Тенденции рынка коммерческой недвижимости в Украине в 2024 году: постепенное восстановление и заинтересованность инвесторов

Рынок коммерческой недвижимости Украины переживает ряд испытаний из-за продолжающейся войны. Однако несмотря на значительные вызовы, он демонстрирует устойчивость и адаптивность, появляются новые тренды и перспективы развития. Banker.ua вместе с экспертами рынка рассмотрел ключевые тенденции сегмента коммерческой недвижимости в Украине в 2024 году, проанализировал влияние войны на рынок, а также разбирался в перспективах его восстановления и дальнейшего развития.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Текущее состояние рынка коммерческой недвижимости

Из-за боевых действий, временной оккупации некоторых территорий и значительной миграции населения, спрос на коммерческую недвижимость в Украине сократился. Это привело к падению арендных ставок, особенно в офисном и торговом сегментах. А уровень вакантности помещений значительно вырос, ведь многие компании вынуждены были временно или навсегда приостановить свою деятельность.

Кроме этого, изменились приоритеты арендаторов по выбору недвижимости. Сейчас больше пользуются спросом помещения, расположенные в безопасных местах, с доступом к бомбоубежищам, автономными источниками энергии и генераторами.

Рынок коммерческой недвижимости в восточных и южных регионах Украины существенно пострадал из-за боевых действий. Многие помещения были повреждены или разрушены, что привело к резкому снижению спроса и арендных ставок. В то же время западные регионы Украины стали более привлекательными для бизнеса из-за относительно безопасной ситуации. Это привело к увеличению спроса на офисную и складскую недвижимость в этой части страны.

Киев остается деловым центром Украины, но рынок коммерческой недвижимости города также испытал влияние войны. Хотя в настоящее время спрос постепенно восстанавливается.

Важно отметить, что прогнозы развития рынка коммерческой недвижимости в Украине в значительной степени зависят от дальнейшего развития военно-политической ситуации в стране.

Спрос и цены на коммерческие площади

Рынок коммерческой недвижимости Украины в 2024 году продолжает восстанавливаться после падения, вызванного войной. Пока эта сфера развивается, и на нее влияет множество факторов, как экономических, так и социальных.

Сергей Шинкаренко, эксперт в сфере девелопмента, маркетинга и управления проектами, СЕО компании Enhance Development утверждает, что на сегодняшний день сфера недвижимости, несмотря на сверхсложные реалии, остается одной из наиболее доходных в Украине. Особенно это касается Киева и Киевской области, а также западных регионов страны, а именно Буковеля. Самыми перспективными для инвесторов в 2024 году могут стать направления торговой и курортной недвижимости Украины. К торговой недвижимости следует отнести коммерческую недвижимость на первых этажах жилых комплексов для размещения любого бизнеса или сдачи помещения в аренду.

«Главное для будущих инвесторов – выбирать уже сданные в эксплуатацию жилые комплексы или находящиеся на финальной стадии строительства. Цена будет зависеть от площади, все индивидуально, ориентировочно – от $150 000. Из плюсов уже готовая клиентская база – жители дома, – констатирует Сергей Шинкаренко. — Еще один вид коммерческой недвижимости, который может приносить прибыль из-за сдачи в аренду номеров в гостиницах, домах и т.д.».

В то же время, по словам руководителя группы R&D и маркетинга А Девелопмент Бронислава Чумака, на коммерческом рынке имеются неутешительные показания стагнации, фиксируемые на рынках США и Европы, где уровень вакантности в бизнес-центрах и ТРК достиг 17%, не прошедших в стороне от Украины. Но в отличие от предпосылок, сформировавших текущую ситуацию в странах запада, продолжающаяся война до сих пор является ключевым фактором, влияющим на локальный рынок.

