Анна Лаевская («Интергал-Буд»): «Рынок Украины разрушает не болезнь, а паника»

Введение карантинных мер затронуло абсолютно все отрасли страны. Но больше всего пострадал строительный сектор: клиенты начали отказываться от приобретения квартир, строительство некоторых объектов пришлось заморозить из-за прекращения поставок материалов и запрета на перемещение работников. Как сегодня живут строительные компании, какой выход из кризиса видят в ближайшее время рассказала в эксклюзивном интервью для Banker.ua коммерческий директор компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская.

О работе в кризис

Не секрет, что карантин застал врасплох строительную отрасль и рынок первичной недвижимости, устроив настоящую встряску застройщикам и покупателям. Вначале не было понятно, что собой представляет карантин и его ограничения, сколько он продлится.

Панические настроения оказали непосредственное влияние на все сферы жизни людей, в том числе и на недвижимость. С началом карантина продажи замерли, покупатель растерялся и запереживал. Основные опасения касались продолжения строительства комплексов и сдачи домов в эксплуатацию, ведь никто не хотел вкладывать свои деньги в долгострой.

Карантин стал стресс-тестом на устойчивость, финансовую стабильность, гибкость и философию девелоперов. Уже к концу марта-началу апреля в условиях падения спроса в три-четыре раза, стало понятно, что выживут лишь опытные, системные игроки с четким пониманием своих целей, умением преодолевать трудности и непредвиденные обстоятельства.

Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”

“Сидеть на игле” финансовых поступлений от покупателей, когда стройка продолжается лишь за счет того, что идут продажи, больше не получится. В этих условиях, которые наступили, закономерно произойдет падение доходов населения, часть потенциальных покупателей сформирует отложенный спрос. А те, кто останется на рынке, будут очень внимательно относиться к тому, что и у кого они покупают. Концепция, формат, экосистема проекта, многофункциональная инфраструктура, а также темпы и качество строительства, опыт реализованных проектов будут играть решающую роль для инвестора.

С началом карантина часть наших офисных процессов были организованы удаленно, это было сделать не сложно, так как  IT-инфраструктура компании была к такому формату  готова. Также весь путь клиента мы перевели в онлайн, тем не менее, оставив возможность посещать отделы продаж по предварительной записи. В первые же дни мы обеспечили офис и отделы продаж санитайзерами, средствами индивидуальной защиты и усилили меры санитарной безопасности.

Мы первыми на рынке запустили полноценную многоканальную онлайн-инфраструктуру, чтобы не терять связи с покупателем. Создали телеграмм-канал, куда выкладываем актуальные новости, специальные условия по каждому комплексу, по графику публикуем в открытом доступе динамику строительства в фото и видео-отчетах, запустили серию виртуальных экскурсий по шоу-румам и комплексам.

Отдельный вектор онлайн-коммуникации с клиентом – это полезный и развивающий контент в формате PublicTalk: серия прямых эфиров в ZOOM со специалистами отрасли о том, что происходит на рынке, и что будет с ценами на недвижимость, финансовых антикризисных механизмах покупки, реалиях ипотечного кредитования. Наша новая серия полезных поддерживающих коммуникаций для потребителей стартовала на прошлой неделе с руководителем отдела дизайна Интергал-Буд. В частности, в прошлую пятницу был выпуск о том, как переоборудовать балкон, лоджию, террасу в дополнительное функциональное пространство.

Процесс выбора и покупки квартиры тоже по максимуму перевели онлайн. Во-первых, общение с менеджерами клиент может вести любым удобным способом – по видеосвязи, почте или в чате популярных мессенджеров. Оставить заявку на понравившуюся квартиру легко – нужно лишь заполнить google-форму.

Процедура бронирования и покупки квартиры онлайн занимает в разы меньше времени. Мы даем возможность клиенту подписать договор лично либо же при помощи электронной подписи.

Пройдя непростой март и первую половину апреля, мы видим постепенное восстановление покупательской активности и интереса к нашим объектам. Рост составил 20%. За “мертвый” для рынка месяц Интергал-Буду удалось продать несколько десятков квартир, паркингов и коммерческих помещений в наших комплексах, благодаря разнообразию проектов в портфеле, актуальным условиям покупки и адекватной  коммуникации с клиентами.

Чтобы поддержать покупателя, еще в начале карантина мы одними из первых зафиксировали курс на уровне 25,5 грн во всех своих объектах.

Кроме того, принимая во внимание сложности, с которыми столкнулись наши инвесторы, разработали гибкие условия для погашения и даже отсрочку платежей по рассрочке для тех, кто потерял работу.

О строительстве

Девелоперский бизнес – это, прежде всего, о людях, их надеждах и судьбах, поэтому мы как здравомыслящий и системный застройщик с опытом на рынке 17 лет, не допускали возможности остановить стройки и продолжали вести работы на площадках с соблюдением всех санитарно-гигиенических норм и требований.

Темп строительства на наших объектах составляет, в среднем, 3-4 этажа в месяц, он не изменился и не замедлился с началом карантина. Поставки материалов на стройплощадки велись по графику, не смотря на объективные сложности на ряде производств.

На данный момент в портфеле Интергал-Буд в Киеве 13 объектов на разной стадии готовности. Идем по графику и выполняем все взятые на себя обязанности перед клиентом.

С началом карантина руководство компании приняло стратегическое решение отложить ряд планирующихся к старту проектов до стабилизации рынка и сосредоточиться на тех, что у нас в работе.

О поставках материалов

80-90% материалов, которые используются при строительстве жилья, – это украинское производство. Наши подрядчики – это крупные, надежные игроки с большой долей рынка, надежной репутацией и экспертизой. Их продукция высоко оценена как в Украине, так и за рубежом.

