Земля – новый актив с доходностью свыше 10% в год

Какие возможности открывает перед инвестором запуск рынка земли сельскохозяйственного назначения?

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Алекс Лисситса, основатель инвестиционного объединения Land Club, президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», гендиректор агрокомпании ИМК.

Недавно в клуб земельных инвесторов Land Club вступила бизнесвумен, живущая и работающая на три страны: Украину, Монако и ЮАР. В частности, в ЮАР вместе с мужем они занимаются алмазным бизнесом. Супруги имеют богатый опыт инвестирования в разные классы активов, включая недвижимость, драгоценности, стартапы, ценные бумаги. «До сих пор сожалею, что в свое время не приобрел сельскохозяйственную землю в Нидерландах: цены там за несколько лет выросли на 70%. Это могло быть одним из самых удачных вложений в нашей практике, – признался мужчина потенциальной инвесторши во время нашей встречи. — Верю, что Украину ждет тот же сценарий, и на этот раз мы не упустим шанс».

1 июля в Украине заработал рынок сельскохозяйственной земли. И пока малоопытные мелкие инвесторы присматриваются к земле как к активу и колеблются, их подкованные коллеги активно скупают участки в Черниговской, Сумской, Полтавской и ряде других областей, где сосредоточены самые привлекательные земли. Некоторые из них за два месяца выбрали определенную законодательством квоту — 100 га в одни руки. Кто эти люди? — иногда меня спрашивают. Представители инвестиционного класса вроде нового члена Land Club, в основе финансовой стратегии которых лежит принцип: «Деньги должны работать». Они разбираются в активах и смотрят на несколько шагов вперед.

Как именно работают деньги на украинском рынке сельхозземли и какие факторы влияют на его функционирование? Основной фактор – законодательные ограничения, согласно которым землю сельскохозяйственного назначения могут покупать только физические лица-граждане Украины, не более 100 га в одни руки. С 2024 г. доступ на рынок земли получат юридические лица, а физические лица смогут покупать уже до 10 000 га земли. Иностранцы так и останутся табуированной категорией инвесторов в этот актив.

Второй фактор – высокий уровень развития агробизнеса в Украине. Более полутора десятков участников рейтинга украинского Forbes — владельцы агрохолдингов. Поэтому земля при таких обстоятельствах — не просто недвижимость, а стратегически важный ресурс в агропроизводстве, который из-за своей ценности для бизнеса и ограниченности будет дорожать и оставаться высоколиквидным активом.

О какой ограниченности речь? Из около 30 млн га земли, которая будет постепенно выведена на рынок, действительно инвестиционно привлекательными являются 7 млн ​​га, расположенных в благоприятных для ведения эффективного агробизнеса регионах и в аренде у крупнейших агрокомпаний.

Этот рынок даже не подросток, а грудничок. Должно пройти время, чтобы он хотя бы встал на ноги. Правила и инфраструктура на нем только формируются. В частности, в начале июля только 12% нотариусов потенциально имели возможность совершать сделки купли-продажи в соответствии с процедурой. Далеко не у всех дольщиков, заинтересованных в продаже своей земли, в порядке документы, также в значительной степени затягивающие заключение сделок. Земля – явно недооцененный актив: от $600 до $2500 за гектар в зависимости от региона. Адекватная цена на нее только начинает формироваться и этот процесс растянется минимум на два года. Тем не менее, опытные инвесторы хорошо понимают, что значит ловить рыбу в мутной воде. Пока земля дешевая, а правила не сформированы, они активно заходят на рынок. Для этого на сегодняшний день есть по крайней мере три доступных модели.

1. Площадки для массовых транзакций купли/продажи земли вроде OLX. Они позволяют одновременно привлечь множество продавцов и покупателей, сформировать цену. На такой площадке, как «Доброзем», в частном онлайн-кабинете покупатель и продавец могут договориться о форме расчета, выбрать нотариуса и обсудить другие детали сделки. Один пай – примерно 4 га. При большом количестве предложений инвестор может постепенно подобрать неплохой пул ликвидных участков. Такие площадки могут быть интересны тем, кто уже занимается или планирует заняться агробизнесом: фермерам, расширяющим свой земельный банк, частным землевладельцам, мелким инвесторам, только начинающим заниматься бизнесом и т.д.
2. Бутиковые компании, такие как Land Club, предлагают инвесторам ликвидные земли, находящиеся в аренде у агрохолдингов. Они подбирают лоты, ориентируясь на пожелания и цели клиентов, закрывают сделку под ключ. Клиенты таких компаний нацелены на масштабные капиталовложения: от $20 000 до нескольких миллионов. Здесь, как мы понимаем, речь уже не идет о массовости. Среди инвесторов есть и агробизнесмены, но они покупают землю не для ведения сельского хозяйства, а как способ диверсификации инвестиций и получения пассивного дохода. Сельское хозяйство и инвестирование в сельскохозяйственную землю – это в корне разные бизнесы.

Как выглядит бизнес модель в данном случае? Инвестор покупает землю, арендованную агрокомпаниями, которые стабильно и справедливо рассчитывается с владельцами участков. На сегодняшний день арендная плата составляет около $200-250 за гектар в год. Доходность – на уровне 7-10% в долларах. Весьма неплохие показатели по сравнению с другими инструментами инвестирования, доступными в Украине. Кроме того, именно эти земли обладают самым высоким потенциалом роста цены. Опираясь на международный опыт, земельные эксперты прогнозируют рост цен на 15-20% в год.

В соседней Румынии сельскохозяйственная земля сегодня стоит $7000-9000 за гектар. В Болгарии за 10 лет стоимость актива выросла в десять раз — до $10 000 за гектар. В Польше рынок открылся в 2006 году со стартовой ценой на землю 2000 евро. В 2019 году гектар стоил уже €11 000. У Украины есть все шансы повторить динамику соседей.

Как и в работе с каким-либо другим активом, для пассивного инвестора в землю на старте важно понимать не только точку входа, но и точку выхода. С 2024 г., когда агрокомпании получат право покупать землю, они активизируются в переговорах с собственниками. Таким образом, нынешний арендатор земли через 2,5-3 года будет выступать уже в роли потенциального покупателя, готового выкупить арендуемые участки с премией 40-60% на вложенный инвестором капитал. Продать можно всю землю или ее часть. Или же посидеть в инвестиции и подождать лучшей ценовой конъюнктуры — все по аналогии с фондовым рынком.

3. Еще один вариант работы с землей как активом – участие в фонде коллективного инвестирования. Таких фондов несколько, и они позиционируют себя как инструмент получения дохода от пассивных операций в украинском АПК. Приобретение земли сельскохозяйственного назначения на взносы участников фонда с целью дальнейшей сдачи земли в аренду и получение ренты — действительно хорошая идея. Но пока рынок закрыт для юридических лиц, ее сложно реализовать. Возможно, в будущем, начиная с 2024 года, она оправдает себя и принесет дивиденды тем, кто в нее поверил. Тогда же появятся компании-владельцы паев, и уже можно будет говорить о ленд-менеджменте, цивилизованном ценообразовании и в целом правила игры на этом рынке.

Повторюсь: я не советовал бы долго ждать идеального штиля. Золотое правило инвесторов: доход – премия за риск.