«И хотя рынок демонстрирует сдержанное восстановление в показателях ключевых ставок аренды и незначительные сдвиги в сегменте инвестиций, речь по выходу даже на довоенный (ред. до полномасштабного вторжения) уровень пока не идет. Этому не способствует и фактор того, что девелоперы отсрочили старт реализации новых объектов, кое-где завершая строительство исключительно начатых к 2022 году. Последние месяцы 2024 года ознаменовались же выходом на определенное ценовое плато: достигнув текущей отметки, колебания балансируют в пределах несущественных 1-2%», — утверждает Бронислав Чумак.

Руководитель отдела инвестиций и аналитики компании “Интергал-Буд” Анна Анисимова сообщила, что в текущем году компания фиксирует рост спроса на коммерческие площади. В прошлом году спрос был более низким, к тому же сфокусированным в основном на небольших помещениях.

«Сейчас в Киеве увеличился интерес к площадям от 150 квадратных метров. Такую коммерцию покупают под детские учебные заведения, рестораны, супермаркеты. И мы радуемся этим тенденциям, ведь это означает, что бизнес оживился, несмотря на то, что предприниматели готовы вкладывать средства в собственное развитие, это положительный показатель для экономики страны. Для понимания объема инвестиций стоимость помещения площадью 150 квадратов начинается от 300 тысяч долларов США. Немалые суммы. И бизнес, взвесив все риски, готов их инвестировать», — рассказывает Анна Анисимова.

Перспективные регионы

Рынок коммерческой недвижимости – это сложный механизм, состоящий из разных участников, каждый из которых играет свою роль: от конкуренции до плодотворного сотрудничества. Арендаторы и арендодатели являются основными участниками рынка, а посредники помогают им найти друг друга. Взаимодействие этих игроков формирует спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости, а также оказывает влияние на цены, условия аренды и другие факторы.

«География активных боевых действий спровоцировала повышение спроса, а с ним и объему предложение на рынках торгово-складской недвижимости в центральных и западных регионах Украины. В результате произошло и перераспределение в логистических потоках и развитие новых транспортных хабов.

Также, активными были и представители категории ритейла, в частности в 2023 году активно открывали новые представительства в Ивано-Франковской, Львовской, Волынской областях (Fozzy Group, АТБ, Таврия, представители FMCG, droggery, dollar stores, сетевые магазины электроника и бытовой техники). Открытие новых ТРЦ в 2024 г. заявлено в Хмельницком, Виннице, Одессе», — говорит Бронислав Чумак, А Девелопмент.

По его словам, сохраняется тренд на украинские бренды, несмотря на возвращение в Украину международных игроков (Inditex, H&M, LPP). ТРЦ все активнее пополняют свой tenant mix (ред. пул арендаторов) локальными игроками ритейла. В то же время Киев и некоторые меньшие города почти достигли показателей довоенной посещаемости. Но из-за роста стоимости строительства, нехватки рабочей силы и риска безопасности, новых игроков на рынке ТРЦ Киева не появилось и новых объектов не следует ожидать ранее 2025-2026 гг.

По словам Сергея Шинкаренко, Enhance Development, ввиду военных реалий, одним из самых популярных направлений инвестирования в 2023 году была именно курортная недвижимость. Особенно – во Львове и Буковеле. В последующие годы тенденция обещает только усилиться.

Инвесторам стоит обратить внимание на апарт-отели, а также дома в коттеджных городках. Часто у таких уже есть управляющая компания и качественный гостиничный сервис.

Можно купить дом или гостиничный номер и получать пассивный доход, не прилагая особого труда. Цена на гостиничные номера в Буковеле сегодня составляет в среднем от $70 000 до $120 000 за номер.

В то же время, чаще всего арендаторами крупных коммерческих площадей выступают сетевой ритейл, образовательные проекты (частные сады и школы), рестораны, салоны красоты.

