Анна Лаевская: «Мы строим комплекс для жизни, который будет наполнен смыслом и творчеством»

Рынок недвижимости пережил сложный год, однако спрос на жилье элитного класса уже с конца 2020 года начал вновь расти. О том, как идет строительство одного из самых интересных архитектурных объектов Киева, какие требования к элитному жилью существуют у покупателей и на что обращают внимание инвесторы, в эксклюзивном интервью Banker.ua рассказала коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Интервью опубликовано в журнале Banker. Купить журнал и ознакомиться с полной версией вы можете по ссылке.

— Как сегодня развивается рынок столичной элитной недвижимости? Можем ли мы говорить о сложившемся отложенном спросе после локдауна?

— Сегмент элитной недвижимости является самым чувствительным к влиянию кризисных ситуаций, политических или экономических факторов. В прошлом году это был фактор пандемии коронавируса. И, безусловно, этот сегмент в период первого карантина пострадал больше, чем другие, поскольку в марте-апреле 2020 года жилье эконом- и комфорт-классов, хоть и в меньших объемах, но продавалось, а в сегменте элитной недвижимости продажи практически прекратились.

Люди, ориентированные на приобретение дорогих объектов недвижимости, при возникновении подобных кризисов сразу же переходят в режим ожидания. Они стараются максимально сохранить свои накопления в бизнесе, поскольку не знают, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Поэтому всю первую половину 2020 года формировался отложенный спрос на дорогую недвижимость.

Во-первых, покупатели выжидали, чем закончится ситуация с карантином, насколько пострадает бизнес и экономика. Во-вторых, они присматривались и анализировали, что будет происходить с ценами, кто из застройщиков начнет двигаться в сторону снижения, давать дисконты, делать заманчивые предложения на дорогие апартаменты. При большом объеме предложений покупатели выбирали для себя наиболее надежный, комфортный и интересный по цене вариант.

С августа 2020 года спрос в этом сегменте восстановился, покупатели вернулись и снова начали вкладывать деньги в элитную недвижимость. Ситуация стабилизируется, но при этом, как и в более дешевых сегментах, наблюдается спрос лишь у некоторых застройщиков, в частности из-за ситуации с «Укрбудом», «Аркадой» и тому подобное. В условиях общей нестабильности люди меньше обращают внимание на объекты региональных застройщиков, небольших компаний, которые пришли в столицу, потому что это высокорискованные объекты. Бизнес-класс и элитная недвижимость – наиболее сложные и дорогие для застройщика и покупателя, поскольку активная продажа на таком объекте начинается, как правило, на высокой стадии строительства. Это значит, что ты должен вложить минимум 70-80% от стоимости объекта до того, как у тебя пойдет «встречный поток», т.е. начнутся поступления от продаж.

Это не объект, который продается «из котлована», в котором за счет продаж покрываются все расходы. Перед тем, как к тебе придут и начнут покупать, ты должен показать готовность объекта, в идеале — фасады и вестибюль. Клиенты хотят иметь представление о внешнем виде и качестве. Тем более публика в этом сегменте очень привередлива, у нее большой перечень специфических требований и параметров, которых нужно придерживаться.

— Понятие элитной недвижимости достаточно абстрактное. Какие характеристики должен иметь жилой объект, чтобы быть отнесенным к этому сегменту?

— Не всегда то, что называется бизнес- или элит-классом, относится к такому сегменту. Поэтому, в первую очередь, нужно обращать внимание на технические параметры объекта. Премиум-класс должен иметь уникальную архитектуру, обязательно вентилируемые навесные фасады с дорогим качественным остеклением, алюминиевые оконные конструкции, панорамные окна — бывают раздвижные системы на террасах и лоджиях, которые позволяют получать более видовой продукт. Это также определенные бренды материалов и оборудования, например, лифты производителей уровня не ниже KONE или Schindler, оконные конструкции Reynaers или Schüco, преимущественно импортные производители отделочных материалов, натуральный камень в вестибюлях, варианты дорогих декоративных элементов — все это стоит и выглядит иначе, чем в объектах более низкой ценовой категории.

