Инвестирование в недвижимость бизнес-класса сегодня: почему это выгодно?

Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud

Несмотря на полномасштабную войну, в Украине наблюдается «золотое» время для инвестирования в недвижимость бизнес-класса. Речь идет об условиях, на которых можно войти в этот рынок. Поскольку война удерживает застройщиков от повышения цен в сегменте, компании вынуждены бороться за каждого клиента, предлагая лучшие условия. Так что это та возможность, когда действительно можно выбрать желаемое по наиболее выгодной цене.

Безусловно, любое инвестирование связано с проверкой всех рисков, а они сегодня в нашей стране максимальны. Однако становятся немного меньше, когда объект инвестирования все-таки близок к готовности или практически готов.

Отмечу, что сейчас это не классическое инвестирование в бизнес-класс, когда инвестируют на этапе котлована, а затем зарабатывают по причине роста цены. Это было актуально еще до полномасштабной войны. Сейчас пришло время тех, кто готов зарабатывать на дальнейшей сдаче помещений в аренду. Эта часть инвесторов в бизнес-классе достаточно активна. Плюс часть тех, кто зарабатывал именно на разнице в цене, переместилась в этот сегмент, который, возможно, не так рентабельн, но более безопасен. И есть часть инвесторов, которые выигрывают, выбирая объекты, которые значительно подорожают в результате «разжатия ценовой пружины» после окончания боевых действий. Но здесь очень важно выбрать правильные объекты.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Как определиться с объектом инвестиций

Например, сейчас мы ожидаем сертификат готовности нашего клубного дома Illinsky House, проходим последние процедуры по вводу в эксплуатацию. И сейчас именно тот момент, когда недвижимость в этом проекте можно купить до ввода в эксплуатацию по более низкой цене, чем когда она будет иметь сертификат. Но в то же время все видят, что объект действительно готов, красивый, мы заканчиваем там отделку и высаживаем растения. Так что можно купить уникальный объект по адекватной цене и не бояться, что его не достроят.

Кроме того, объект расположен в исторической локации – это ул. Набережно-Крещатицкая, с видом на Днепр, Андреевскую церковь, и в этом месте такого уровня объектов уже не будет, ведь там негде строить. Если уже сейчас в этом проекте достаточно высокая цена, в среднем $3-3,5 тыс./м², то после окончания боевых действий через 2-3 года недвижимость будет стоить, думаю, от $6-10 тыс./м². Объекты такого уровня всегда совсем по-другому оцениваются, чем, например, «квадраты» в комфорт-классе или даже бизнес-классе, но в обычной локации.

Отмечу, что дизайн-проект этого клубного дома разрабатывало дизайнерское бюро, и соответственно это больше похоже на продажу предметов искусства, чем на продажу обычного объекта бизнес-класса. Но мы видим значительную часть инвесторов, готовых к долгосрочному ожиданию, тем более что многие клиенты сейчас не находятся в Киеве. Многие за границей, но они понимают, что нужно покупать недвижимость именно сейчас.

Еще один наш объект – жилой комплекс Montreal House – тоже находится на достаточно высокой стадии готовности. Мы ожидаем его сдачи, если не до конца этого года, то в следующем, это будет зависеть от ситуации в стране. Он динамично строится, и там цена немного ниже, чем в Illinsky House. Она еще не достигла своего пика. В Montreal House можно купить квартиру от $2300/м². Это довольно приятная цена за такой крутой объект в хорошей локации по ул. Антоновича и на высокой стадии готовности.

Но в этом объекте большая часть клиентов, желающих делать из этого бизнес, например, сдавая свои объекты в аренду. Так как они сравнивают недвижимость в Montreal House с приобретением недвижимости на Манхеттене в Нью-Йорке. Сейчас покупают, чтобы в будущем оставить себе или родным, а пока зарабатывать на этом. Здесь можно даже однокомнатную квартиру сдавать в аренду за $2-2,5 тыс. Соответственно это очень рентабельная история. И цена входа сейчас ниже.

В целом есть еще несколько объектов бизнес-класса в Киеве, которые успешно строятся и продаются, несмотря на войну. Но их немного, и конкурируют эти объекты между собой в текущей ситуации на уровне «строится — не строится». Несколько странная конкуренция, но какая уже есть.

Максимальный профит: куда и сколько инвестировать

Если бы мы говорили о сумме инвестиций в недвижимость бизнес-класса до войны, можно было бы назвать сумму $10-15 тыс. на стадии строительства. Тогда нужно было просто смотреть на застройщика, проект, концепт.

Сегодня же, прежде всего, стоит смотреть на строительную динамику. Именно в бизнес-классе я однозначно не рекомендую инвестировать на этапе котлована. Лучше рассматривать проекты, близкие к сдаче в эксплуатацию, даже несмотря на то, что они дороже на этом этапе, но имеют более прогнозируемые риски. Сейчас такие объекты стоят не менее $150-250 тыс. в зависимости от того, что покупать. Многие покупают одно-двухкомнатные квартиры или же двухкомнатные, которые можно разделить, например, на смарт и однокомнатную.

Такой интересный кейс у нас в проекте Montreal House. Покупатель приобрел двухкомнатную квартиру, но поскольку там две зоны и два окна, решил сделать еще один вход после того, как дом сдадут в эксплуатацию. То есть он сделает 2 квартиры – смарт и однокомнатную, которые будет сдавать в аренду. Он заплатил $250 тыс. и планирует делать по этому бизнес.

Как защищен инвестор в этом случае

Защищать готовую недвижимость и недвижимость в процессе строительства можно, например, страховкой с учетом военных рисков. Девелопер Alliance Novobud один из немногих, а фактически первый на рынке, который еще в октябре 2022 года предложил вместе со страховой компанией страхование инвестиций с учетом военных рисков. Оно распространяется на строящиеся объекты, но можно заключить отдельное соглашение и на уже готовое здание. Полис покрывает клиенту до 5 млн грн, даже если, не дай Бог, произошел прилет или еще какая-то характерная для этих времен история. И эта услуга пользуется спросом.

Многие наши клиенты воспользовались страхованием, особенно, в сегменте бизнес-класса. Сейчас полис стоит 0,35% в год от стоимости недвижимости. Фактически у вас есть страховка от многих рисков, в том числе и военных.

С начала года обострилась ситуация в столице, участились обстрелы, поэтому в апреле мы предложили клиентам страхование за наш счет. Мы покрываем эту страховку для наших киевских объектов. Предлагаем клиентам эту услугу, чтобы они чувствовали себя спокойнее. К сожалению, мы не можем остановить войну. Но мы можем максимально обезопасить их инвестиции.