Не только сохранить, но и приумножить: как REIT может стать по-настоящему народным инвестиционным инструментом

Виктор Бойчук, коммерческий директор S1 REIT, специально для Banker.ua

В начале этого года глава Нацбанка подвел оптимистичные итоги, сообщив, что на 1 января 2025 года объем гривневых средств клиентов в банках достиг 1 907 трлн грн. Из них более 41% — на счетах населения. По словам Андрея Пышного, за год объем гривневых средств физических лиц в банках вырос на 12%. Без преувеличения впечатляющие цифры, которые красноречиво свидетельствуют о двух вещах.

Первая — устойчивая доверие к банковской системе, что особенно ценно, учитывая опыт финансового сектора в кризисные периоды. А вторая — у населения есть свободные средства в достаточно больших объемах, которые нужно как минимум защитить от инфляции, а в лучшем случае — приумножить. Возникает вопрос: как еще это можно сделать в условиях украинского финансового рынка?

Есть ли альтернатива депозитам?

По состоянию на конец августа процентные ставки по банковским вкладам в национальной валюте колеблются от 12% до 17%. Казалось бы, достаточно высокие цифры. Однако если учитывать инфляцию, привлекательность депозитов становится менее очевидной. Несмотря на это украинцы продолжают класть деньги на банковские счета, ведь это возможность получать пусть небольшой, но прогнозируемый доход. Вклад можно открыть онлайн, все процедуры максимально простые и понятные.

Но что, если есть и другой способ инвестировать свои деньги? И этот способ позволяет приумножить капитал, имеет привязку к доллару США, который более устойчив к инфляционным процессам, и не уступает депозитам по простоте входа в сделку. Речь идет об инвестиционных фондах недвижимости — REITах.

Виктор Бойчук, коммерческий директор S1 REIT

REIT — способ выхода на рынок для розничных инвесторов

Недвижимость была и остается классикой инвестиционных активов. Несмотря на периоды спадов, рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост. Стоимость квадратных метров имеет тенденцию к увеличению. Это позволяет инвестору иметь несколько источников формирования дохода. Первый — это поступления от арендной деятельности, второй — капитализация. Но у недвижимости есть один существенный недостаток, который годами ограничивал круг лиц, имевших доступ к этому рынку, — высокая стоимость. А значит — высокий порог входа. Для большинства розничных инвесторов покупка объекта недвижимости была лишь мечтой.

Но все изменила поява REITов. Инвестиционные фонды недвижимости изменили правила игры. Теперь, чтобы проинвестировать в квадратные метры, не нужно аккумулировать значительный капитал. Достаточно эквивалента нескольких тысяч долларов. Есть возможность доинвестирования малыми суммами. А выгоды остаются на том же уровне.

Как работает REIT?

Представим, вы потенциальный инвестор в объект жилой недвижимости в Киеве. Какой объект будет наиболее желанным для вас с точки зрения обеспечения доходности и ликвидности? Вероятно, ответ большинства — это однокомнатная квартира в современном новострое. А если этот объект расположен рядом со станцией метро, то он, кроме прочего, будет иметь стабильно высокий арендный спрос. Но у подавляющего большинства украинцев недостаточно средств на приобретение отдельной квартиры. В противоположность этому есть REIT. Фонд позволяет объединиться с группой инвесторов и совместно приобрести квартиру. Доход каждого будет определяться размером его вклада.

В условиях украинского рынка это уникальная возможность стать совладельцем качественного объекта недвижимости, чтобы получать регулярные денежные поступления в виде дивидендов. А при продаже актива — заработать еще и на росте его стоимости.

REIT имеют высокую ликвидность. Большинство текущих предложений предусматривает обратный выкуп сертификатов. Быстро, просто и без дополнительных значительных затрат для инвестора.

Доходность в долларах как преимущество

Исторически сложилось, что рынок украинской недвижимости имеет устойчивую привязку к доллару США. В соответствии с курсом индексируется стоимость объектов в гривне. Это устоявшаяся практика как в случае продажи, так и в случае сдачи объекта в аренду. Несмотря на то что окончательный расчет происходит в национальной валюте, стоимость объекта определяется в долларах. Это позволяет защитить доход инвестора от инфляции гривны.

В то же время ставки банковских вкладов в долларах начинаются от мизерных 0,1% и крайне редко превышают 3% годовых. То есть в случае с валютными депозитами речь идет о практически бесплатном фондировании банковских учреждений без ощутимого заработка для самих вкладчиков.

Есть ли у REIT шанс стать популярнее банковских депозитов?

Несмотря на то что REIT предлагают значительно большую доходность, чем банковский сектор, объемы инвестиций в недвижимость вряд ли когда-либо превысят объемы депозитов. Даже в США, где рыночная капитализация всех инвестиционных фондов недвижимости сейчас около $1,425 трлн, сумма банковских депозитов, по данным ФРС, составляет $18,37 трлн, то есть более чем в 10 раз больше.

Но REITы имеют перспективу стать одной из главных альтернатив. Это простой, доступный и выгодный инструмент. На примере двух фондов недвижимости S1 ВДНГ и S1 Obolon можно получать доход 8,2% и 10% годовых соответственно. И все это без погружения в особенности функционирования рынка и лишних хлопот с управлением активом — настоящий пассивный доход.