Будет вовремя, но за это стоит заплатить: развенчиваем мифы о жилье премиум-класса

Столичный рынок недвижимости переживает процесс обновления, который можно назвать своеобразной раскачкой. Это как будто проснулся, но вставать с кровати еще не хочется. Однако сегмент жилья премиум-класса постепенно, но очень стабильно продвигается вперед, поэтому спрос на него все больше растет. Как следствие, растет и количество мифов вокруг такой недвижимости. Banker.ua вместе с Владиславом Максимяком, коммерческим директором компании Seven Hills, решили разобраться, какие существуют основные мифы о жилье класса «премиум», в чем их причина, возможно ли развенчать эти мифы, а также как обезопаситься от искажения информации и выбрать качественное жилье в столице.

Материал подготовленный для десятого номера журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Недвижимость премиум-класса снова актуальна

В 2022 году на рынке периодически заключались сделки по инвестированию в недвижимость, но именно с весны текущего года рынок начал стабильно демонстрировать восстановление как со стороны спроса, так и предложения. Спрос на элитную недвижимость формируется за счет внутренней миграции в стране — новые жители Киева уже успели определиться с местом своего проживания в более долгосрочной перспективе. Еще одна составляющая — это отложенный спрос, который был обусловлен тем, что, несмотря на периодические обстрелы, люди поняли, что жизнь все равно продолжается. Этот тренд будет постепенно, но стабильно расти.

В то же время, если рассматривать предложения в сегменте элитной недвижимости, то не всем участникам рынка сегодня удалось возобновить строительство.

Стоит отметить, что сегмент «премиум» неуместно сравнивать с жильем классов «комфорт» или «эконом» — в первую очередь из-за того, что в «экономе» или «комфорте» клиенты приходят в отдел продаж, чтобы закрыть первоочередную потребность в собственном жилье, в то время время, когда в премиум-классе основной целью является улучшение жилищных условий. И здесь определяющими параметрами выбора являются качество строительства и технологии, концепция и защищенность территории, уверенность в реализации того образа жизни, который был обещан клиенту в отделе продаж. Поэтому, очевидно, в премиум-сегменте будет меньше предложений, но именно поэтому они более привлекательны инвестиционно.

С 2022 года завершили первую очередь и готовим к передаче вторую

Компания Seven Hills возобновила строительство проектов довольно быстро после начала полномасштабного вторжения, еще с апреля 2022 года, и сохраняет высокий темп работ. Например, по ключевому проекту – ЖК Triiinity – компания-застройщик уже сдала в эксплуатацию первый дом. И это несмотря на то, что на февраль 2022 года было выполнено всего 12 этажей монолитных работ. Сейчас его жители уже приступили к ремонту в собственных квартирах. В настоящее время компания активно строит вторую очередь и планирует завершить строительные работы весной 2024 года, а также приступила к реализации третьей очереди.

Что касается покупателей, их в компании делят на тех, кто покупает здесь и сейчас, потому что они хотят приступить к ремонту, и тех, кто не спешит, выбирает рассрочку в платежах и готов ожидать в следующем году или в 2025 году.

Целевая аудитория класса «премиум» – это преимущественно те, кто покупает недвижимость для себя или детей, то есть люди, которые уже убедились, где они хотят жить дальше. Они успели провести определенное время в ЕС и осознать выбор в пользу Украины. Это обычно собственники или руководители предприятий. Кроме того, заметен возврат инвесторов, понимающих тренды рынка.

Основные мифы об элитном жилье и откуда они берутся

Несмотря на актуальность жилья класса «премиум» вокруг этого сегмента, все же существует определенное количество мифов. Они возникают прежде всего из-за обещаний от застройщиков. К примеру, девелоперы столичного рынка недвижимости чаще всего обещают, что дом будет введен в эксплуатацию в один срок, а сдают в другой. Обещают закрытую территорию и премиальное качество, а при сдаче дома оказывается, что людям за обещанное нужно еще доплатить, поскольку они уже получили ключи на руки. Хотя при этом какие-то коммуникации не подключены или плохо подключены, или в паркинге не сделана гидроизоляция и т.д. Так что существует очень много нюансов и мифов. О ключевых вопросах мы спросили у Владислава Максимяка, коммерческого директора компании Seven Hills.

