Земля как инвестиция: приумножишь или потеряешь

С 1 июля 2021 года в Украине появилось новое направление для инвестирования средств – сельскохозяйственная земля. Сколько денег нужно, чтобы купить землю, сколько можно заработать на таких инвестициях, с какими рисками может столкнуться инвестор — Banker.ua разбирался с экспертами.

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Немного теории. Как купить земельный участок

До 1 июля 2021 в Украине действовал мораторий на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения. После его отмены нужно учесть определенные правила, установленные законом. В частности, речь идет об ограничениях по площади и личности покупателя.

Так, до 1 января 2024 общая площадь земельных участков сельхозназначения в собственности гражданина Украины не может превышать 100 га. А с тех пор в собственности юридического лица или гражданина Украины не может быть больше 10 000 га земли.

Кроме того, покупать участки могут граждане Украины; юрлица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины; территориальные общины и само государство.

Контроль статуса покупателя и госрегистрация

Нотариус проверяет правильность поданных документов и проводит проверку покупателя, в частности устанавливает личность и проверяет, не наложены ли на нее санкции, не расположен ли земельный участок вблизи госграницы (50 км зона), а также уточняет источник происхождения средств и считает предельную концентрацию (до 100 га /до 10 000 га). Госрегистрация земельного участка осуществляется при его формировании путем открытия Поземельной книги на такой участок в Государственном земельном кадастре.

К тому же, это бесплатная процедура. Подать документы и заявление можно в бумажном виде через Центр предоставления админуслуг по местонахождению земельного участка или в электронном виде. И уже в течение 14 календарных дней со дня регистрации заявления участок либо регистрируют, либо предоставляют мотивированный отказ.

Но и на этом процедура не завершена. После утверждения документации по землеустройству следует обратиться к субъектам государственной регистрации прав (исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов), чтобы зафиксировать имущественные права собственности на земельный участок.

В онлайн-маркет за землей

Купить или продать земельный участок в Украине теперь можно и в онлайн-маркете.

В своем Facebook Президент Ассоциации “Украинский Клуб Аграрного бизнеса” Алекс Лисситса написал, что совместно с партнерами запустил первый в Украине онлайн-маркет земли “Доброзем”.

Основная идея сервиса – дать людям возможность удобно купить или продать земельный участок. Понимая, что у многих владельцев земли могут возникнуть трудности при подготовке документов, команда «Доброзема» готова помочь с их проверкой и проконсультировать, что и где нужно доделать.

Можно подать информацию о своей земле и получить предварительную оценочную стоимость участка или проверить документы на соответствие действующему законодательству. Интересно, что это ничего вам не будет стоить.

«По моему глубокому убеждению, маркет земли «Доброзем» станет эффективным инструментом как для инвесторов, желающих купить землю, так и для собственников земли, желающих продать ее по рыночной цене», — отметил Алекс Лисситса.

Цена вопроса

Banker.ua спросил у экспертов, сколько денег нужно, чтобы купить в Украине землю.

Как рассказал Иван Ерко, начальник отдела «Агрофабрика» ОТП Банка, для того чтобы купить землю, необходимо лично оплатить 25% от рыночной стоимости пая. Комиссия банка при этом составит 1,5%, но оплачивается раз в 10 лет.

Лариса Бондарева, заместитель председателя правления, ответственная за корпоративный бизнес и МСБ Креди Агриколь Банка, убеждена, что для достижения баланса цен на рынке понадобится определенное время: «На первом этапе цена на землю стартует в среднем с $2000 за гектар. Поэтому ожидающие цену $5000-6000/га, наверное, воздержатся от продажи в ближайшее время.

Конечно, в каждой области цена на землю разнится. Так что мы не ожидаем значительных инвестиций на первых этапах земельной реформы, пока рынок не сформирует свой баланс природной цены».

При этом инвестиционный директор компании КУА SI Capital Владислав Остапенко рассказал о ситуации со стоимостью земли в Европе: «Мы не считаем, что в Украине земля будет стоить скоро, как в Голландии, 75 тыс. евро за 1 гектар, но достичь уровня Франции или Польши, то есть €7-11 тысяч за гектар в горизонте 5-7 лет, должно быть вполне возможно. Те сделки, которые идут сейчас, совершаются по цене ближе к нормативной, то есть около $1000».

Если денег не хватает

Банкиры также поделились, какие специальные продукты финансирования их банки предоставляют агробизнесу и частным лицам.