Кроме того, важны шумоизоляция, безопасность, системы контроля доступа, видеонаблюдения, разграничение потоков гостей и жильцов комплекса — это должно быть на высоком уровне, чтобы избежать неожиданных гостей и нежелательных посетителей внутри самого здания. Все то, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание резидентов комплекса.

Еще один важный параметр, который является знаковым для объектов этого класса, – это соотношение количества паркомест и квартир. В INTERGAL CITY будут обустроены 1350 автомест, и это при общем количестве квартир и апартаментов, которое составляет 704. Т.е. на каждое помещение предусмотрено место в подземном или наземном паркинге. Если проанализировать элитную недвижимость на рынке, то здесь соотношение в пределах 0,5–0,8. Хотя подавляющее большинство потребителей хотели бы иметь два места на одну квартиру, поскольку в этом сегменте, как правило, два автомобиля в семье.

К качественным параметрам относится и концепция благоустройства объекта. Это могут быть эксплуатируемые террасы, кровли с прогулочными зонами, на некоторых объектах бизнес-класса есть бассейны на крышах, рестораны и другие «фишки». Но ключевое здесь — наличие придомовой территории, на которую можно выйти, например, терраса, которая используется как зона отдыха. Объекты элит-класса, представляющие собой «свечу», втиснутую в существующую застройку в центре, без придомовой территории, уже не пользуются спросом. Ощутимым сегодня является и влияние карантина: людям необходимо иметь возможность подышать свежим воздухом и прогуляться в пределах своего комплекса. Зеленые насаждения, зоны отдыха для детей и взрослых, зоны для занятий спортом, беседки — все это должно быть, поскольку это уровень жизни и впечатления от самого объекта.

Важен также уровень отделки апартаментов. Есть объекты, на которых застройщики не выполняют даже стяжку. Наша компания, например, выполняет стяжки, штукатурку, шумоизоляцию, устанавливает дизайнерские входные двери, которые не нужно заменять. Состояние помещения позволяет клиенту сразу начинать чистовой ремонт по своему дизайн-проекту.

Нужно также обращать внимание на инфраструктуру объекта. Сегодня чрезвычайно актуальными являются фитнес или спортзал, хорошего уровня супермаркет, салоны красоты, банковское отделение, службы доставки, ресторан, кофейня, конференц-залы, party room. Жильцы хотят проводить время со своими гостями внутри комплекса и не обязательно в пределах своей квартиры. Обслуживающая компания предоставит им разнообразные сервисы, например, организует день рождения, детскую вечеринку, бизнес-встречу. Многие хотят жить, отдыхать и иметь возможность работать в пределах своего жилого дома. И INTERGAL CITY – именно такое место.

— Какое место в системе приоритетов такой крупной компании, как «Интергал-Буд», занимает сегмент элитного жилья?

— Сейчас в столице у нас 15 проектов на стадии активного строительства, из них 4 объекта высокой ценовой категории. INTERGAL CITY – эксклюзивный и флагманский объект нашей компании. Построен жилой комплекс «Владимирский», где мы завершаем продажи, а также два комплекса бизнес-класса: CITY HUB на Кудряшова и «Голосеевский» на Васильковской, которые сейчас активно строятся.

Мы планируем расширять портфель элитных объектов. У нас есть наработки в самом центре Киева, в районе Печерска, которые мы будем выводить в текущем и следующем годах в продажу. Также есть большие планы по объектам в Одессе. Мы считаем для себя этот сегмент перспективным с учетом нашей репутации и опыта работы на рынке, плюс у нас есть финансовый ресурс. Мы не боимся того, что нужно инвестировать средства и построить объект до его активных продаж. Но кардинально менять позиционирование компании не планируем. Мы осознаем, что сегмент «комфорт» остается самым востребованным на сегодня. Об этом свидетельствует и аналитика, которую регулярно обнародуют профильные интернет-ресурсы, например, ЛУН. Поэтому основная часть наших проектов относится именно к классу «комфорт».

— Проект INTERGAL CITY считается одним из самых ожидаемых на рынке. Расскажите об уникальности комплекса и о ходе работ.

