С уважением к обязательствам. Каким «Интергал-Буд» видит рынок недвижимости Украины

Banker.ua продолжает спецпроект «На своем фронте», в котором мы собрали истории украинских банков и бизнесов о том, как они функционируют с начала войны. Это полноценные бизнес-кейсы, раскрывающие путь отдельных команд в течение всех месяцев после 24 февраля.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Сегодня публикуем кейс компании «Интергал-Буд». Текст приведен ниже.

Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики одного из крупнейших застройщиков Украины «Интергал-Буд», о рынке недвижимости во время войны, рисках и преимуществах инвестиций в украинское жилье и перспективах после войны, специально для Banker.ua.

— Как война повлияла на рынок недвижимости и как распределился спрос на первичном и вторичном рынках?

— Количество предложений и сделок летом, конечно, сократилось. Осенью, после запуска многих строительных проектов, ситуация с сделками имеет тренд к росту. Застройщики хотят строить проекты и продавать здесь и сейчас. Спрос в настоящее время распределяется как 60 на 40 между первичным и вторичным жильем. С началом войны предложения на вторичном рынке упали на 50%. Летом владельцы продавали квартиры преимущественно из-за собственных острых нужд. Тогда же на рынок Киева вышли покупатели из Днепра, Запорожья, Херсона, Николаева, из-за чего вырос спрос на «вторичку» с бюджетом $40-70 тыс. Это было логично, потому что в июле-августе застройщики занимались возобновлением продаж и строительных работ, вводили проекты в эксплуатацию, оформляли документы на готовые дома.

Сейчас большинство владельцев «вторички» не хотят ее реализовывать, потому что рассчитывают на рост цен после войны. В свою очередь, застройщики сейчас продают многие современные проекты с высокой готовностью или уже введены в эксплуатацию.

Так, Интергал-Буд ввел в эксплуатацию 4 дома (ЖК Причал — 1 д. 1-5 секции, ЖК Сырецкие сады — д. 8, ЖК Озерная роща — д. 7, ЖК Академ-Квартал — д. 3). Это около 300 готовых квартир.

До войны разница в цене между «вторичкой» и новостройками составляла 30% в валютном эквиваленте в пользу «первички», но разница сейчас минимальна. Плюс квартира во введенном доме от застройщика имеет гораздо меньше юридических рисков, чем квартиры вторичного фонда.

Люди сейчас активнее интересуются большими площадями — в приоритете 2-х и 3-х комнатных квартир.

В структуре продаж преобладают 100% предоплата и рассрочка до 3 месяцев — 70% сделок.

— Насколько вкладываться в недвижимость во время войны вообще имеет смысл?

— Война коснулась не только экономики Украины, но и Европы, и США. Мировой долг в этом году стремительно растет: госдолг всех стран составляет уже 80% мирового ВВП. Это приведет к инфляционным процессам, девальвации многих валют мира. Мы уже видим обесценивание евро, а интервенции Японии приводят к ослаблению доллара.

Мировые финансовые рынки замерли в ожидании решений ФРС США на следующий бюджетный год. И хотя после выборов в Сенат США есть положительные моменты на финрынках, большинство экспертов говорят, что это временно, и дальше следует ожидать рецессии глобальной экономики.

Рынок криптовалют претерпел наибольшее историческое падение в 2022 году — на 63%. Биткоин только 8 ноября упал на 10%, а за 9 ноября — еще на 5,5% — до $17 656. Etherium также достиг самого низкого уровня с июля. Соучредитель биржи FTX и криптомиллиардер Сэм Бенкман-Фрид вообще потерял 94% своего состояния — биржу будут продавать.

Из-за санкций, падения финрынков, рецессии глобальной экономики с рынка Украины вышел один из ведущих брокеров фондового рынка Фридом Финанс — с ним украинцы, не имея брокерской сертификации, могли покупать ценные бумаги, формировать безрисковый портфель акций по индексу S&P 500.

Рынок драгоценных металлов также «лихорадит», но золото можно хотя бы физически сохранить до лучших времен.

Все это описание ситуации на рынках для того, чтобы показать, что держать средства в матрасе или банке сейчас нецелесообразно, бояться инвестировать — также, потому что евро и доллар девальвируют, их покупательная способность уменьшается. Поэтому инвестиции в недвижимость — едва ли не единственная «тихая гавань», чтобы переждать шторм валютных и финансовых рынков, это имеет смысл.

Во-первых, скоро год, как застройщики не выводят новые проекты, достраивают начатые. При этом после завершения войны люди будут активнее инвестировать. Но возросший спрос и уменьшенное предложение будут способствовать росту цен. Также программа ЕОселя способствует уменьшению предложения готовых квартир.