Запуск украинского рынка земли – это одна из наиболее важных реформ и путь к новым банковским услугам, по мнению Ларисы Бондаревой (Креди Агриколь Банк): «С 1 июля для небольших хозяйств (физлиц) мы предлагаем кредиты на приобретение земли сельхозназначения сроком до 10 лет. Процентная ставка составляет от 12% годовых, а земельный участок служит залогом. Есть ожидания от клиентов, что государство будет участвовать в удешевлении процентных ставок по кредитам на землю, чтобы сделать их доступнее».

Эксперт добавляет, что на земельном рынке сформировались две целевые аудитории покупателей: физические лица, покупающие землю и отдающие ее в аренду крупным компаниям, и владельцы небольшого фермерского бизнеса. Ведь на первом этапе земельной реформы купля-продажа земли разрешена только физическим лицам-гражданам Украины.

«Надеемся, что открытие рынка земли станет мощным драйвером развития экономики. Надеемся, что в первые годы после открытия рынка на продажу будет предложено 3-5% распаеванной земли. В 2024 году рынок станет открытым для юридических лиц, которым разрешат покупать до 10 000 га. Это история о совсем других объемах кредитных соглашений и другом уровне инвестиционных проектов в отрасли», — уверяет Лариса Бондарева.

Агропросперис Банк будет предоставлять кредиты на покупку с/х земли тем, кто работает на этой земле. Например, владельцам фермерских хозяйств, желающих приобрести землю, которую возделывают.

«Наша цель — предоставлять всесторонний сервис именно аграриям, так что финансировать спекулятивные соглашения, когда землю покупают с целью заработать на перепродаже, мы пока не будем, — отметил Сергей Козлов, член правления Агропросперис Банка. — Открытие рынка земли приведет к появлению у аграриев качественного залога в виде земельных участков, что в целом окажет положительное влияние на улучшение условий финансирования и агропредприятий-юрлиц — от продления сроков до постепенного снижения процентных ставок для лимитов или частей лимитов, которые будут покрыты качественным залогом».

Он подчеркивает, что именно это и делают в Агропросперис Банке, когда предлагают малым и средним агропроизводителям удобные кредитные продукты, адаптированные к специфике их бизнеса, в частности, аграрные расписки. К тому же более 30 партнерских программ льготного финансирования покупки с/х техники, которую, кстати, и сейчас можно приобрести без первого взноса, заменив сумму первого взноса другим приемлемым залогом, так что в случае, например, оформления земельных участков даже технику можно будет приобрести на более выгодных условиях.

Иван Ерко, начальник отдела «Агрофабрика» ОТП Банка, в свою очередь отмечает: «ОТП Банк запустил финансирование юрлиц-агропроизводителей, владельцы которых выкупили обрабатываемые паи у своих пайщиков. Другими словами, мы финансируем бизнес, использующий землю для выращивания. Срок финансирования – 10 лет. Размер финансирования – 75% от оценочной стоимости пая».

Сколько можно заработать на инвестициях

Владислав Остапенко (КУА SI Capital) рассказал, что потенциальный доход будет состоять из двух составляющих: дохода от аренды и роста стоимости актива.

По его словам, имея среднюю стоимость с/х земли от $1000 до $1500 за 1 га (в привлекательных для ведения агробизнеса регионах) и арендную плату в $100-150 за гектар, не сложно рассчитать арендную доходность, которая составляет от 6,7% до 15% годовых. Однако если отнять транзакционные расходы (нотариус, денежная оценка, комиссии банка), то в первый год хорошо будет, если арендный доход хотя бы компенсирует эти расходы.

«Доход от роста стоимости актива вы получите только в момент продажи земельного участка, если примете такое решение. Сейчас есть много спекуляций на тему, сколько должна стоить украинская с/х земля. Если коротко, то потенциал роста при сроке инвестирования в 5-10 лет действительно значителен и измеряется несколькими разами, а не процентами, – объясняет Владислав Остапенко. — На наш взгляд, открылся уникальный рынок, и вкладываться в с/х землю «играя в длинную» имеет смысл, ведь еще Марк Твен говорил — «инвестируйте в землю, ее больше не производят».

Иван Ерко (ОТП Банк) отмечает: «Мы финансируем только агропроизводителей. При этом не финансируем спекулятивные соглашения, где клиент хочет купить по сегодняшним ценам, а продать через определенный промежуток времени, когда он ожидает роста стоимости актива. Банк не может быть уверен, что так действительно будет, ведь цена актива зависит от генерируемых им денежных потоков, а денежные потоки зависят от маржи с/х бизнеса в Украине. Маржа может уменьшиться из-за роста себестоимости или уменьшения цен на продукцию, соответственно, цена актива упадет, и клиенту будет выгоднее отдать его в банк, чем платить по кредиту. А что будет делать банк с дешевым активом?

