Железобетонная надежность: почему инвестиции в недвижимость не теряют актуальности

Украинцы традиционно привыкли рассматривать недвижимость как надежный и выгодный инвестиционный инструмент. Поэтому Banker.ua решил разобраться, как работает рынок недвижимости Украины, какие существуют тренды, что происходит с ценами и как они будут меняться, а также какие знаковые объекты сдаются в эксплуатацию в ближайшее время.

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Жилая недвижимость

Прибыльные продажи

Инвестиции в недвижимость – пожалуй, самый традиционный для многих способ получать пассивный доход. Если с инвестициями в ценные бумаги или криптовалюты нужно разбираться, то с покупкой недвижимости, на первый взгляд, все ясно.

«Строительная отрасль пока остается самым надежным из всех понятных инструментов инвестирования для украинцев. Вложение средств в первичную недвижимость на начальном этапе строительства уже к моменту сдачи объекта в эксплуатацию может принести 30% дохода в валютном эквиваленте и больше. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, по оценкам специалистов, примерно 40% жилья в Киеве покупается как инвестиция с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду», – рассказывает Banker.ua СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.

Он добавляет, что ситуация в 2022 году вряд ли существенно изменится, однако есть несколько плохо прогнозируемых факторов, которые могут повлиять на нее. С одной стороны, стоимость жилья, скорее всего, будет и дальше расти из-за цены стройматериалов, увеличения заработной платы строителей и т.д. С другой стороны, неизвестно, что будет с коронавирусом, сколько будет локдаунов, какой будет политическая ситуация и как все это отразится вообще на экономике и строительной отрасли в частности.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ), в 2021 году продолжается удорожание квартир. За полгода жилье на первичном и вторичном рынках уже выросло в цене на 15-18% и 7-10% соответственно в зависимости от региона.

По оценкам АСНУ, до конца 2021 года стоимость квартир может увеличиться еще на 5-7% на первичном и на 3-5% на вторичном рынках жилья, и в течение осени, до середины декабря, следует ожидать существенных ценовых изменений. Вполне вероятно, что по итогам этого года стоимость квартир на «первичке» может возрасти до 25%, а на вторичном рынке – до 12%.

По словам Юрия Питы, президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, за 6 месяцев уровень спроса вырос более чем на 20%, и есть все предпосылки для его дальнейшего роста: «Рынок жилья фактически безальтернативный для того, чтобы сохранить и приумножить имеющиеся средства. Именно поэтому в течение первого полугодия, несмотря на два локдауна, спрос на жилье растет на 3-5% в месяц».

Влияют на рост спроса и, соответственно, ценовую динамику два объективных фактора: развитие ипотеки и более лояльные программы рассрочки от застройщиков.

По данным Питы, количество инвестиционных соглашений с целью сохранения средств на первичном рынке выросло по меньшей мере на 15% по сравнению с 2020 годом. А в общей структуре продаж количество инвестиционных приобретений жилья уже составляет более 60%.

Президент АСНУ отметил, что на вторичном рынке ситуация несколько иная: жилье, особенно в домах советской поры, растет в цене медленнее. И такие ценовые изменения касаются в основном одно- и двухкомнатных квартир в надлежащем состоянии и удачных локациях.

«Такие квартиры — лучший способ для инвестиций, потому что спрос на малогабаритное жилье площадью 35-50 м² слишком высок с ежегодной динамикой роста в размере 2-5%. Другими словами, малогабаритное жилье провоцирует увеличение стоимости квартир», — подчеркнул Пита в разговоре с Banker.ua и отметил, что одной из важных причин, увеличивающей стоимость жилья, является инфляционный скачок и экономическая непрогнозируемость в стране.

СЕО ENSO Рамиль Мехтиев рассказал, что цены на первичную недвижимость Киева стабильно растут уже год: «Если еще в сентябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра в столице была на уровне $950, то уже сейчас она достигает $1200. Я не исключаю возможности, что к ІІ полугодию 2022-го цены дойдут до уровня докризисного 2008 года».

Аналитики инвестиционно-девелоперской компании City One Development подвели итоги первичного рынка недвижимости столицы за первое полугодие и выделили некоторые тенденции. По их данным, удорожание недвижимости произошло во всех классах, независимо от месторасположения проекта. Средняя цена по Киеву увеличилась на 16,2% и составила $1705/м².

Если сравнить I и II кварталы 2021 года, то рост стоимости составил 9,3%. На первичном рынке столицы представлено 186 проектов. Более 40% из них – комфорт-класса, треть – бизнес-класс, менее 10% – премиум и элит. Эконом-класс занимает всего 15% рынка и продолжает снижаться. Во ІІ квартале этого года стартовали продажи в 11 новых жилых комплексах. Заявленный объем нового строительства – более 4000 квартир.