«Во Львове несколько иная структура спроса. Там интересуются меньшими площадями и не в целях покупки, а именно аренды. Коммерческие помещения ищут переселенцы, бизнес в релокации. А в Киеве, напротив, более 60% сделок – это местные, – уверяет Анна Анисимова, Интергал-Буд. – Из интересных кейсов компании – аренда помещения школы в одном из наших столичных жилищных комплексов. Это бизнес из Харькова. Они переехали в более безопасный Киев и открывают здесь учебное заведение. Речь идет об отдельном просторном помещении, построенном для образовательной деятельности. Здание отвечает абсолютно всем современным требованиям по безопасности и комфорту».

Выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость

Несмотря на вызовы, связанные с войной, рынок коммерческой недвижимости Украины все же сохраняет инвестиционный потенциал. Заинтересованность потенциальных инвесторов в рынке коммерческой недвижимости в Украине заметна, особенно в ключевых регионах.

По словам Бронислава Чумака, А Девелопмент, на рынок Украины выходят новые международные игроки: польский HalfPrice, американский Kitchen Aid, открылись первые бутики EA7, DKNY. С восстановлением спроса потребителей, уже показывающего положительную динамику, будет расти предложение, а значит и заинтересованность потенциальных инвесторов. Логичным следствием этого процесса станет и постепенное возобновление девелоперами реализации приостановленных проектов.

«Нашей компанией продолжается реализация ТРЦ в мультифункциональном комплексе White Lines, где якорными арендаторами будут Сильпо, Multiplex, Energym и другие, — говорит Бронислав Чумак. — Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то, несмотря на риски, среди украинцев есть категория тех, кто готов вкладываться в этот сектор, включая инвестиции в сданные офисные центры с действительными контрактами на аренду. Но что интересно, что характерно для всех подкатегорий, стал запрос на лоты с ремонтом, а кое-где и с мебелью. Определенная часть этих объектов восстановила цены довоенного уровня, по крайней мере, в гривне. Однако такая ситуация может привести к спекуляционному развитию сектора, который станет исключительно дорогой «стоянкой» для денег, которые невозможно вывести за границу. Без появления новых площадей даже незначительные инвестиции могут привести к повышению цен, которые даже сейчас находятся на достаточно высокой планке».

Анна Анисимова из Интергал-Буд добавляет, что заинтересованность в коммерческой недвижимости есть и она обусловлена потенциальным дефицитом качественных коммерческих площадей.

«За последние два с лишним года в столице почти не появилось новых девелоперских проектов. Строят мало. Поэтому хорошей коммерции, способной удовлетворить современные требования к площадям под ведение бизнеса, не хватит. Это все происходит на фоне лояльности владельцев помещений, девелоперы все еще достаточно гибки в переговорах, готовы предоставлять скидки. Но это продлится недолго. По мере сокращения предложения коммерческой недвижимости цены будут расти, это стоит учитывать», — продолжает она.

Еще один фактор, подпитывающий спрос, – это ипотечные программы для покупки коммерческой недвижимости.

«Пока это не очень распространенная практика. Однако она есть. К примеру, ранее выгодных кредитных решений на этот сегмент недвижимости не было. Сейчас они стали появляться. В партнерстве с Банком «Львов» реализуется соглашение на приобретение большой коммерческой площади на территории ЖК «Парковые Озера». Это прекрасная возможность для предпринимателей, которые планируют масштабироваться. Именно поэтому финучреждение предлагает ссуды на покупку коммерции на достаточно выгодных условиях в гривне или долларе США. Есть возможность получить кредит без залога. То есть предложение действительно интересно для бизнеса», — заключает Анна Анисимова.

Она также отметила, что есть и государственные кредитные инструменты, такие как льготная программа «5-7-9%». В рамках нее можно взять ссуду на недвижимость для осуществления предпринимательской деятельности. Конечно, речь идет о не очень больших суммах, а затем — небольших площадях. Однако учитывая, что это гривневая ипотека под пониженный процент, предложение очень привлекательно.