В Киеве наблюдается дефицит коммерческих помещений. Новых домов появляется меньше, чем раньше, при этом в городе увеличивается количество предпринимателей, поэтому даже простые офисы или торговые площади в ограниченном количестве. Это способствовало тому, что цены на коммерческую недвижимость выросли до довоенных уровней. Но, несмотря на это, растет спрос на офисные помещения с возможностью адаптации и переоборудования. Бизнесы все чаще выбирают помещения, позволяющие им быстро масштабироваться или изменять организацию пространства в зависимости от потребностей, чтобы гибко реагировать на рыночные изменения.
Основной дефицит отмечается в торговых площадях, но с офисами в Киеве ситуация тоже сложная, особенно в бизнес-центрах. Последние очень популярны среди компаний с высокими доходами, что повышает цены по рынку. Вместе с тем обычные коммерческие помещения, например, расположены на первых этажах жилых комплексов, также в дефиците. Эта проблема ощущается еще с 2021 года.
Аренда коммерческих помещений популярнее покупки, и на это есть несколько причин. Во-первых, аренда обеспечивает меньшие риски для бизнеса, ведь арендатор самостоятельно производит ремонт, и этот процесс обычно длится всего 2-3 месяца.
Во-вторых, аренда приносит более высокие доходы для собственников, чем покупка, поскольку арендаторы обычно готовы платить больше за возможность пользоваться помещением без необходимости покупки. Однако это также приводит к ограничению количества доступных помещений для приобретения.
В отдельных местах, например, ЖК «Новопечерские Липки» или «Французский квартал», спрос на коммерческую недвижимость настолько высок, что найти помещение для покупки или аренды там становится очень сложно.
Один из основных вызовов – необходимость договариваться об аренде даже в недостроенных объектах. Из-за высокого спроса на коммерческие помещения инвесторы часто покупают их еще до завершения строительства. Это подчеркивает реальность проблемы дефицита коммерческих помещений и показывает, что бизнесы должны быть готовы к длительным срокам ожидания или работать с застройщиками, чтобы обеспечить себе помещение заранее.
Важно рассмотреть план помещения и возможность распределения пространства в соответствии с вашими потребностями. Например, можно ли адаптировать помещение под разные отделы или Open Space. Метраж не всегда является основным критерием; важнее, как вы сможете использовать доступное пространство.
Локация офиса важна, но планировка помещения также имеет большое значение. Соседи могут повлиять на ваш бизнес, поэтому следует обратить внимание на то, кто будет рядом. Если в вашем здании откроются несколько подобных бизнесов, это может негативно отразиться на ваших продажах. Оценивайте возможность расширения помещения на несколько лет вперед и учитывайте, хватит ли ресурсов для ремонта и обслуживания большого офиса.
Прежде всего, выбирая район для бизнеса, обращайте внимание на инфраструктуру, активно ли там развиваются новые жилые комплексы или коттеджные городки. Также учитывайте потребности и особенности местных жителей. Важно понимать, что нужно людям в этом районе. А еще исследуйте конкурентов и возможность сотрудничества с другими бизнесами в той же локации.
Следует отметить, что центральные районы Киева больше подходят для туристических или развлекательных бизнесов. Для ежедневных услуг лучше сосредоточиться на новых жилых комплексах.
При обустройстве помещения важно учитывать специальные потребности вашего бизнеса. Обычно арендаторы сами адаптируют площадь под свои требования. В случае покупки помещения для собственного бизнеса, нужно заранее планировать. Например, для пекарни важно иметь возможность установки мощных вытяжек и достаточной электрической мощности для работы оборудования. Кроме того, учитывайте, что расположение помещения должно быть удобно для ваших клиентов, с возможностью расширения бизнеса в будущем.
При заключении договора важно позаботиться о нескольких аспектах. Во-первых, заключайте договор сроком не менее 5-7 лет, если планируете значительный ремонт или модернизацию помещения. Ведь короткий срок аренды может истекнуть раньше, чем вы успеете реализовать свои планы. Рекомендуется также включить возможность досрочного выхода из договора с предупреждением за 2-3 месяца и уплатой небольшого штрафа. Это поможет избежать ситуаций, когда арендодатель может повысить арендную плату из-за успеха вашего бизнеса.
Также важно отметить, чтобы ежегодное повышение арендной платы не превышало оговоренный процент, например, 5-10%. Не забудьте об условиях пересмотра арендной платы при значительных валютных колебаниях, чтобы сохранить финансовую стабильность.
Среди военных рисков для бизнеса чаще всего это энергетические кризисы, из-за чего возникают проблемы со снабжением электроэнергией. Поэтому важно предусмотреть возможность аварийного питания. Наличие генераторов и альтернативных источников питания, таких, как солнечные панели и батареи, является важной частью планировки современных коммерческих зданий. Застройщики должны учитывать эти аспекты при проектировании новых объектов, ведь современный бизнес готов переплачивать за безопасность и надежность.
Действительно, одной из типичных ошибок является недостаточная проверка технических характеристик помещения. К примеру, вытяжка может потребовать прокладки труб через весь дом, что может быть очень затратным. Другая распространенная проблема – недостаточная электрическая мощность. Если у помещения нет достаточной мощности для необходимого оборудования, это может привести к серьезным проблемам в эксплуатации.
Чтобы избежать этого, важно сотрудничать с опытным риэлтором или экспертом по недвижимости, который может выявить эти критические моменты до заключения сделки и помочь избежать эмоциональных решений.
Эксперт по недвижимости имеет глубокие знания о рынке. При этом важно выбирать специалиста, имеющего опыт работы в конкретном районе, поскольку общие знания города часто недостаточны для точного определения наилучших вариантов. Специалисты понимают конкурентов на определенной локации и текущих тенденций. Например, они могут знать, какие районы развиваются, где есть проблемы с определенными типами бизнеса или какие объекты могут быть пересмотрены для снижения цен.
Эксперты агентства недвижимости T.H.E. Capital могут не только найти подходящие объекты для любых целей, но и помогают в переговорах и заключении договоров. Они имеют доступ к инсайдерской информации, позволяющей оценивать потенциальные риски, такие как высокая текучесть бизнесов в определенных районах или наличие конкурентных объектов. Это помогает избежать неудачных инвестиций и найти самые лучшие возможности для вашего бизнеса.
Специалисты могут дать советы по условиям договора, включая возможность уменьшения арендной платы или получения дополнительных выгод, таких как покрытие расходов на ремонт. Они также помогут избежать ситуаций, когда застройщики завышают уровень заполняемости жилых комплексов или не раскрывают все нюансы помещений.
В результате профессиональный специалист обеспечит качественную поддержку, экономию времени и денег по сравнению с самостоятельным поиском и заключением сделок.
