Константин Писаренко (T.H.E. Capital): о секретах и будущем киевской недвижимости

Константин Писаренко, основатель агентства недвижимости T.H.E. Capital, специально для Banker.uа.

Константин не только создал эффективную команду, предоставляющую экспертные услуги на рынке недвижимости премиум-сегмента, но и пытается сформировать новую философию восприятия агентских услуг, отходя от устаревшего клише «риелторы» к широкому понятию «эксперты по недвижимости».

В 2021 году рынок недвижимости Украины заметно активизировался. Застройщики ввели в эксплуатацию множество новых объектов, а цены на квартиры и спрос заметно выросли во всех сегментах. Нынешнюю ситуацию некоторые эксперты уже сравнивают с ситуацией 2008 года, когда рынок недвижимости рухнул, причем не только в Украине, но и во всем мире. Мы не будем гадать на кофейной гуще, что ждет нас.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

21 мая 2020 Константин Писаренко запустил YouTube-канал «Недвижимость без цензуры», который стал одним из самых известных в украинском сегменте YouTube. В канун новогодних праздников вместе с Константином подводим итоги насыщенного для рынка недвижимости 2021 года и прогнозируем тренды на грядущий год.

О возможном обвале рынка недвижимости

Такого роста рынка недвижимости у нас не было с 2014 года. Однако я думаю, что Украину ждет обвал рынка. Этот «пузырь» сдувается, и главный вопрос не в месяцах, когда начнется спад (думаю, спад начнется в течение двух-четырех месяцев), а насколько он сдуется.

Почему это произойдет? Объективных факторов много, но главное — сейчас не хватает денег на покупку новых квартир у самих инвесторов. Уже сейчас отделы продаж застройщиков не выполняют планы продаж. Считаю, что проседание возможно до 15-20%. Конечно, как начнет складываться это домино, точно никто не знает. Причина кто хотел «припарковать» деньги —это сделали, а закон №5600 еще даже не вступил в силу!

О стоимости недвижимости бизнес-класса

Буду говорить не обо всей Украине, а конкретно о Киеве. Все, что застройщики пытаются строить хотя бы в классе «Комфорт», сейчас вырастет в цене очень хорошо. В ближайшие 2-3 года такая недвижимость может еще вырасти, потому что средняя цена «Комфорта» зашкаливает за $1500/м², а «Комфорт+» уже продвигается к $2000.

Приведу пример. Стоимость квартиры в ЖК «Французский Квартал 2» составляет $2500/м². Для «Комфорт+» это много, и когда этот сегмент начинает «подползать» к сегменту бизнес-, премиум-класса, как, например, в ЖК «Бульвар Фонтанов» и конкурировать с ним напрямую, люди часто выбирают распиаренный объект.

То есть выбирают «Французский Квартал 2» по идентичной цене (разница в 5-10% — это уже одинаковая цена), когда там плохая шумоизоляция, дворовая территория, припарковаться практически нет возможности, в отличие от «Бульвара Фонтанов», в котором по этим моментам вопросов нет вообще.

О загородной недвижимости

Если говорить о нашем среднестатистическом клиенте, покупающем премиум-сегмент, то это 40-летний семейный человек с детьми. А когда у вас дети, вы, к сожалению, не можете себе позволить жить за городом в полном смысле этого слова. Дети должны ходить в школу, посещать секции, кружки, дни рождения своих друзей. Так что получается, что если вы живете за городом, вы живете в машине, или у вас должно быть нереальное количество персонала, помощников, личный водитель.

Поэтому загородный дом как дополнение к своему основному жилью или как дачная резиденция – это, конечно, замечательно. В противном случае это неудобно для среднестатистической семьи с детьми.

О классификации бизнес-сегмента

Я не могу считать дом с потолками 2,7 или 2,8 м объектом бизнес-класса: он давит, ты не чувствуешь премиальности в этом доме. Недавно снимал видео для своего канала в прекрасном здании, где мне очень понравилось. И я бы реально хотел назвать этот объект недвижимости «Бизнес» или «Премиум», но потолок 2,8 м. Речь идет об Obolon Residences. Это реально классный дом, но зачем сэкономили на высоте потолков, не понимаю. Трудно ли было потерять один этаж?

Бизнес класс – это подземный паркинг, трехметровые потолки, когда у тебя консьерж или достойная охрана дома, это большое красивое парадное (в бизнес-классе не может быть такого понятия, как «подъезд»). Это должна быть хорошая дворовая территория, даже если это один дом, с детской площадкой, местом для прогулок, инфраструктурой внутри дома, например, спортзал, магазин, салон красоты и т.д.