«По-прежнему наибольшим спросом в новых проектах пользуются однокомнатные квартиры небольшой площади. Их часто покупают как инвестицию с целью сдать в аренду. Также популярны двухкомнатные квартиры. Их покупают для собственного проживания. В общем, покупатель стал значительно прихотливее, чем несколько лет назад. Уже недостаточно построить «коробку» возле метро и продать по дешевке. Много внимания при выборе уделяют внутренней и внешней инфраструктуре комплекса, близости к транспортным узлам, экстерьеру, архитектурному и инженерному решению. Люди хотят жить в доме, который будет красивым, комфортным, интересным и актуальным в течение длительного времени», – рассказал Рамиль Мехтиев.

Еще одной заметной тенденцией на рынке украинской недвижимости эксперты называют растущий тренд на экологическое строительство, пришедший к нам из Европы и США. Важными также станут вопросы налогообложения первичной недвижимости, развития ипотеки под покупку «первички», а также принятие законодательных актов, направленных на защиту покупателей-инвесторов и решение вопросов долгостроев.

Уютный пригород

По данным АСНУ, в 2021 году загородная недвижимость в зависимости от локации, площади, качества строительства выросла в среднем на 10-15%. Наибольшие ценовые изменения произошли в сегментах новостроек классов «Комфорт+» и «Бизнес», находящихся на стадии возведения на расстоянии до 20 км от границ Киева. До конца года, по прогнозам застройщиков, стоимость загородной недвижимости может возрасти на 5-7%.

«Рост цен в сегменте качественного загородного жилья связан с высокой инвестиционной привлекательностью. За весь цикл строительства (до 2 лет) стоимость такого жилья может возрасти в среднем на 40-50%», — отметил Юрий Пита.

«Люди и дальше будут охотно вкладывать средства в жилую недвижимость, в частности, в пригороде Киева, как минимум, для сохранения имеющегося состояния. Однако следует понимать, что без экономического прогресса, без роста доходов граждан есть большой риск, что цены уже в этом году могут достичь своего «потолка», и это станет залогом относительной ценовой стабильности в первой половине 2022 года», — подчеркнул президент АСНУ.

Чувствительная аренда

Относительно аренды жилой недвижимости с начала года зафиксировано снижение темпов роста ее стоимости.

Юрий Пита рассказал, что цены выросли больше всего на «социальные» малогабаритные квартиры старой застройки, расположенные вблизи станций метро или транспортных узлов. Максимальное увеличение цен зафиксировано в крупнейших городах Украины – Харькове, Одессе, Львове, Днепре и Киеве – почти 15%. В других областных центрах рост цен менее ощутим – от 5% до 10%.

По сравнению с прошлым годом спрос на аренду вырос на 20-25%. До конца года, по мнению специалиста, при сохранении нынешней социально-экономической ситуации, в этом сегменте недвижимости маловероятны какие-то неожиданные события, способные повлиять на ценообразование. Все будет происходить постепенно.

«Рост арендной платы может максимально достичь еще дополнительных 15%. Так что по итогам года стоимость аренды квартир увеличится на 25-30% и будет соответствовать доказательным ценам», — отметил Юрий Пита.

Эксперт также акцентировал внимание на возможных последствиях нового локдауна в сегменте аренды жилой недвижимости. Строгие пандемические ограничения могут сразу сказаться как на спросе, так и на стоимости аренды. Пита считает, что при снижении спроса в пределах 20% ценовые колебания будут почти незаметны. Однако, если предложение будет на 40-50% больше спроса, то следует ожидать снижения арендных цен на 20-25%.

«Сегмент аренды жилья наиболее чувствителен к быстрым общественным и экономическим изменениям. В нем почти никогда не наблюдаются инерционные процессы, как, например, в сегменте купли-продажи квартир, когда на уровне падения спроса долгое время цены могут оставаться без изменений», — подытожил глава АСНУ.

Коммерческая недвижимость

Офисные помещения

Ситуация в сегменте офисных помещений стабильна. С начала года вакантность таких площадей несколько сократилась, однако до сих пор предложение на 20-25% превалирует над спросом. Стоимость продажи и аренды офисных помещений является более или менее устойчивой, и в ближайшее время рост цен в этом сегменте маловероятен.

«Востребованность офисов зависит от нескольких факторов, но самый главный – постпандемическая настройка бизнеса на отдаленную работу. По разным данным, количество офисных работников в Киеве сократилось на 20-30%, поэтому бизнес оптимизирует расходы на содержание офисов. Таким образом, до конца года цены продажи и аренды офисных помещений вряд ли будут существенно изменены», — считает Юрий Пита.