Никаких задержек, перебоев с поставками у нас не было, все велось по графику. Мы в свою очередь также выполняли свою часть обязательств.

Важно понимать, что любые непонимания с подрядчиками и задержки с поставками в итоге очень бьют по темпам строительства и затягивают процесс сдачи. В условиях отсутствия продаж, это как раз и стало одной из насущных проблем некоторых застройщиков.

О кредитовании жилья

Процентная ставка по этим программам зависит от суммы первого взноса и срока кредита. У Банка Глобус, к примеру, есть три варианта – на срок до 3 лет, до 5, до 20 лет. Первый взнос от 20 до 50%. В зависимости от его размера, ставка будет от 2,99% до 20,9%.

Укргазбанк дает кредит при первом взносе за квартиру от 30% под ставку от 4,7% до 15,7% сроком на 20 лет.

Кроме этого, компания Интергал-Буд является финансово независимым застройщиком, у которого достаточно внутреннего ресурса, чтобы реагировать на запросы покупателя и предлагать ему альтернативные инструменты для покупки.

Мы одни из немногих на рынке разработали длительную рассрочку от застройщика до 5 лет. Существуют 5 разных программ сроком от 3 месяцев до 5 лет.

Рассрочка на 3 месяца сохраняет те же бонусные условия, что и при 100% оплате.

Рассрочка до 6 месяцев предлагает базовую стоимость без наценок и удорожания квадратного метра. В связи с карантином, мы заметили, что инвестор увеличивает срок погашения до 12 месяцев. Удорожание квадратного метра в таком случае будет приблизительно на $30-40, что составляет 3-5% базовой цены.

Рассрочка до 3 лет предполагает наценку $80-100 за квадрат, что равно примерно 8-10% стоимости жилья. А самая длительная рассрочка до 5 лет обеспечивает минимизацию месячных платежей и наценку $100-150 за квадратный метр, или 12-15% стоимости квартиры. С учетом того, что инвестиции по завершении строительства в ликвидном ЖК дают в среднем минимум 20-30% годовых, покупатель все равно выигрывает.

О льготной ипотеке от государства

Как застройщик мы понимаем, что сейчас доступная ипотека – это реальный шанс перезапустить не только жилое строительство, но и экономику страны в целом. Ведь, по разным оценкам, одна гривна, вложенная в строительство жилья, формирует от 4 до 8 грн ВВП, а ипотечный мультипликатор составляет 11,6 грн.

Мы приветствуем снижение учетной ставки НБУ как еще один шаг на пути к доступной ипотеки на уровне государства. Но видим еще ряд необходимых мер, которые помогут развитию отрасли и защитят конечного потребителя.

Прежде всего, нужно разработать действенный механизм стимулирования развития ипотеки, который предусмотрел бы запуск программ компенсации процентных ставок или механизм рефинансирования банков длинными финансовыми ресурсами.

Следующий шаг – продолжить снижение учетной ставки, которая влияет на удешевление ресурсов, а также уменьшить резервные требования к банкам. Учетная ставка в 3-5% даст дополнительный толчок к увеличению денежных потоков, что нужно для полномасштабного восстановления ипотеки. Государство должно компенсировать разницу в процентной ставке.

Нужно также на законодательном уровне защитить права кредиторов и заемщиков.

Ипотека, уверена, способна стать локомотивом экономики, поможет создать новые рабочие места, решить жилищный вопрос тысячей семей и содействовать развитию страны даже во время кризиса.

О достройке объектов “Укрбуд”

Sky Avenue – это концептуально интересный проект многофункционального комплекса  в  нашем портфеле, который очень пришелся по душе покупателю. В прошлом году мы выкупили долю “Укрбуда” и взяли полностью управление объектов на себя. На данный момент на площадке активно ведутся работы по графику. Остальными проектами “Укрбуда” занимается другой застройщик.

О развитии рынка после карантина

После сита, которое нас ждет в связи с экономическими последствиями карантина, останутся только сильнейшие. Компании, у которых недостаточно финансового ресурса и опыта прохождения рынка, уйдут, поэтому будет меньшая конкуренция и перераспределение спроса. А вот борьба за покупателя ужесточится.

Он будет смотреть на качество и динамику строительства, обращать большее внимание на дома на более высоких этапах готовности, интересные решения для инфраструктуры, общественных зон на территории. Пользоваться повышенным спросом будут форматы “город в городе”, многофункциональные новостройки, сервисные ЖК и эко-проекты, как наш “Озерний Гай Гатне”, где озера, лебеди, закрытая частная территория, то есть рекреационная составляющая и продуманное зонирование.

О настроениях потребителей

Покупатель был, есть и будет главным критиком всех концепций, форматов и подходов, которые застройщик для себя разработал. Если вы не знаете своего клиента в лицо, не разработали карту клиентского пути, его потребности, не проработали и не учли в своих проектах его желания, страхи и опасения – будет очень сложно побороться за внимание и приверженность.

Платежеспособный покупатель на рынке есть, он никуда не денется. Сейчас он формирует отложенный спрос, с которым можно и важно работать.

С падением доходов часть потребителей отложит покупку до лучших времен, но и часть застройщиков откажется от планов и намерений строить новые проекты. Поэтому некое балансирование спроса и предложения и природный отбор состоится.

В основе нашей философии продукт – комфортная среда для жизни и пространство как услуга. Это значит, что мы продаем не просто квадратные метры и меряем свои достижения объемами строительства, а наполняем смыслом, функцией и сервисной составляющей каждый квадрат своих комплексов.

Концепция, качество и темпы строительства, формат и инфраструктура, опыт застройщика и финансовая независимость  – вот ориентиры покупателя, которые будут определяющими при выборе застройщика сейчас.