Банкир говорит, что совсем другая ситуация, когда земля – это актив, используемый в бизнесе. Уменьшение ее стоимости в результате снижения маржи не критично, ведь при анализе производителя проводится стресс-тест, и банк понимает, как это повлияет на клиента и на обслуживание долга.

С какими рисками может столкнуться инвестор

Июль 2021 оказался самым жарким месяцем в истории из всех ранее зарегистрированных, по данным Национального управления океанических и атмосферных исследований США (NOAA). Изменение климата, вызванное деятельностью людей, наблюдается во всех регионах планеты и становится все более интенсивным.

Последующие изменения температурного режима на планете могут привести к тому, что 2/3 территории Украины станут зоной рискованного земледелия, заявил Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко во время публичного обсуждения в рамках Национального диалога «Трансформация продовольственных систем: украинский контекст».

Чиновник отметил, что сельское хозяйство очень уязвимо к климатическим изменениям, и уже сегодня в Украине климатические зоны земледелия сдвигаются на север «на сотни километров».

Конечно, такие новости вызывают обеспокоенность, в том числе, у потенциальных инвесторов: а не превратится ли земля, в которую я вкладываю деньги, в пустыню? С какими рисками я могу столкнуться как инвестор?

Инвестиционный директор КУА SI Capital Владислав Остапенко считает, что Украина с крупнейшими в мире запасами чернозема имеет значительные перспективы роста цены с/х земли. Но инвестиция в виде самостоятельной покупки отдельного земельного участка с целью получения прибыли от сдачи в аренду имеет несколько ограничений и рисков: «Это в первую очередь риск выбора правильного участка с учетом климатических рисков: засуха, заморозки, аномально высокая температура или наводнения. Если вы хотите зарабатывать на арендных платежах от агропроизводителя, который будет обрабатывать вашу землю, земля должна быть действительно качественной».

Однако добавляет, что у нее низкая ликвидность – если вам понадобятся деньги и вы захотите выйти из инвестиции, то найти покупателя на земельный участок по хорошей цене не так просто и быстро.

Но не все так грустно. Каждый желающий может инвестировать в землю, воспользовавшись преимуществами специализированных инвестфондов, предназначенных для приобретения с/х земли и сдачи ее в аренду. В этом случае все риски и организационные вопросы решает управляющая Фондом компания по управлению активами. К примеру, в линейке КУА SI Capital это фонд «Земельные активы».

Лариса Бондарева, заместитель председателя правления, ответственная за корпоративный бизнес и МСБ Креди Агриколь Банка, говорит: «Мы уже более 10 лет являемся стратегическим партнером для агрокомпаний и постоянно мониторим тенденции рынка. В частности, фермеры заинтересованы в внедрении орошения – в последние годы проблема засухи обострилась в Украине. Окупаемость таких проектов долгосрочна, и на арендованных землях немногие возьмутся их реализовывать. А земля в собственности – это совсем другая история как для фермера, так и для банка, который будет финансировать такие проекты», – рассказывает эксперт.

Поэтому одним из главных приоритетов, вероятно, будут инвестиции в ирригационные системы, продолжает Лариса. Только за прошлый год банк подписал 3 партнерских соглашения с международными производителями и местными дистрибьюторами ирригационного оборудования, чтобы предложить украинским клиентам более привлекательные финансовые условия как, например, процентные ставки, требования к авансовому платежу, сроку финансирования и т.д.

Если говорить об альтернативных инструментах в инвестиционном финансировании, то в прошлом году Креди Агриколь предложил агрокомпаниям покупку сельхозтехники в лизинг. Но, несмотря на это, по словам Ивана Ерко, начальника отдела «Агрофабрика» ОТП Банка, главный риск для инвестора — цена, которая будет расти. И это может быть.

Есть ли перспективы?

По прогнозам экспертов, существенных сдвигов на рынке земель сельскохозяйственного назначения в ближайшее время не ожидается. За первый месяц с начала рынка земли украинский чернозем не вывезли вагонами за границу, а агрохолдинги не отобрали землю у крестьян.

Но Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко отметил, что рынок земли в Украине сегодня полноценно функционирует — он прозрачный, действенный, и каждый может реализовать свое право распоряжаться землей: продать, передать по наследству, сдавать в аренду или самому хозяйничать на этой земле.