Элитная недвижимость Киева: инвестиционный парадокс во времена трансформаций

Улицы Киева наполнены древней историей, но это не мешает предлагать инвесторам уникальный эликсир традиций и современных трендов. И хотя полномасштабная война и социально-экономические вызовы оказывают свое влияние, столица остается магнитом для смелых и дальновидных инвестиций в элитную недвижимость. Это открывает широкие возможности для тех, кто ищет не просто квадратные метры, а настоящее «место под солнцем» в столице. Это не очередной тренд, а путь к стабильности и росту, где ваши инвестиции существенно умножают ваш капитал.

Вместе с Константином Писаренко, основателем агентства недвижимости T.H.E. Capital, разбираемся, как элитная недвижимость Киева может стать ключом к успеху в нестабильные времена, как развивается этот рынок и на что могут рассчитывать инвесторы.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Состояние рынка элитной недвижимости Киева

Текущее состояние рынка элитной недвижимости в Украине, в частности, в Киеве, демонстрирует значительные изменения. Спрос на покупку элитных объектов снизился в 7-8 раз по сравнению с довоенным уровнем. В то же время запросы на аренду остаются стабильными. Это указывает на то, что сейчас многие потенциальные покупатели больше склонны переплачивать за аренду, чем инвестировать в покупку недвижимости.

Скидки на покупку элитной недвижимости составляют в среднем 30%, однако существует вероятность, что этим летом может произойти еще большее проседание цен, возможно, до уровня лета 2022 года. Ситуация на рынке аренды более стабильна с повышением цен лишь на 15% с 2021 года.

«Есть ли у наших клиентов деньги? Да. Однако они не готовы тратить эти деньги на покупку недвижимости. В сегментах от Комфорт+ и выше покупатели готовы вкладывать средства только при наличии значительных скидок или эксклюзивной недвижимости, недоступной до войны. И даже в таких случаях покупатели требуют скидок», – делится Константин Писаренко, основатель агентства недвижимости T.H.E.Capital.

В свою очередь, продавцы не очень спешат с продажей, поскольку обычно для них это не единственная недвижимость, поэтому они неохотно делают скидки. Есть случаи, когда покупатель и продавец принципиально не идут на уступки. Таким образом, рынок не демонстрирует значительную активность.

Следует понимать, что в сегментах низшего класса, например, экономии или стандарте, сильно влияют как внешние факторы, военные действия, так и государственные программы поддержки – єВідновлення и єОселя. Тот факт, что в мае этого года государство приостановило выдачу утвержденных кредитов, стал неожиданным ударом для рынка. Это привело к понижению активности в этом секторе.

В то же время, такие сегменты рынка, как Комфорт+ и выше, меньше испытывают влияние внешних факторов.

Почему «элитка» привлекательна для инвесторов?

Киев остается ведущим и наиболее защищенным огородом Украины с высокими зарплатами и развитым рынком труда. Несмотря на снижение объемов продаж и строительства, столичная недвижимость остается привлекательной для инвесторов благодаря стабильной финансовой ситуации и перспективам дальнейшего обновления рынка.

В настоящее время Киев и область занимают 24% рынка недвижимости, что является положительным показателем на фоне общей ситуации, а также, учитывая, что строительство преимущественно переехало в западные регионы страны – Франковскую, Львовскую и Закарпатскую области. Там сейчас восстановлено до 50% довоенных объемов, при этом Киев возобновил около четверти продаж. До полномасштабной войны столица занимала 46% всех продаж недвижимости в Украине, а с областью этот показатель составлял около 52-53%. Люди все еще выбирают Киев для жизни и инвестиций, и застройщики продолжают строить.

Однако инвесторы должны быть осторожны, выбирая застройщиков, и следить за реальным положением дел на строительных площадках. В T.H.E. Capital также отслеживают подобные тенденции, заявляет Константин Писаренко: «На нашем YouTube-канале «Недвижимость без цензуры» есть специальная рубрика «Строят или имитируют», где мы анализируем деятельность застройщиков. Моя соведущая регулярно посещает жилые комплексы и проверяет, кто действительно строит, а кто имитирует строительство. Мы смотрим за застройщиками столицы, чтоб наши клиенты могли найти, куда следует инвестировать, а где средства будут просто заморожены. Важно понимать, есть ли у застройщика собственные средства или только ждет встречного потока инвестиций».

Он также добавил, что новых локаций в Киеве очень мало, однако на левом берегу столицы в продаже есть довольно интересные жилищные комплексы, которые привлекают внимание. Неожиданный для киевлян, но факт.

«Цены на некоторые квартиры в этих комплексах уже почти вернулись к довоенному уровню, достигая 90-95% предыдущих ценников. Это поразительный показатель для левого берега, где люди выбирают спокойствие и стабильность, особенно у Днепра. Цены на квадратный метр здесь колеблются в пределах $1200-1500 в зависимости от квартиры, этажности и площади. Многие считают это приемлемым, поэтому левый берег становится популярным выбором», – констатирует Писаренко.