Миф 1. Строительство продолжается — предложений много

Banker.ua: Первый миф — именно об обещаниях реализовывать. Сейчас очень многие застройщики заявляют, что они возобновили строительство проектов, что предложение будет избыточным, и потому будут скидки. Но если заглянуть в отчеты по строительству, то может оказаться, что там только имитация деятельности.

В.М.: Далеко не всем на рынке удалось возобновить строительство. Сегодня это еще больше усложняется увеличением себестоимости, в том числе удорожанием топлива и строительных материалов, а также сложностями в логистике. Есть участники рынка, выбирающие концепцию финансирования строительства без собственных инсвестиционных средств. Понятно, что это не придает стабильности проекту.

Мы же строим наш жилой комплекс Triiinity четко по графику, сохраняя высокие темпы строительства. Каждый месяц можно увидеть, как меняется картинка на нашей стройплощадке, как все оживает и растет объект.

На самом деле, на рынке есть компании, ведущие активное строительство объектов сегмента «элит». И в Seven Hills считают, что это очень хорошо. Было бы здорово, если бы весь девелоперский бизнес в Украине выполнял свои обещания и не подрывал доверие покупателей. На этом фоне всегда важна здоровая конкуренция, ведь это развивает рынок. Когда ты видишь, что конкуренты ввели новую технологию, это побуждает искать новые архитектурные или технические решения, ускорять работу, совершенствоваться. И нужно двигаться в этом направлении.

Также здесь следует упомянуть об инвестиционной составляющей. Пока все же некоторые девелоперы заморозили свои проекты или строят их слишком медленно. По данным сайта ЛУН, темпы сдачи жилья в Киеве снизились почти в 11 раз — с 1,96 млн м2 в 2021 году до 0,17 млн м2 в 2023-м.

Поэтому в ближайшем будущем может быть не так много новых предложений. А людям необходим выбор, потому что они анализируют ситуацию и думают, например, а можно ли через пять лет эту квартиру продать или нет? Будут ли актуальны определенные технические решения? То есть, часто рассматривают жилье премиум-класса как инвестицию. Для этого очень важно, чтобы застройщики активизировали усилия.

Миф 2. Размытые сроки реализации проектов — это норма

Banker.ua: Клиент, который приобрел жилье на этапе строительства, то есть инвестировал свои деньги, всегда должен знать четкий срок сдачи дома в эксплуатацию. Но бывает, что застройщик начинает оттягивать сроки, при этом говорит, что проект будет достроен. Когда, в какой абстрактной перспективе — вопрос. Поэтому второй миф о том, что плавающие сроки — это нормально.

В.М.: Нет, это ненормально. К примеру, если мы рассматриваем кейс именно инвестора, то он рассчитывает на стоимость денег в периоде. Люди, которые сейчас принимают решение об инвестировании в недвижимость, точно просчитали свои финансовые возможности и ждут четких сроков реализации проектов. И именно потому, что мы понимаем риски инвесторов, мы не можем подвести их по обещанным срокам реализации проекта.

Seven Hills, например, летом этого года сдали первый дом ЖК Triiinity в эксплуатацию — на квартал раньше, чем было прописано в договоре, поэтому люди уже получают ключи. Второй дом будет построен до конца 2023 года — мы идем по этому утвержденному графику, он будет достроен до конца декабря, а введен в эксплуатацию в начале 2024 года.

Миф 3. Жилье класса «премиум» должно подешеветь из-за войны

Banker.ua: Последний, но точно не по важности и распространенности, миф в нашем перечне касается стоимости жилья премиум-класса. Очень многие думают, что цена такой недвижимости должна уменьшиться, ведь идет война. Сейчас средняя стоимость на рынке, по данным ЛУН, составляет около $3000 за квадрат в сегменте премиум. И люди часто спрашивают застройщиков: «Почему у вас такая высокая цена?».