— INTERGAL CITY – очень сложный объект как технически, архитектурно, так и инженерно, поскольку в нем соединены три составляющие — жилая, офисная и торгово-развлекательная. Когда-то на месте этого комплекса планировалось строительство офисных «свечей» с паркингом. Но на определенном этапе компания, планировавшая строительство, не рассчитала свои ресурсы. Также стало понятно, что офисные площади таких масштабов нецелесообразны именно в этой части города. В результате был выполнен лишь монолит малоэтажных офисных башен, сформирован наземный паркинг и фундаментная плита. Много лет объект простаивал в таком виде. Проект требовал не только вливания финансовых ресурсов, но и проведения реконцепции.

Когда мы заходили в этот проект, то учитывали то, что уже выполнено, — существующий конструктив на этой площадке, фундаменты. Наша задача состояла в грамотном использовании уже существующей части объекта, но при этом нужно было учесть инсоляцию жилых домов, максимально раскрыть виды на центр города, на Лавру, но не перегрузить объект. Мы не шли по пути максимизации квадратных метров, а ставили перед архитектором задачу создать комфортный премиальный объект.

Провели конкурс между четырьмя известными архитектурными бюро. Каждое из них анализировало этот объект: они выезжали на место, изучали чертежи старого проекта, конструкции и презентовали свое видение будущего комплекса.

Варианты были разные и по форме, и по этажности, и по компоновке жилой, офисной и развлекательной части, но предложение бюро «Омега», с которым мы подписали контракт, оказалось наиболее оригинальным в плане архитектуры, подхода к развитию объекта. Они предложили нестандартную форму зданий, комбинацию малоэтажных и высотных башен, панорамное остекление, интересный разворот башен относительно друг друга, который практически исключает вид «окно в окно» и предполагает достаточную освещенность в квартирах.

Было предложено новаторское решение с многоуровневыми террасами, которые соединяют между собой башни. Более того, оно предполагало минимальное вмешательство в то, что уже было сформировано на участке, и позволяло быстро начать реализовывать задуманное. Кроме того, мы поняли, что такой формы комплекса с футуристическим дизайном в столице еще не было, поэтому он будет выгодно отличаться от конкурентов за счет архитектуры.

По поводу динамики строительства во время карантина: мы ни на день не останавливали работы, обеспечивали строителей и подрядчиков средствами защиты и транспортом. Строительство велось как на объектах комфорт-класса, так и на объектах элитной недвижимости.

До конца 2023 года мы планируем полностью завершить этот объект, запустить инфраструктуру. Сейчас у нас выполнен монолитный каркас малоэтажных башен Б и В, а также монолит башни Г, начались фасадные работы, остекление, скоро будет заметна отделка наружной части зданий. Также завершается монолит башни А, начали выполнять работы по фундаменту самой видовой башни Д. Поэтому, приезжая на стройку, потенциальный резидент видит довольно высокую готовность и динамику. Кроме этого, у нас есть тур виртуальной реальности: покупатель может посмотреть на объект из любой точки, фактически «походить» по апартаментам и квартирам, увидеть виды из окон, панораму города

— Если говорить об инфраструктуре будущего комплекса, на чем будете делать основной акцент? Досуг, логистический комфорт, эксклюзивность услуг, безопасность?

— В INTERGAL CITY несколько групп потенциальных целевых аудиторий, но мы делаем акцент на том, что это комплекс для жизни. Это не просто квартира, которую ты приобретешь как инвестицию или для сдачи в аренду. Этот комплекс на самом деле уникален: ты находишься в самом сердце столицы, рядом с деловыми объектами, историческими достопримечательностями, станциями метро и транспортными развязками, но при этом внутри тихого, спокойного двора на отдельной части склона, где тебе никто не мешает, со своей придомовой территорией, каскадом террас, которые будут объединять башни.

Поэтому первая категория для нас — это люди, которые хотят пользоваться всеми преимуществами жизни в центре столицы, но при этом ищут место для жизни, а не для инвестирования. Это владельцы бизнеса, топ-менеджмент крупных компаний, дипломаты, экспаты, дети и родственники обеспеченных людей.