Сейчас в Киеве есть такие объекты. Например, строится несколько интересных домов в Печерском районе Киева – ЖК Nordica Residence и FJORD, также самый интересный дом с трехметровыми потолками Creator City и UNIT.Home с интересными фишками, расположенный в историческом центре Шевченковского района города в непосредственной близости от парков Пушкинский, КПИ и Киевского зоопарка.

Сейчас строятся несколько домов на Подоле, которые войдут в сегмент бизнес-класса, тот же La Manche, Spas Sky и многие другие в разных районах столицы.

О корпоративно-социальной ответственности бизнеса

Прежде всего мы заботимся о своих сотрудниках, чтобы они заботились о своих клиентах. Потому что забота – это то, чего не хватает в обществе. Во-вторых, мы считаем важным позаботиться о человеке так, чтобы он сам захотел тебе заплатить. Потому что в нашей стране образ риелтора, который «отжимает» деньги у своих клиентов, манипулирует ими, крепко закрепился в головах. Мы хотим совсем по-другому позиционировать себя: риелтор – это человек, который помогает. Есть же люди, которые помогают покупать машину, осматривают ее, делают технический вывод. Без определенных знаний вы этого не сделаете. Так же и в нашей сфере бизнеса.

Нам как агентству недвижимости все равно, объекты какого застройщика продавать. Для нас важнее потребности клиента — услышать и найти то, что нужно именно ему. Если, например, клиент является холостяком, ему можно продавать квартиру в TARYAN TOWERS. Потому что, как мы продадим семье такую ​​квартиру в доме, где нет нормального двора? Мы понимаем, что «Бульвар Фонтанов» или «Новопечерские Липки» – это отличные места для семей. Считаю, что нам должны платить именно за экспертность. И большой плюс, когда мы работаем с застройщиками, которые понимают, что агентства — это их помощники.

Премиум-сегмент в качестве инвестиций

На премиум-сегменте много не заработаешь. Есть, конечно, исключения, но таких объектов у нас было только два: Tetris Hall и башни TARYAN TOWERS. В сегменте «Комфорт» таких объектов гораздо больше. Премиум-сегмент – это сохранность денег, хорошая ликвидность, при необходимости его проще продать. Сказать, что там можно сорвать какой-нибудь куш, нельзя.

Строительный бум-2021

Сейчас реально много строят, примерно раз в пять больше, чем когда-либо, до кризиса 2008 года. Активно застраивается как Киев, так и со всех сторон пригорода. Некоторые новые жилые комплексы могут разместить 10, 15 и даже 20 тысяч человек.

То есть, это уже своеобразные города-спутники, а не жилые комплексы. И люди, приезжающие в мегаполис, могут стартовать в этих комплексах.

Основные тренды 2022 года

• Загородная недвижимость

Застройщики загородной недвижимости готовы слушать и слышать, они не избалованы, с ними можно вести диалог, просить дополнительные опции, например, озера и фонтаны на территории, посадить больше деревьев, детский сад, бассейн.

• Коттеджные городки

Тренд, который у нас очень сильно активизировался в течение 2020 года, – это строительство коттеджных городков. В 2021 году появилось около 65 новых коттеджных городков, и это только за строящимся вокруг Киева 25-километровым кольцом. В следующем году стартует еще примерно такое же количество.

• Большие ЖК

Люди не хотят жить в одиночных домах. Они хотят жить в больших красивых ЖК с хорошей инфраструктурой. Они готовы переплачивать, чтобы жить с себе подобными, в своем классе/окружении. Хорошим примером этого является ЖК Great на берегу Днепра.

• Размытие понятия «центр города»

Понятие «центр» уже размыто, да и не всем уже нужен центр города. Потому что добраться туда равнозначно упустить много времени, если ты там не работаешь. Каждый хочет жить там, где он вырос, проводит больше времени, поэтому в каждом районе города появляются свои центры. Хороший пример тому – «Файна Таун». Для кого-то это окрестность мира, однако сейчас люди готовы платить $2200 за «квадрат» и ждать год-полтора квартиры комфорт-класса именно там. И так в каждом районе Киева образуются свои центры, конгломераты, за которые люди готовы платить большие деньги.

• Прибрежная территория

Тренд следующего десятилетия — наконец начнет осваиваться прибрежная территория. Я считаю, что всю промзону нужно выбросить из города, а прибрежная территория, как и во всех европейских странах, должна быть отдана под жилую застройку. Люди должны жить в домах с отличным видом из окна.