В.М.: Надежный застройщик должен быть очень придирчивым к качеству стройматериалов и работе подрядчиков. В случае с жильем элит-класса должно быть высокое качество во всем, потому что именно с этим приходит клиент. Например, если у нас спроектированы панели бренда LAMINAM, мы должны использовать именно их. Если прописаны окна Schüco — одни из лучших по качеству, то должны быть только они. Если в проекте указаны надежные лифты Schindler, то мы устанавливаем их. Мы выбираем самые лучшие компоненты для наших жителей.

Неужели какой-нибудь покупатель захочет, чтобы застройщик оптимизировал свой бюджет на строительство и начал использовать более дешевые материалы? Вряд ли. Более того, это не отвечает запросу наших клиентов. Мы не предполагаем удешевление жилья класса «премиум».

Премиум-класс — это высокий уровень сервиса

«Каждый клиент компании Seven Hills для нас особенный. Мы всегда используем персональный подход к покупателям. Прежде обязательно проводим экскурсию на строительство», — отмечает Владислав Максимяк.

Клиенту показывают уже построенный первый дом, хорошее лобби, то есть создают такую атмосферу, чтобы человек почувствовал, как он жить в таком комплексе, как ЖК Triiinity.

Кроме того, комплекс имеет свою обслуживающую компанию. «Мы стараемся, чтобы наш Сервис 360 был рассчитан именно на жителей, отвечал всем их требованиям, поэтому предоставляем широкий и продуманный комплекс услуг», – добавляет эксперт.

К примеру, жители могут воспользоваться услугами химчистки на дому и прачечной. Также в комплексе есть собственная дизайн-студия, где дизайнер поможет создать стильный и красивый дизайн-проект, а застройщик сможет его реализовать. Таким образом клиенты получают готовую квартиру с ремонтом.

Также для всех людей всегда важна безопасность, особенно во время войны. Комплекс имеет свой двухуровневый паркинг и полностью закрытую территорию, дополнительно покрываемую современной системой видеонаблюдения, обеспечивая высокий уровень безопасности. Seven Hills как застройщик пытается минимизировать какие-либо риски для своих жителей.

Еще одним из ключевых стандартов класса премиум является коэффициент соотношения количества паркомест к количеству квартир в жилом комплексе на уровне 1,4. К примеру, в ЖК Triiinity насчитывается 588 паркомест на 408 квартир, что полностью соответствует требованиям сегмента.

В общем, компания проработала свой многолетний опыт работы с премиум-классом, который имела в своем ЖК Park Avenue, и воплотила все лучшее в новом жилом комплексе Triiinity.

Как предотвратить появление мифов о жилье класса «премиум» и где искать правду

Репутация для девелоперов — это самое главное. Но не только та, которая была до войны, а именно та, которая формируется в течение полномасштабного вторжения. Каждый день застройщик должен доказывать клиентам, что строительство продолжается, а обещания выполняются.

Покупателям стоит мониторить темпы строительства — для этого можно посетить саму стройплощадку или отслеживать новости на сайте застройщика. Также следует тщательно ознакомиться с разрешительной документацией на сайте.

Кроме того, важно почитать отзывы реальных покупателей и жителей о компании и проекте в соцсетях или на форумах. То есть нужно читать очень много информации о желаемом объекте недвижимости и делать это систематически, чтобы понимать, выполняет ли застройщик свои обещания.

При этом, очень важен комплексный подход к строительству. Имеет значение не только, что компания строит, но и как заботиться о своем клиенте в дальнейшем. Если речь идет о премиум-классе, в этом сегменте люди очень придирчивы и выбирают качество. Следовательно, необходимо смотреть, как в дальнейшем будут обслуживать сданный дом. Если есть большая придомовая территория, поинтересуйтесь тем, будет ли трава через год такая же зеленая, будет ли вашему ребенку, где играть, сохранится ли дорожное покрытие в идеальном состоянии, есть ли управляющая компания у этого дома и насколько она помогает решать все эти вопросы.