Новые предпочтения и потребности украинцев

Ранее популярные видовые квартиры с большими окнами и высокими этажами теряют свою привлекательность из-за угроз ракетных ударов. Пока спрос сосредоточен на менее видовых вариантах и ​​более низких этажах. Застройщики сталкиваются с трудностями в формировании цен, поскольку теперь трудно определить, что клиенты считают преимуществом – больше бетона и стен для защиты или видовые окна, стеклянный фасад. Это существенно повлияет на дальнейшее ценообразование.

Понятно, что современные здания обычно не получают невосполнимый ущерб от ракетных ударов, поскольку имеют монолитно-каркасную конструкцию с пилонами и колоннами, что делает их устойчивыми к ударам, однако стеклянные поверхности повреждаются, и их ремонт становится необходимостью.

И из этого следует следующая тенденция: заметно вырос спрос на готовые к проживанию квартиры с ремонтом в сегментах от Комфорта и выше. Это произошло из-за нехватки рабочей силы для выполнения ремонтных работ, ведь строители, преимущественно мужчины, являются одной из самых незащищенных категорий работников во время войны. Плюс значительно подорожали стройматериалы. Все это ведет к увеличению цен на готовую недвижимость.

А вот частные дома остаются менее привлекательными для инвесторов. Опасения, возникшие во время осады Киева, никуда не исчезли, и потенциальная угроза от прорыва дамбы на Киевской ГЭС из-за возможных действий россиян добавляют волнений. Поэтому покупка недвижимости, особенно на севере Киева, считается рискованной. Хотя дома продаются, это в основном происходит из-за понижения цен, и сегмент остается дешевым.

Коттеджные городки также сталкиваются с трудностями, хотя есть определенные улучшения к югу от Киева. Спрос на элитные дома значительно снизился, и многие остаются непроданными даже со скидками до 25%. С арендой ситуация лучше — все, что было доступно по приемлемым ценам, уже арендовано. Но покупать дома люди не торопятся.

«Мы не видим, что покупка домов сейчас выгодная инвестиция. Новые коттеджные города тоже не пользуются спросом. Однако к югу от Киева, в частности в сторону Борисполя, Конча-Заспы и Обуховской трассы, ситуация немного лучше, – говорит Константин Писаренко. – В целом статистика по продаже домов довольно слаба. Раньше люди всегда стремились жить у Днепра, но сейчас река закрыта для судоходства. Имеющие катера, яхты или водные мотоциклы не могут их использовать, поскольку выход на воду запрещен всем, кроме военных».

Строительство новых коттеджных городков тоже остановилось, даже несмотря на то, что есть возможность установить генераторы, обеспечить охрану и создать автономность.

В целом люди хотят жить там, где уже есть сформированный социум. Например, сейчас многие украинцы получают выплаты для семей погибших военных. Часто эти деньги вкладывают именно в жилье Комфорт-класса или Комфорт+. Государство стимулирует застройщиков, переводя программы єОселя и єВідновлення на новостройки, но люди хотят покупать готовое жилье. У многих семей теперь есть значительные суммы денег – миллионы гривен, с которыми они не привыкли иметь дело, и они предпочли бы покупать готовые квартиры для сдачи в аренду или собственного проживания. Это обеспечило бы им дополнительный доход и стабильность, но требование ждать завершения новостроек создает дополнительные трудности.

Риски инвестирования в элитную недвижимость

Одной из основных проблем является отсутствие в Украине обязательных эскроу-счетов, обеспечивающих контроль за расходами застройщиков. Это создает высокие риски для инвесторов, поскольку застройщики могут использовать средства не по назначению.

Кроме того, то, что работало до полномасштабной войны сейчас уже не актуально.

«Репутация застройщика потеряла свой вес. Сейчас мы видим, что новые небольшие застройщики в Киеве лучше выполняют свои обязательства, чем некоторые известные бренды недвижимости элит-, премиум- и бизнес-класса. Поэтому сейчас важно не столько смотреть на бренд, сколько нужно лично ехать на стройплощадки и смотреть, как застройщик работает после полномасштабного вторжения, как быстро он включился в работу и что сделано за это время. Самое главное – оценивать динамику работы на реальных объектах строительства», – призывает основатель T.H.E. Capital.

Второй важный момент – это планы застройщика. По словам Константина Писаренко, важно знать, что застройщик планирует и по возможности договориться о рассрочке платежей. Если речь идет о новостройках, это позволяет следить за динамикой строительства и разделять платежи на несколько частей, а не платить сразу. Это поможет сохранить определенный рычаг влияния на процесс.

«Следует заключать договоры, в которых вы привязываете платежи к этапам строительства. К примеру, одна сумма выплачивается после поднятия каркаса, другая – после завершения фасадов, а остаток – на момент ввода дома в эксплуатацию. По всему миру так работают. Обычно 60-70% стоимости выплачивается на протяжении строительства, а остальные 30-40% – когда дом уже готов перед приемом квартиры», – советует Писаренко.

Он говорит, что некоторые застройщики, в частности в Европе или ОАЭ, позволяют выплачивать часть денег в течение одного-двух-трех лет после ввода дома в эксплуатацию. Это для них способ привлечь клиентов, предлагая такие маркетинговые ходы.