Есть и младшая возрастная категория, которую как раз привлекает инфраструктура комплекса, его футуристическая архитектура и прогрессивный дизайн. Но, уверена, INTERGAL CITY будет интересен разным людям.

Хочется уюта и релакса? К вашим услугам террасы, на которых вы можете насладиться ужином и чашечкой кофе. Для молодых людей в комплексе предусмотрены party room, кинотеатр для совместных просмотров фильмов, коворкинг, конференц-залы, развлекательные объекты. Будут и бутиковая галерея, супермаркет и вся сфера услуг, фитнес-центр на 4,5 тыс. метров с бассейном, а также трехуровневый ресторан с террасой на 1000 м².

Вестибюли будут выполнены в футуристическом, но в то же время уютном стиле, с нестандартной подсветкой, лаунж-зонами, местами для переговоров, встроенными почтоматами для служб курьерской доставки, детской территорией на втором уровне, пространствами для гостей. И это тоже будет привлекать молодую и творческую аудиторию. Кроме того, мы хотим, чтобы в вестибюлях комплекса располагались арт-объекты, планируем проводить выставки, культурные мероприятия на террасах и центральных входных группах, чтобы объект действительно был наполнен смыслом и был интересен не просто как место жительства, но еще и как арт-объект, чтобы им хотелось любоваться.

— Обращают ли внимание будущие резиденты на безопасность и комфорт пребывания в комплексе, наличие паркомест? Как будут решаться вопросы с зонированием?

— На этом объекте учтена популярная сегодня тенденция двора без машин. Люди не хотят, прогуливаясь по территории, вдыхать выхлопные газы и волноваться за своих детей, когда те будут играть во дворе. Вопрос безопасности – один из критериев, на которые покупатели больше всего обращают внимание. Поэтому здесь предусмотрена следующая система: у входных групп будут зоны высадки пассажиров, но это распланировано так, чтобы никто не имел возможности там припарковаться. Ты можешь подъехать, высадить пассажира у входной группы или офисного помещения и сразу же уехать.

Более того, мы планируем возле зон высадок выставить делинеаторы, чтобы автомобили только разворачивались и въезжали в определенные зоны паркинга, но не могли в проезжем ряду оставить транспорт и создать пробки. На сегодня у нас поддерживается обеспечение офисной части паркоместами — по одному на 100 м² офисного пространства.

Подземный паркинг будет работать таким образом, что водитель авто сможет высадить пассажира у центрального входа башни, заехать в подземный паркинг, припарковаться и просто оттуда подняться лифтом на нужный этаж. Наземный и многоуровневый паркинги будут иметь переходы в горизонтальную плоскость к соответствующим секциям квартир, поэтому жители смогут с легкостью попасть в свое жилье.

Что касается гостевого транспорта, принцип тот же: или ты сразу попадаешь в подземный паркинг, либо въезжаешь в свой блок в наземном паркинге, если за тобой закреплено место. Можешь высадить пассажира и уехать из комплекса. Мы сознательно не предусматривали возможность парковки во дворе или у входа, поскольку на практике все это превращается в нагромождение автомобилей, невозможность проезда пожарной машины, скорой и другого спецтранспорта.

В наземном паркинге будет парковка для маркета на 50 мест, гостевая парковка для спорт-клуба, а также вдоль заезда к комплексу будет небольшое количество гостевых машиномест без доступа к паркингу на территории комплекса.

— Сотрудничаете ли вы с украинскими банками в рамках проекта INTERGAL CITY? Если да, по каким направлениям?

— Партнерские программы с банками в «Интергал-Буд» есть по всем проектам, в том числе и в INTERGAL CITY. Мы предлагаем клиентам лучшие условия кредитования, которых нам удалось достичь в плодотворном сотрудничестве с нашими партнерами — Укргазбанком и Глобус Банком. Резиденты комплекса могут воспользоваться кредитными продуктами со ставками 6% на первые 5 лет. В дальнейшем это 12-13% на остаток и период кредитования до 20 лет. Есть программы, по которым ставки даже 1% на первые 1-2 года; программы с различными дисконтами на процентную ставку, более лояльными требованиями к первоначальному взносу.

