Коммерческая недвижимость: что стоит знать потенциальным инвесторам

Об инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, налогообложении и особенностях купли-продажи такого актива рассказала Елена Буряк, финансовый директор компании «Интергал-Буд».

— Насколько коммерческая недвижимость может оказаться выгодной альтернативой покупке жилых помещений для инвесторов? Что обеспечивает безопасность такой инвестиции?

— Коммерческая недвижимость может давать большую доходность, обеспечивая более быструю окупаемость инвестиции. Если рассматривать коммерческие площади в жилых комплексах, популярность таких объектов растет. С точки зрения профессиональных инвесторов, коммерция — хороший способ диверсифицировать портфель активов. Поэтому на такие объекты обращают немало внимания. Особенно если у них хорошие характеристики: фасадность, проходная локация, небольшая площадь. Такие помещения могут использоваться под разные виды бизнеса, что увеличивает шансы быстро и выгодно сдать объект в аренду или продать.

Относительно безопасности здесь риски схожи с жилой недвижимостью. Главный из них, если речь идет о первичке, — вероятность задержек строительства или вообще недостроя. Именно поэтому, прежде всего, следует обращать внимание на застройщика, реализующего проект. Цена – вопрос второстепенный.

— В чем ключевые преимущества коммерческой недвижимости?

— Одним из ключевых преимуществ коммерческих площадей является то, что ремонт в коммерции выполняет арендатор. Задача бизнеса — подготовить и украсить помещение в соответствии с собственными потребностями, следить за амортизацией и т.д. В случае с квартирами это бремя ложится на владельца. Для понимания: стоимость ремонта может достигать 50% и больше стоимости самой квартиры. Поэтому инвестор должен быть готов, приобретя объект, условно, за 4 млн грн, потратить еще около 2 млн грн на отделку. И от качества этого ремонта будет зависеть как сумма ежемесячной арендной платы, так и скорость, с которой владелец может найти арендатора. Конечно, стоимость «квадрата» коммерческой площади выше жилой. Но, если учесть обязательные сопутствующие расходы, то инвестиция в коммерцию выгоднее.

—Чем отличается оформление сделки при покупке коммерческой недвижимости от жилой?

— Если покупать помещение у застройщика, разницы в оформлении сделки нет.

— Какие тренды на рынке коммерческой недвижимости вы бы выделили? Какие объекты наиболее ликвидны, что сегодня выбирает инвестор?

— В основном выбирают средние площади. В разрезе предложений нашей компании – это 60-100 м². Конечно, мы предлагаем другие варианты по площади. Такие объекты могут стать кафе, стоматологическими кабинетами, салонами красоты, магазинами и т.д.

В тренде коммерция на первых этажах жилых зданий, особенно в больших комплексах, способных обеспечить поток клиентов не только с улицы, но и за счет жильцов, которым удобно покупать товары и услуги рядом с домом.

— На что обращать внимание, рассматривая возможность инвестиции в коммерческие площади и уже при покупке оформления сделки?

– Обращайте внимание на расположение коммерческой площади, фасадность. Самые оптимальные варианты – коммерция вдоль открытой улицы или по маршруту потока жильцов ЖК.

Отдельно следует учитывать технические характеристики объекта, в частности наличие мокрых точек, электрические мощности, вентиляцию, возможность организации состава и т.д. От этого зависит, какой бизнес сможет функционировать на этом объекте.

— Как в Украине облагается налогом коммерческая недвижимость?

— Продажа коммерческой недвижимости (офисные помещения, паркоместа, апартаменты) облагается налогом по ставке 5% даже при первой продаже за год. Дополнительно с доходов, облагаемых НДФЛ по ставке выше нулевой, взимается военный сбор в размере 1,5%. Также по ставке 18% НДФЛ облагается доход от продажи второго и последующих объектов коммерческой недвижимости за год.

Если коммерческая недвижимость находится в собственности менее 3 лет, налог на ее продажу составляет 18% + 1,5% во время первой и каждой последующей продажи. То есть инвестору, планирующему перепродавать такую недвижимость, нужно быть готовым к расходам на дополнительное налогообложение при продаже или удерживать недвижимость 3 года, чтобы не платить налог 18% от суммы прибыли с продаж.

— Можно ли оптимизировать налоги на коммерческие площади? Может, существуют спецусловия?

— Если недвижимое имущество используется собственниками для получения доходов (сдача в аренду, лизинг, предпринимательская деятельность), никакие льготы не применяются (п.п. 266.4.2. НКУ).

При этом Налоговый кодекс четко определяет, какие собственники освобождены от уплаты налога на недвижимость. Например, здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений любой формы собственности; промышленные здания (цеха, складские помещения предприятий); постройки для сельхоз деятельности. Список преимущественно касается неприбыльной, благотворительной деятельности, государственной недвижимости.

– Как инвестор может максимизировать доходность от такой инвестиции? Может быть, есть определенные эффективные модели управления?

— Чтобы доходность инвестиции была самой высокой, нужно правильно подойти к выбору помещения. Есть факторы, устранить которые просто невозможно. К примеру, неудачная локация, не способная обеспечить большой поток клиентов. То есть, к выбору объекта следует подходить комплексно, учитывая, в частности, текущее состояние и перспективы локации. Условно, инвестор покупает коммерческую площадь в строящемся доме ЖК. В начале жителей (потенциальных клиентов бизнеса) будет немного. По мере развития проекта количество обитаемых людей существенно возрастет.

— Как повысить стоимость коммерческой площади при продаже и подписать выгодное соглашение?

— Легче всего продать помещение, уже имеющее действующий договор аренды. То есть новый владелец не будет нести дополнительные расходы на содержание объекта на время поиска арендаторов. Тогда уже ясна схема: вот коммерческая площадь, ежемесячная стоимость ее аренды, срок действия договора, условия пересмотра арендной платы. Все прозрачно и понятно новому владельцу.

Еще вариант увеличения доходности по продаже — разделение помещения на 2 отдельных объекта. Но это возможно только при условии, что помещение имеет значительную площадь, много окон и, желательно, два или более входа-выхода.