Продолжая пользоваться данным сайтом или нажав "Принимаю", Вы даёте согласие на обработку файлов cookie и принимаете условия Политики конфиденциальности.
Евгений Фаворов, глава правления Украинской ассоциации девелоперов, специально для Banker.ua
2024 год стал годом новых вызовов. В прошлом году было много шансов, которые хотя и не были полностью реализованы, остаются мощным потенциалом для следующих шагов вперед. Подводя итоги года, хочется не столько оглянуть события, сколько обратить внимание на нереализованные возможности, которые должны стать стимулом для будущего развития. Мы живем в период, когда каждый наш шаг — будь то активное действие или возможность, которая пока ожидает воплощения, — формирует фундамент завтрашнего дня.
2024 год, к сожалению, не стал годом ожидаемых изменений на рынке жилищного строительства. Вопрос развития отрасли и обеспечения квартирами людей, потерявших жилье, до сих пор остается без четкой стратегии. На третий год войны страна продолжает руководствоваться устаревшим советским Жилищным кодексом без современной дорожной карты с конкретными шагами, объемами строительства и реалистичными сроками исполнения.
Ситуация непростая: объемы строительства по сравнению с довоенными годами сократились вдвое, что четко отражает состояние рынка. К этому добавляется тот факт, что россия разрушила 1,5 миллиона квартир – по данным KSE. Что еще больше усложнило и без того критическое положение с жильем, ведь еще в 2021 году Украина занимала последнее место в Европе по количеству квадратных метров на одного человека.
Материал подготовлен для новогоднего номера журнала Banker, который можно приобрести здесь.
Сегодня это не просто экономическая или социальная проблема, а важный фронт в войне за людей, и, к сожалению, мы на нем пока проигрываем. Более миллиона граждан вынуждены оставаться на прифронтовых территориях, сотни тысяч возвращаются в оккупированные города из-за отсутствия жилья. Проблему озвучивают, но реальных действий со стороны государства пока не видно.
В то же время создание фонда социального жилья, запуск социальной аренды, аренды с правом выкупа, специальной субсидии на аренду жилья пока существуют только в виде проектов документов, по которым уже долго не принимаются решения. Проект по субсидии несколько месяцев как «финализируется» для представления Правительству, остальные инструменты предусмотрены законопроектом «Об основных принципах жилищной политики», работа над которым продолжается. И может длиться еще очень долго — законопроект разрабатывается в соответствии с требованиями программы Ukraine Facility и может вступить в силу в конце 2025-го. А с законодательством по жилищному фонду социального назначения вообще допускается тянуть до конца 2026-го.
Успехи еОсели
Если же возвращаться от желаний к действительности – 2024-й для рынка жилья прошел под знаком ипотечной программы еОселя. Она претерпела существенные изменения, и эта работа продолжается в том числе при активном участии нашей ассоциации. Эта программа, конечно, не заменит системную массовую ипотеку, но еОселя нарастила обороты, оставаясь единственным драйвером строительной сферы. В этом году по программе уже выдано более половины всех кредитов с начала ее запуска – почти на 14 миллиардов гривен. Приобретено более 8 тысяч домов, из которых почти четверть у застройщиков. В то же время квартиры на стадии строительства покупают только 5%.
Вероятно, в следующем году можно ожидать увеличения этой динамики. Глава «Укрфинжилья» Евгений Мецгер уже сообщил, что компания планирует привлекать средства для финансирования программы от международных финансовых институтов. А в госбюджете-2025 на нее дополнительно заложено 9,4 миллиарда гривен.
На строительном фронте без изменений
Общая ситуация на рынке недвижимости за год не изменилась: он в кризисе, но держится. Ни один из крупных системных девелоперов не ушел с рынка, хотя динамика работ у всех разная в зависимости от возможностей. Полную статистику по рынку по итогам года мы получим только весной 2025-го, но уже можно сделать более-менее финальные выводы по имеющимся данным Госстата. Объемы строительства в 2024 году остаются на том же уровне, что и в 2023 году. Девелоперы выполняют обязательства перед инвесторами и находят возможности для достройки начавшихся до войны проектов даже в условиях увеличения себестоимости, дефицита кадров, ограниченного спроса и отсутствия поддержки со стороны государства.
Вместе с тем, новые проекты стартуют все реже — по тем же причинам. Их количество упало в 2 раза по сравнению с довоенным годом, даже по сравнению с прошлым годом сохраняется негативный тренд. Если эта тенденция продолжится, вскоре мы столкнемся с разрушительными последствиями падения темпов строительства — дефицитом нового жилья и неизбежным ростом его стоимости. Уже сейчас можно увидеть, что в среднем по стране первичка подорожала за год на 14,1%, и пока это умеренный рост на уровне 2023 года. По моему мнению, тренд на увеличение стоимости будет сохраняться и в 2025 году, а учитывая большой отложенный спрос, и при условии улучшения настроения потребителей, он может быть значительно более динамичным.
Что дальше
Вместо прогнозов хочется пожелать нашему государству в 2025 году активнее работать над обеспечением жильем миллионов нуждающихся в нем граждан. Люди не станут ждать годами — если ничего не делать, они будут искать лучшую судьбу где-нибудь.
Я не хочу долго говорить о проблемах, мы много о них писали в течение 2024 года: это и устаревшие генеральные планы, и неэффективное законодательство в сфере охраны культурного наследия, которое не способствует его сохранению, но дает возможность манипулировать общественным мнением, и митингующие-псевдоактивисты, которые годами «пасутся» вокруг законных строек, усложняя работу девелоперов и отпугивая от Украины потенциальных международных инвесторов… Это довольно длинный перечень, поэтому давайте лучше сосредоточимся на тех вещах, которые могут способствовать развитию отрасли.
Во-первых, сегодня как никогда нужно лидерство со стороны государства, последовательная и проактивная позиция, которая результирует в конкретные планы: объемы и сроки строительства хотя бы на ближайшие 10 лет. И самое главное — с ответственными за выполнение поставленных целей. На мой взгляд, именно потребность государства в достижении поставленных целей может стать первым шагом на пути к преодолению проблем и созданию новых возможностей.
Во-вторых, это современные финансовые инструменты — например, проектное финансирование строительства и массовая ипотека, которые у нас пока отсутствуют. Это возможность привлечения долгосрочного заемного финансирования для крупных проектов. Наличие таких инструментов является предпосылкой обеспечения стабильности бизнеса и безопасности покупателей.
Кроме этого, цифровизация: у нас до сих пор нет единой цифровой системы жилищного строительства, которая была бы ориентирована не просто на создание реестров, а давала прозрачную и исчерпывающую информацию об объектах строительства, предложениях на рынке, компании, имела современные аналитические функции и была ориентирована на обеспечение доверия к рынку и взаимодействие с конечным покупателем.
Напоследок, сейчас как никогда не хватает квалифицированных работников. Необходимо, чтобы государство, учебные заведения и бизнес работали вместе, чтобы создать учебные программы, которые будут отвечать потребностям рынка и помогут подготовить достаточное количество специалистов.
Работы впереди очень много, и никто за нас ее не сделает. И как глава ассоциации, объединяющая большинство девелоперов столицы и значительную часть строительных компаний Украины, уверяю: наши члены, которые, несмотря на все вызовы, продолжают работать, готовы включаться в процесс и подставить плечо в восстановлении лучшей страны для всех.