INTERGAL CITY – объект с высокой готовностью, поэтому мы легко прошли аккредитацию в нескольких банках. Помимо работы с упомянутыми партнерами, мы ведем переговоры с ПРАВЭКС БАНКОМ.

Что касается банковского обслуживания, то у нас предусмотрены помещения для будущих отделений банков. Мы будем вести переговоры с ТОП-банками, чтобы они размещали свои офисы на территории нашего объекта.

— В общем, какие крупные бренды заинтересовались интеграцией в проект? На что вы как застройщик обращаете внимание при выборе партнеров?

— Часть переговоров, конечно же, является коммерческой тайной. С фитнес-центром договоренности финализированы – это будет сеть премиум-класса. Среди супермаркетов ведутся переговоры с сетью «Сільпо». Также ведем переговоры по детскому центру и школе для младших классов, которые будут встроены в одну из башен. Относительно помещения ресторана – уже подписали контракт. Здесь будет представлена кухня разных направлений.

— Есть ли специальные решения для тех, кого интересует коммерческая недвижимость в таком масштабном комплексе? Какие возможности открывает комплекс такого уровня с точки зрения бизнеса? Что можете предложить потенциальным покупателям?

— На сегодня мы условно поделили коммерческую недвижимость данного объекта на две группы: помещение для продажи и для сдачи в аренду. Последние имеют важное значение, например, супермаркет, спортклуб и детский центр — мы не хотим, чтобы целевое назначение этих помещений изменилось. Это инфраструктурные объекты, и мы как владелец здания можем контролировать, кто здесь будет работать, и отношения будут именно арендными.

Операторы, которые придут на данный объект, получат платежеспособную аудиторию, на которую могут быть таргетированы более качественные продукты и услуги с соответствующей ценой. Мы также считаем, что это будет еще и престижно, и станет показателем уровня бренда, который здесь будет работать. За счет этого объекта у них будет возможность развиваться, поскольку, успешно проявив себя в таком проекте, можно будет выстраивать свою сеть и партнерские отношения с нами в рамках других объектов бизнес- или комфорт-класса. INTERGAL CITY знаковый для нашей компании, и, уверена, он будет украшением города с учетом своей архитектуры и концепта.

Переговоры по арендным площадям объекта активно ведутся. Сейчас мы на этапе формирования прайса и предложений для коммерческих помещений, которые готовятся к продаже. На этапе продажи находятся две башни квартир и башня апартаментов, плюс левое и правое крыло, в которых предусмотрены апартаменты. Крылья спроектированы так, что в них возможно размещение мини-отеля как блока, который будет функционировать отдельно. Кстати, такие запросы у нас уже есть. Скорее всего, в одном из блоков комплекса будет работать отель на 30-50 номеров со своим небольшим рестораном. Конечно же, такие блоки предусмотрены в частях объекта, которые не будут пересекаться с жилой зоной.

Спецпредложения действовали в прошлом году, когда клиенты беспокоились по поводу пандемии. На текущий момент мы устойчиво поднимаем цену на этот объект и дисконты практически отменили. Да, есть программы лояльности в случае стопроцентной оплаты и для постоянных покупателей. Есть рассрочка на период строительства объекта, также программы кредитования с нашими банками-партнерами, но в целом предложения со снижением цены квадратного метра вряд ли будут предполагаться, поскольку растет готовность объекта, у нас активный спрос. На сегодняшний момент мы довольны динамикой продаж.

По башне А, которую мы запускали в продажу в ноябре 2020 года, средняя цена уже выросла почти на $300 за квадрат. Также планируем запустить в продажу пентхаусы. У нас будет часть двухуровневых квартир с классической планировкой, а также варианты с двуосвещенным пространством. Цена квадратного метра достаточно высока, но мы настроены максимально поднять планку. Благодаря видовым характеристикам и тому, что таких объектов сейчас в центральной части немного, спрос на пентхаусы будет высоким. Это эксклюзивное предложение.