Первое полугодие этого года ознаменовалось постепенным возвращением работников к работе в офисах. По сравнению с 2020 годом компании больше адаптировались к новым реалиям, поэтому потрясения, связанные с COVID-19, глобально не повлияли на ситуацию на рынке офисной недвижимости.

Об этом говорится в исследовании международной компании Colliers Ukraine, ведущего консультанта на рынке коммерческой недвижимости Украины. Среди ключевых тенденций специалисты выделили:

• качественные офисные помещения, отвечающие новым реалиям, будут и в дальнейшем востребованы. Предприятия начали разрабатывать стратегии по изменению концепции своих офисов в соответствии с потребностями мира после COVID-19;
• учитывая конкуренцию на рынке офисной недвижимости, девелоперы выходят за рамки строительства обычных офисных стен и создают экосистемы для продуктивной рабочей среды. Хорошими примерами является инновационный бизнес-парк NUVO в центральном деловом районе Киева и расширение бизнес-парка UNIT.City.

За первые 6 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 5 офисных центров в Киеве с суммарной арендной площадью около 71 000 м²:

– БЦ LUWR (GLA 27 000 м²);

– БЦ возле ст. г. Тараса Шевченко (GLA 21200 м²);

– два БЦ по ул. Зоологическая (GLA 11 820 м² и 6 000 м²);

– БЦ River Mall (GLA 5 000 м²).

Это почти 35% общего объема помещений, заявленных девелоперами на 2021 год.

«Кроме качества самого проекта, местонахождения и других критериев, роль управляющей структуры бизнес-центра приобретает все большее значение. Именно грамотное управление, создание максимального комфорта для новых арендаторов и поддержание лояльности со стороны существующих партнеров влияют на финансовый успех объекта, в частности, на повышение показателя заполняемости, уровня арендной ставки, и соответственно, на увеличение денежного потока для инвестора», — отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

Сегмент стрит-ритейла

Как рассказал Юрий Пита, самые большие ценовые сдвиги – до 5% – произошли на «фасадные» помещения площадью 70-150 м² под кофейни, салоны красоты, аптеки и т.д. в многолюдных локациях.

«При этом популярность помещений для стрит-ритейла в новостройках и старом жилом фонде практически одинакова. Однако в сегменте аренды именно в новостройках она составляет более 65% всего спроса», — уточняет эксперт.

По его данным, арендные ставки на коммерческие помещения остаются стабильными, несмотря на то, что спрос постепенно растет. Но до конца года возможно увеличение ставок до 7%. Президент АСНУ сообщил, что с начала года спрос на коммерческие помещения под продажу для малого и среднего бизнеса вырос, по меньшей мере, на 15% с проекцией дальнейшего роста на 3% ежемесячно.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев отмечает: «Поскольку коммерцию продать гораздо сложнее, чем жилье, покупают ее более продвинутые инвесторы — те, кто понимает, как ее сдавать в аренду, кому и на каких условиях. Они понимают риски, которые продолжает нести с собой коронавирус, поэтому новые площади принимают с осторожностью».

Рынок торговой недвижимости демонстрирует оживление, реагируя на улучшение покупательной способности и настроений населения. По данным Colliers Ukraine, владельцы ТРЦ и ритейлеры все больше внимания уделяют эко-инициативам, эмоциональной связи с покупателем, ищут и разрабатывают новые концепции, форматы, дополнительные сферы для развития, стремятся отражать тренды, чтобы отвечать потребностям и запросам современного покупателя.

Фуд-ритейлеры продолжают активно развивать свои службы доставки товаров. Появляются новые игроки, внедряющие тенденцию работы только в онлайн-формате, без физического наличия заведения (dark kitchen). В сегменте развлечений, по прогнозам экспертов, площади операторов не будут сокращаться. Такие центры могут изменяться концептуально, но будут продолжать развитие в рамках ТРЦ.

Инвестиционный потенциал

При всех проблемах в Украине строятся новые дома и объекты бизнес-недвижимости. К примеру, 26 октября в Киеве состоится торжественное открытие одного из крупнейших ТРЦ страны — Respublika Park. Киевлян и гостей города ждет пространство нового поколения для шопинга и развлечений с уникальной зеленой зоной отдыха, которая скорее всего станет популярным инста-спотом для посетителей, а гидравлическая сцена в Оазисе позволит проводить зрелищные ивенты и другие BTL-активности. По словам гендиректора ТРЦ Respublika Юлии Счастливой, компания уже имеет договоренности с более чем 70% потенциальных арендаторов.

Кстати, в этом году Киев улучшил свои позиции в международном рейтинге Best Cities Reports 2021, поэтому наша столица наконец-то попала в первую сотню списка лучших и инвестиционно привлекательных городов мира.