Во-вторых, понимая, что покупательная способность инвесторов не успевает за курсовым ростом, большинство застройщиков зафиксировали курс доллара на уровне 34-35 грн. Надолго ли это — не знает никто, но это хорошая возможность — купить квартиру за $45 тыс., которая полгода назад стоила $65 тыс.

Отмечу, что пока здание в процессе строительства, у застройщика есть обязательство его восстановить в случае повреждения. Хотя сейчас темпы выполнения работ могут быть длиннее, ведь многие сотрудники вступили в Сил обороны.

— Сейчас существует много рисков, связанных с войной, есть ли варианты застраховать недвижимость?

— Что касается страхования от попадания ракеты в недвижимость, то именно обязательство застройщика является основным гарантом. Поэтому нужно выбирать застройщиков с высокими рейтингами и репутацией. Ибо даже если вы получите выплату за свою квартиру, все равно не сможете отстроить дом самостоятельно в случае повреждения.

Благодаря рассрочке от застройщика или ипотеке можно снизить риски потери своих средств. С ипотекой клиент не привязан к валютным рискам, потому что процентная ставка в гривне. Большинство банков предоставляют льготный период во время войны. К тому же, здесь обязательно страхование жилья и жизни.

– Как быть тем, кто инвестировал деньги в недвижимость до войны?

— С пониманием относиться к тому, что застройщик может переносить сроки сдачи и своевременно платить рассрочку. Все застройщики выполнят свои обязательства, по крайней мере, после войны. Но 90% новостроек Киева возобновились, другие будут восстановлены в ближайшее время.

— Некоторые сейчас рассматривают возможность приобретения жилья в Европе. Что вы об этом думаете?

— За эти средства можно приобрести готовое жилье площадью до 40 м2 в городах, где есть работа. В Киеве же за эту сумму вы купите 3-х комнатную квартиру в готовом ЖК.

Почти во всех приграничных с Украиной странах ЕС наличие недвижимости не дает привилегий получения гражданства или постоянного вида на жительство.

Среди прочих, Польша и Румыния – самые перспективные страны для наших граждан. Но лучше выбирать мегаполисы, где есть работа, а не провинциальные городки.

Для покупки недвижимости в странах ЕС нужно подтвердить происхождение средств, если сумма превышает €15-20 тыс., иметь открытый счет в банке в местной валюте. Сегодня почти нет легального способа оплатить из Украины 80 тыс. евро за покупку недвижимости за рубежом. Некоторые пытаются вывозить наличные, но через госграницу без подтверждающих документов можно перевезти €10 тыс.

Процесс покупки недвижимости в Польше длится до 6 месяцев, хотя украинцы там имеют равные права с поляками в этом вопросе. Украинец может получить ипотеку, но будут долго проверять справки с места работы, размер зарплаты и т.д. Также в Польше, как и в других странах ЕС, общая кредитная нагрузка не может быть больше 25-30%. Плюс высокие коммунальные платежи: например, за квартиру в 65 м² нужно платить 150-160 €/мес.

Румыния имеет аналогичный уровень цен на недвижимость. От €40 тыс. можно приобрести хорошую квартиру в Бухаресте. Но помним требования к подтверждению платежеспособности, и дополнительно за покупку новостройки придется уплатить 8% налогов и сборов. К тому же, румынский язык, без которого сложно найти работу, сложен для изучения.

В Германии стоимость приемлемой квартиры в 40 м² стартует от €140 тыс. Коммуналка в среднем составляет 3€/м². Наличие недвижимости в Германии не дает права на гражданство или постоянного вида на жительство.

Поэтому сейчас приобретение недвижимости в ЕС является скорее дорогим тайником, чем перспективной инвестицией. Если же приобрести квартиру как инвестицию в аренду, то годовая доходность составит в среднем 4% против 8-9% в Украине.

— Есть ли у «Интергал-Буд» интересные предложения для клиентов?

— Мы предлагаем фиксированный курс 34 грн/$, дополнительную скидку 3% для ВПЛ, военных, медиков и учителей, рассрочку до 5 лет с первым взносом 20-30%. В ЖК, строительство которых возобновили в ноябре, предлагаем даже скидки при рассрочке до 3 лет в размере 5-10% (ЖК Парковые озера-2, ЖК Голосеевский). При рассрочке до 3 месяцев сохраняем условия при 100% оплате; до 2 лет – фиксируем цены. Активно сотрудничаем со Сбербанком, Глобус Банком, ПриватБанком, Скай Банком и Укргазбанком по ипотеке есть Обитель. Даже есть рассрочка на ремонты на 1 год без первого взноса.

– Какие перспективы у рынка недвижимости в ближайшее время?

— Умеренное восстановление и рост, поскольку есть такие сдерживающие факторы, как рабочая сила, инфляция, производство строительных материалов. Но покупатели возвращаются к рынку украинской недвижимости. Застройщики перестроили собственные бизнес-процессы и готовы к любым вызовам.