В Украине же он советует инвесторам диверсифицировать свои риски: если видите, что строительство идет хорошо, платите по частям и контролируйте процесс. Это поможет защитить ваши активы.

Инвестиции, инновации… что тут к чему?

Проблема современного рынка премиальной недвижимости Киева состоит в том, что большую часть таких объектов строили крупные застройщики до начала полномасштабной войны, ориентируясь больше наверняка на пафос и красивую картинку, а не на пространство и комфорт. И, к сожалению, выбор подлинных ЖК бизнес-класса в столице очень ограничен.

«Ничего не было сделано для того, чтобы обеспечить комфорт при полномасштабном вторжении, – отмечает Константин Писаренко. – Несмотря на высокий статус, у многих премиальных жилых комплексов нет генераторов, туалетов в подземных паркингах или спецпомещений. Это создало значительные неудобства при отключении света и других чрезвычайных ситуаций».

Застройщики, которые останутся на рынке, по мнению эксперта, обладают огромным потенциалом для улучшения своих проектов. Важно создать нормальные бомбоубежища, бетонные комнаты, которые могут служить укрытием и обеспечить автономность зданий.

К тому же зарубежный опыт демонстрирует, что такие объекты могут включать в себя переговорные и детские комнаты, коворкинги, спортзалы и даже бассейны. Это дополнительные элементы, которые повышают стоимость и привлекательность недвижимости, но такие удобства являются редкостью в Киеве. Застройщикам следует учитывать эти аспекты, чтобы продавать недвижимость дороже и быстрее. Смена приоритетов может стать ключом к успеху на рынке премиальной недвижимости Киева, где инновации и забота о жителях станут основными критериями качества.

Выгодная инвестстратегия в сегменте элитной недвижимости

В современных условиях важно поддерживать украинский рынок недвижимости, одновременно диверсифицируя инвестиции для снижения рисков. СЕО агентства недвижимости советует: «Не вкладывайте все деньги во что-то одно, а диверсифицируйте их в разные жилые комплексы и даже города».

Писаренко также уверяет, что инвестиция на этапе строительства одна из самых выгодных, хотя и сопровождается рисками, связанными с выбором застройщика. Доходность от аренды в Киеве составляет 5-7% для жилой недвижимости и 7-8% – для коммерческой. Хотя иногда могут быть исключения, в целом, эти показатели остаются стабильными.

Что интересно, на рынке появляются новые уникальные предложения, такие как инвестирование в номера отелей с гарантированным процентным доходом. Писаренко приводит реальный кейс: один из запорожских застройщиков предлагает возможность купить номер в своем новом объекте в Ужгороде. Этот отель находится на этапе строительства. Конечно, покупают такие номера не для жизни, а чтобы получать гарантированный доход. Однако застройщик предоставляет возможность проживания в номере, например, две недели в год. Это новая концепция для Украины, которая может быть выгодна инвесторам.

Привлечение инвесторов: от вызовов к возможностям

В сложившихся условиях привлечение инвесторов в Украину стало чрезвычайно сложной задачей. Как отмечает Константин Писаренко, «многие застройщики хотят строить, но не имеют на это возможностей». Крупные инвестиционные компании сейчас неактивны, и рынок остается неконтролируемым, поскольку старые игроки ушли, а новые еще не появились.

По его словам, инвестирование в небольшие проекты, такие как 10-20 этажные дома в Киеве, можно осуществлять, объединяя средства инвесторов в пулы по $2-3 млн. Такие инвестпортфели могут быть направлены на совместные проекты с девелоперами. Многие новые застройщики готовы работать с меньшей прибылью, чем раньше, но предоставляют гарантии, имеют землю и опытные команды.

«Мы в T.H.E.Capital планируем создавать пулы клиентов, чтобы поддерживать застройщиков в строительстве. Это может стать выгодным бизнесом, особенно с теми средними и молодыми компаниями, которые имеют опыт 3-5 лет и уже завершили несколько проектов, – объясняет Писаренко. – Они демонстрируют готовность завершать строительство даже во время войны. Сотрудничество с ними может приносить прибыль в пределах 20-25%, хотя это сопровождается рисками нашей строительной системы».

Он также подчеркнул, что спрос на рынке недвижимости не исчез полностью, но люди боятся вкладывать средства. Денег в стране достаточно, однако, необходимо преодолеть страх инвестирования и стимулировать интерес.

Относительно аренды ситуация постепенно улучшается. Рынок аренды в Киеве возобновился на 50–60%. Наблюдается дефицит арендных квартир, поскольку многие переехали в Киев из северных регионов, таких как Харьков, Житомир, Сумы и Нежин. Этот спрос создает возможности для инвестирования в арендный рынок.

Следовательно, инвестирование в элитную недвижимость Киева, невзирая на вызовы, имеет значительный потенциал для прибыльности. Важно диверсифицировать инвестиции, поддерживать новых застройщиков и активно работать на арендном рынке. Главное – преодолеть страхи и проявлять гибкость в выборе партнеров и проектов, чтобы максимально использовать возможности рынка.