Продолжая пользоваться данным сайтом или нажав "Принимаю", Вы даёте согласие на обработку файлов cookie и принимаете условия Политики конфиденциальности.
Украина готовится к перезапуску рынка ипотечного кредитования. В то время как доступное жильё для большинства украинцев остаётся скорее мечтой, чем реальностью, Национальный банк совместно с другими финансовыми учреждениями представил масштабную стратегию, призванную изменить правила игры. Речь идёт не просто о ещё одном государственном документе, а о плане реформ, охватывающем страхование, законодательные изменения и адаптацию к европейским стандартам. Banker.ua выяснял, смогут ли в Украине превратить ипотеку из недоступного продукта в реальный инструмент обеспечения жильём миллионов граждан.
Ипотечный рынок Украины в упадке
По состоянию на середину 2025 года ипотечное кредитование в Украине остаётся малодоступным для большинства граждан. Несмотря на активность застройщиков и высокий спрос на жильё, ипотека так и не стала полноценным инструментом решения жилищного вопроса. Среди ключевых барьеров — высокие процентные ставки, ограниченное количество предложений с приемлемыми условиями, трудности с подтверждением платёжеспособности и низкий уровень доверия к стабильности отрасли. Даже государственная программа еОселя, хоть и дала толчок развитию, не охватывает широкий слой населения.
Кроме того, рынок жилищного строительства сталкивается с региональной неравномерностью, юридическими рисками для покупателей и нехваткой долгосрочного финансирования для банков. Полномасштабная война ещё больше усугубила ситуацию: часть жилого фонда разрушена, миграция населения изменила структуру спроса, а банки ужесточили требования к заёмщикам.
На этом фоне возникает острая необходимость в системной реформе ипотечного рынка. Без надёжных инструментов долгосрочного финансирования, эффективного страхования военных рисков, прозрачного государственного регулирования и защиты прав кредиторов и заёмщиков говорить о стабильном развитии ипотеки невозможно. Текущая модель фрагментирована и зависит от государственных субсидий, поэтому требует перехода к рыночным механизмам.
Именно поэтому Национальный банк Украины в сотрудничестве с Советом по финансовой стабильности представил новую Стратегию развития ипотечного кредитования. Её цель — создать прозрачные правила игры, повысить доверие к рынку и сделать ипотеку действительно доступной — не только на бумаге, но и в реальной жизни.
Что представляет собой стратегия?
Стратегия разработана в соответствии с согласованной с Международным валютным фондом концепцией и предусматривает ряд инфраструктурных изменений, чтобы откалибровать государственную поддержку в соответствии с рыночными условиями и создать эффективный жилищный рынок.
Цель стратегии — существенно повысить доступность жилья за счёт реформирования государственной поддержки, стимулирования строительства и развития инструментов финансирования строительства и ипотечного кредитования. Большинство мероприятий стратегии начнут внедряться параллельно, однако законодательные реформы потребуют больше времени.
По словам главы НБУ Андрея Пышного, стратегия развития кредитования, одобренная год назад, уже доказала свою эффективность. Сейчас у НБУ есть новые договорённости с различными госучреждениями, чтобы дать импульс развитию рыночной ипотеки. Банки операционно и финансово готовы предоставлять доступные кредиты миллионам граждан, но для этого необходимы определённые условия, над созданием которых регулятор будет работать.
Приоритетные цели
Обнародованная стратегия нацелена на реформирование ипотечного рынка и преодоление ключевых барьеров, мешающих масштабному жилищному кредитованию. В документе выделены три стратегических направления, реализация которых обеспечит устойчивый рост ипотеки, повысит доверие к системе и сделает кредитование действительно доступным.
«Первой целью является снижение уровня рисков. Одной из приоритетных задач является внедрение массового страхования военных рисков. Это снизит финансовые угрозы для банков и повысит их готовность кредитовать даже в нестабильных условиях. Также планируется обновление законодательства в сфере строительства: прозрачность на всех этапах, минимизация рисков недостроев и чёткие правила игры позволят потребителям уверенно инвестировать в жильё, а застройщикам — работать в конкурентной среде.
Следующая цель — это доступное и понятное кредитование. Стратегия предполагает модернизацию государственной поддержки ипотечных продуктов, чтобы сделать их доступными для широкой аудитории. Внедрение европейских стандартов раскрытия информации обеспечит прозрачность условий и позволит заёмщикам лучше понимать свои обязательства. Открытые данные о ценах на жильё позволят участникам рынка принимать обоснованные решения и укрепят доверие к системе.
Защита прав кредиторов. Обновлённые процедуры урегулирования проблемной задолженности, основанные на европейских практиках, позволят банкам эффективнее управлять рисками и активнее продвигать ипотечные продукты. Это также усилит конкуренцию между банками, что благоприятно скажется на условиях для потребителей.
В целом стратегические цели формируют основу для создания полноценного, прозрачного и устойчивого ипотечного рынка в Украине.
Шаги по реализации стратегии
Для успешной реализации стратегии предусмотрен комплекс мероприятий, направленных на создание прозрачного, эффективного и стабильного рынка жилищного кредитования. Один из ключевых шагов — разработка новой стратегии для Украинской финансовой жилищной компании, которая будет учитывать фискальные и долговые ограничения и минимизировать нагрузку на госбюджет. Это позволит перейти к рыночной модели финансирования без чрезмерного участия государства.
Важной инициативой станет внедрение страховых механизмов покрытия военных рисков, что сделает ипотечные продукты более безопасными как для заёмщиков, так и для кредиторов. В целях прозрачности и надёжности также планируется обновление законодательства в сфере оценочной деятельности и создание национальной базы данных цен на недвижимость с расширенными метаданными. Это даст возможность участникам рынка принимать взвешенные решения на основе актуальной информации о стоимости объектов.
Ещё один важный шаг — принятие закона о совершенствовании государственного регулирования и функционирования бюро кредитных историй для повышения качества кредитной информации, необходимой при принятии решений по ипотеке.
В рамках имплементации европейских норм предусматривается поэтапное внедрение положений Директивы 2014/17/ЕС, касающейся ипотечного кредитования потребителей. Это включает как разработку законопроектов, так и их утверждение в Верховной Раде. Также планируется усовершенствование работы бюро кредитных историй с целью улучшения оценки рисков по ипотечным заявкам.
Отдельное внимание будет уделено защите прав кредиторов и контролю за целевым использованием средств при строительстве. Предусматривается внедрение механизмов замены застройщика в случае его недобросовестного поведения, а также унификация условий финансирования строительства. Для развития вторичного рынка ипотечных активов планируется разработка нормативной базы по секьюритизации и выпуску облигаций с покрытием согласно европейским стандартам.
Совокупность этих мер должна сформировать устойчивую институциональную и правовую базу для масштабирования ипотечного кредитования в Украине.