Недвижимое или все же динамичное: тенденции и проблемы рынка глазами застройщиков

Жилищный фонд Украины несет значительные потери в результате вражеских атак, которые рф систематически продолжает. Из-за этого девелоперы, от которых ожидают активных результатов и новопостроенных объектов, на самом деле сталкиваются с кучей проблем. Banker.ua разбирался, что происходит на стройплощадках страны во время войны, какие конкретные вызовы возникают у застройщиков, и покупают ли украинцы жилье в новостройках.

Материал подготовлен для десятого номера журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Тенденции на рынке

Несмотря на все строительная отрасль демонстрирует готовность строить, восстанавливать и развиваться. “Сейчас уже начинается заметное восстановление разрушенной инфраструктуры, жилого сектора. За последние месяцы активно объявляются тендеры на закупки работ и услуг, связанных с восстановлением. Но это только начало”, – рассказал Лев Парцхаладзе, Президент Конфедерации строителей Украины (КСУ).

По словам Анны Анисимовой, руководителя отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”, в целом, если сравнивать этот год и предыдущий, наблюдаются положительные тенденции – большинство застройщиков возобновили работу: “Строительство проектов в столичном регионе восстановлено почти в полном объеме. За исключением нескольких объектов, работы на которых планируем начать до конца текущего года. Конечно, война затормозила определенные процессы. Однако даже в таких условиях нам удалось завершить строительство более 200 тысяч кв.м недвижимости”.

Что касается продаж, то здесь тоже есть положительная динамика. В “Интергал-Буд” рассказали, что количество сделок существенно выросло с начала года, а спрос на жилье подпитывает льготная ипотечная программа “єОселя”. По состоянию на середину августа было выдано почти 2,5 тысячи кредитов, и 33% из них – это сделки на покупку квартир у застройщиков. Но это лишь незначительная доля в общей структуре продаж, где-то 15-20%.

В течение прошлого года формировался отложенный спрос, который украинцы не спешили реализовывать из-за неопределенности и боевых действий. Сейчас даже в условиях войны желающие приобрести жилые или коммерческие квадратные метры есть. И их немало. Особенно в относительно спокойных регионах, таких, как Киев и западная часть страны.

Сейчас у девелоперов почти отсутствуют готовые квартиры, поэтому спрос переходит на рынок первичной недвижимости на этапе строительства.

“Анализируя уровень квартир и морально устаревшие концепции безопасности жилья на вторичном рынке, большинство покупателей согласны ожидать в течение года, но жить в новом, качественном и более безопасном доме. И это несмотря на тот факт, что квартиры на первичке сейчас на 20-30% дороже вторички. Также растет популярность квартир с ремонтом от застройщика”, – уверяет Анна Анисимова.

Анна Щербань, директор по маркетингу Royal House, рассказала, что застройщики начали активно возобновлять строительство с конца 2022 года, а с марта 2023-го продажи квартир выросли на 30-40% по сравнению с летом-осенью прошлого года, однако незначительно, но постепенно начали расти цены на жилье. Прежде всего это связано с весомым подорожанием строительных материалов.

“В целом мы видим восстановление и рост продаж жилой недвижимости на стадии строительства, то есть люди выбирают себе квартиры в домах, которые только строятся. 85% продаж квартир – это продажи на условиях рассрочки”, – отмечает Анна Щербань.

В компании Alliance Novobud говорят, что 2023 год сложный, но одновременно интересный, богатый на разноплановый опыт и вызовы.

“Начало года было сложным. Лишь со второй половины февраля начался постепенный рост спроса и к концу весны можно было уже похвастаться весомым ростом продаж. Летом, несмотря на сложный информационный фон, уровень продаж удержался и показал довольно приличные результаты – в готовых домах продавалась как жилая, так и коммерческая недвижимость”, – заверила Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud.

По ее словам, активизировался и отложенный спрос. В частности, среди клиентов, которые в течение летних месяцев приобрели недвижимость в Alliance Novobud, 30% – это те, кто интересовался проектами компании еще в конце 2021-го – начале 2022 года. Они вернулись с четко сформулированным желанием инвестировать в недвижимость. Понемногу возвращаются и покупатели, которые готовы покупать “на котловане”. Офисы продаж компании едва ли не ежедневно отчитываются о запросах клиентов, которые интересуются именно объектами на старте. Есть сделки даже в столичных жилых проектах бизнес-класса.

А главным фактором успешных продаж Ирина Михалева называет быстрое возвращение девелоперов на стройплощадки весной 2022 года: “Продают и будут продавать те, кто первыми вернулись на стройплощадки и продолжают активно строить. Эти девелоперы “берут” покупателей не ценой, а прежде всего доверием”.

Сейчас украинские застройщики ожидают запуск активной работы, потому что инфраструктурные убытки Украины в результате агрессии РФ колоссальные.

Проблемы, с которыми сталкиваются застройщики

Во время войны особое значение приобрела фраза “Главная ценность компании – это люди”. На строительстве 99% работников – мужчины, а мужчин мобилизуют на войну, и застройщики начинают испытывать кадровый дефицит, что создает значительную конкуренцию среди работодателей, которые борются за каждого рабочего как условиями труда, так и зарплатами.

“С начала полномасштабного вторжения многие строители взяли в руки оружие и сейчас защищают нашу страну, за что мы им искренне благодарны. Но таким образом наблюдается дефицит квалифицированных специалистов, – отмечает Лев Парцхаладзе, Президент КСУ, – Понимаем, что только наших усилий не будет достаточно для полного восстановления. Но строительный бизнес несмотря на все готов консолидировать усилия, готов к коммуникации и партнерству, чтобы способствовать качественному восстановлению Украины. Наша цель – построить современную, еще более сильную и модернизированную Украину”.

Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд”, также говорит о дефиците кадров.

“Значительная проблема, с которой столкнулись мы и наши коллеги по рынку – недоукомплектованность строительных бригад. Часть рабочих была задействована в обороне страны. Сейчас нам удалось урегулировать ситуацию, восстановив около 80% личного состава. Но дефицит строителей все еще ощутим”, – говорит эксперт.

Она также рассказала о дефиците строительных материалов, особенно отечественных производителей, чьи мощности пострадали в результате обстрелов или оккупации. Поэтому девелоперам пришлось переориентироваться на импорт. А это и большая стоимость, и сложные логистические маршруты.

Сокращение количества сделок на покупку недвижимости также стало значительной проблемой для некоторых игроков рынка. Те девелоперы, которые в своей работе полагаются исключительно на поступление средств от продаж, имели проблемы с финансированием строительства. Компании “Интергал-Буд” удалось обойти эти риски, поскольку она имеет достаточно собственного ресурса на поддержку деятельности, даже в условиях полной остановки продаж.

Анна Щербань, директор по маркетингу Royal House, отмечает, что проблем много, но главное, как с ними справляться.

“В 2022 году мы все посмотрели в глаза войне, и это нас не остановило двигаться вперед и планировать будущее. Конечно, мы как застройщик сталкиваемся с трудностями постоянно: блэкауты, во время которых не останавливались, а инвестировали в мощный генератор, чтобы продолжать строить; строительные материалы, которые выросли в цене от 40% до 60% в зависимости от типа; дефицит стройматериалов за счет неравномерных поставок, – рассказывает Анна Щербань. – Многие склады разбомблены, уже не хранятся и не закупаются стройматериалы большими объемами, поэтому иногда строители вынуждены ждать долгое время заказов, из-за чего иногда стоит работа на стройплощадках”.

Ирина Михалева, CMO Alliance Novobud, среди главных проблем, с которыми сталкиваются застройщики, назвала продолжающиеся обстрелы, террористические акты и угрозы со стороны врага. Напряженное информационное поле весомо влияет на покупателей и на скорость принятия решений о покупке. Также она отметила падение доходов населения, которое делает невозможным реализацию спроса на недвижимость в полной мере. А еще медленное возрождение реального строительства – уже сегодня наблюдается дефицит готового жилья даже на высоких стадиях строительства. И не просто жилья, а проектов с продуманным форматом, качественным наполнением и месторасположением.

Перспективы ипотеки

По словам Анны Анисимовой (“Интеграл-Буд”), ипотечный рынок вне льготных госпрограмм почти отсутствует из-за высокой стоимости привлечения средств и нормативов формирования резервов под ипотечные сделки от НБУ. Сейчас актуальная процентная ставка составляет 23-25% в гривне, что совершенно не подходит под ипотеку.

“Программы рассрочки от застройщиков генерируют больше сделок, чем ипотечные программы от банков на рыночных условиях. Мы совместно с банками-партнерами имеем несколько программ, которые являются более выгодными для заемщика, в том числе по рефинансированию рассрочек от застройщика. На 2024 год прогнозируется рост количества ипотечных сделок из-за введения ипотеки 7%. Соответственно, в структуре продаж количество ипотечных сделок будет составлять более 30%. Это существенный показатель, который позволит девелоперам наращивать темпы строительства”, – рассказала Анна Анисимова.

По мнению Льва Парцхаладзе, программа ипотечного кредитования “єОселя” – это “супервозможность для тех граждан, которым необходимо жилье. Это действенное решение, у которого большое будущее”.

Президент КСУ приводит наглядный пример: если взять в среднем 1-комнатную квартиру площадью 45-50 м², то за месяц нужно будет платить около 9000 грн, что равно рыночной стоимости аренды жилья. Речь идет о 7000 грн тела кредита + проценты. А еще это жизнь в своей квартире, которая с каждым месяцем становится все больше “твоей”.

“Кроме того, вскоре будут выделены инвестиции от западных партнеров по помощи Украине, и это полноценно запустит процесс восстановления и строительства. Будет строиться много нового и необходимого жилья, а желающие смогут воспользоваться ипотечным кредитованием. Таким образом, все эти процессы будут положительно влиять на развитие нашей страны”, – говорит Лев Парцхаладзе.

Ирина Михалева (Alliance Novobud) также прогнозирует более чем позитивное будущее для “єОселі”: “Таких доступных условий для приобретения жилья в Украине еще не было, и украинцы это уже поняли. Практически каждый наш четвертый клиент – это человек, который хочет оформить квартиру по программе “єОселя”. Радует и тот факт, что к программе присоединяются все больше банков. Например, есть информация, что к программе планирует присоединиться системно важный Sense Bank”.

Единственное чего пока не хватает, по мнению Ирины Михалевой, так это быстрой реакции от государственных банков на возможность аккредитации застройщиков со строящимся жильем. Коммерческие банки реагируют более оперативно. Например, Sky Bank аккредитовал Alliance Novobud еще в июне. На конец лета это партнерство уже дало значительные результаты.

Эксперт прогнозирует, что в целом, если финансирование программы будет держаться хотя бы на таком же уровне, как сегодня, осенью будет потребительский бум. Те, кто уже успел заключить соглашение по программе “єОселя” под 3% или 7%, будут проводить первые оплаты, накапливать опыт по пользованию программой и передавать его другим потенциальным потребителям.