Ипотека готовится к рывку: опрос банкиров

Финансовый кризис, вызванный эпидемией коронавируса, стимулировал развитие ипотечного кредитования на жилье на вторичном рынке. Сегодня ставки по кредитам, в том числе ипотечным, снизились настолько, что приобрести жилье за средства банка стало гораздо проще и выгоднее. Украинцы рассматривают приобретение вторичного жилья в качестве инвестиции с дальнейшей сдачей недвижимости в аренду. Существующие программы кредитования позволяют создать пассивный доход за счет аренды жилья с минимальными затратами и рисками. Как сегодня развивается рынок ипотечного кредитования, Banker.ua узнавал у отечественных банкиров.

Катерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами Глобус Банка:

Если сравнивать динамику последних 5 лет, то в середине 2019 года начался новый этап развития ипотечного кредитования на вторичном рынке. Глобус Банк активно работает на рынке кредитования на покупку первичной недвижимости уже 5 лет. В 2019 году клиенты стали активнее интересоваться покупкой недвижимости на вторичном рынке, что подтолкнуло банк к выходу на этот рынок с отдельной программой кредитования. Кредит на покупку квартиры можно оформить на 20 лет с минимальным первоначальным взносом от 20%. Процентная ставка фиксируется и зависит от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Хочу отметить, что данный продукт банк предложил своевременно, так как в 2020 году заинтересованность со стороны клиентов к этому продукту выросла еще больше. Сейчас перечень банков, которым интересно работать на рынке ипотечного кредитования, расширяется. Конкуренция положительно влияет на развитие ипотеки, так как стимулирует банки предлагать клиентам более выгодные условия кредитования и активизирует рынок в целом. Со своей стороны, Глобус Банк активно работает не только над условиями кредитования, но и над упрощением процедуры принятия решения. Так, при подаче кредитной заявки нужен минимальный пакет документов, а если сумма кредита меньше 700 тыс. грн., справка о доходах не требуется. Решение о выдаче кредита принимается в течение нескольких часов.

Процентные ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке напрямую зависят от стоимости ресурсов. Сейчас сохраняется тенденция снижения процентных ставок по депозитам, что влияет на процентные ставки по кредитам в сторону их снижения. В Глобус Банке по программе «Жилье в кредит» (вторичный рынок) процентная ставка зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитного договора. Банк предлагает клиентам процентную ставку от 14,99% годовых при взносе от 40%. Ставки фиксируются и не изменяются в течении срока действия кредитного договора.

Одним из факторов, который стимулирует развитие ипотечного кредитования, является текущая позиция руководства страны по активизации кредитования на покупку недвижимости. Так, учётная станка НБУ была снижена до 6%, что также повлияло и на стоимость привлечённых ресурсов. Однако говорить о существенном снижении процентной ставки можно будет только при долгосрочном сохранении динамики снижения ставок по депозитам. Кредитовать под реальную ставку 10% годовых Банк сможет, если стоимость депозитного портфеля будет 6-7%, либо при помощи дополнительных государственных инструментов, например, частичной компенсации процентной ставки. Думаю, что государственная программа, аналогичная «5-7-9», которая работает для кредитования бизнеса, была бы актуальной и для развития ипотечного кредитования.

Мы ожидаем положительную динамику ипотечного кредитования в целом по банковской системе. Растет количество предложений, увеличивается спрос со стороны клиентов по ипотечному кредитованию. Глобус Банк планирует прирост ипотечного портфеля на 10%, и сейчас мы с этой задачей успешно справляемся.

Андрей Приходько, начальник отдела по работе с инвесторами Банка Кредит Днепр:

Стоимость кредитования вообще, а особенно ипотеки, являющейся наиболее долгосрочным сегментом и, соответственно, высокочувствительным к инфляционным, девальвационным, правовым рискам, зависит от ряда факторов: цена и доступность ресурсов, уровень и прозрачность доходов заемщиков, качество кредитных портфелей банков и правовая защищенность кредиторов, формирующие в кредитной ставке составную часть, называемую «плата за риск».

Для кардинального улучшения ситуации с ипотекой, снижения ставок и перехода отложенного спроса в действующий необходимо одновременное соблюдение комплекса условий:

• макроэкономическая стабильность и предсказуемость как основа доверия к гривне, дающая возможности долгосрочного финансового планирования банками и клиентами;
• рост и детенизация экономики, способствующие увеличению официальных доходов потенциальных заемщиков;
• снижение рисков рынка недвижимости, повышение его прозрачности;
• эффективное регуляторное поле и работающая судебная система как гарантия цивилизованных правовых отношений кредиторов и заемщиков, защищенности банков в вопросах ипотечного кредитования.

Катализатором запуска ипотеки может также стать активная работа государственного агентства ипотечного кредитования, аналога американских организаций Fannie Mae и Freddie Mac, содействующего рефинансированию ипотечных кредитов как напрямую, так и опосредовано через гарантирование ипотечных ценных бумаг. Такой механизм позволит банкам снизить свои риски по ипотечным кредитам и минимизировать разрывы ликвидности между краткосрочными пассивами и долгосрочными активами.

Валерия Малахова, директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка:

Ощадбанк является лидером ипотечного кредитования, его доля на рынке составляет 35%. Карантинные ограничения не помешали банку сохранить положительную динамику. Несмотря на то что в первом полугодии 2020 года на рынке наблюдалось снижение спроса на ипотеку почти в два раза, впервые за четыре года в июле Ощадбанк вышел на рекордные темпы ипотечного кредитования: за месяц было выдано кредитов на общую сумму более 82 млн грн.

В целом с начала 2020 года Ощадбанк выдал 500 ипотечных кредитов на сумму более 300 млн грн. Понимая необходимость доступной ипотеки для украинцев, Ощадбанк систематически  снижает процентные ставки по ипотечным кредитам и улучшает условия кредитования.

Так, в июле с целью поддержки работников государственного сектора Ощадбанк расширил круг клиентов, которые могут получить кредит на жилье под 9,99% в рамках программы «Звісно, 9,99» (ранее «Звісно, Док»). Воспользоваться программой, которую банк запустил в апреле текущего года, кроме работников медицинской сферы теперь могут государственные служащие, сотрудники Национальной полиции и Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям, сотрудники сферы образования, государственных организаций, а также физические лица, которые планируют купить квартиры  на вторичном рынке в ЖК от партнёра банка KAN.

Кроме этого, для всех клиентов снижена процентная ставка на 2 процентных пункта по стандартным ипотечным программам. В зависимости от первоначального взноса ставки стартуют от 13,49%.

Важное преимущество ипотечных программ Ощадбанка – фиксированная процентная ставка на протяжении всего срока пользования кредитом. Клиент изначально может четко оценить полную стоимость кредита и определить сумму платежа за каждый месяц пользования им. Процентная ставка по кредитным договорам не будет пересмотрена через год или два, она не зависит от стоимости депозитных ресурсов в течение срока пользования кредитом. Первоначальный взнос по определенным программам составляет от 20%.

На процентную ставку влияют не только инфляция и курсовые риски, но и другие факторы, которые являются важными составляющими для расчета. Также учитываются условия привлечения средств банками. Принимая во внимание  существенное снижение НБУ учетной ставки в 2020 году, тенденции к понижению процентных ставок по депозитам, обязательные резервы, прибыль банка, непроцентные расходы, цену риска и другие расходы, отсутствие значительных шоков на финансовых и валютных рынках, ставка по ипотечным кредитам может уменьшаться и далее.

Процентная ставка по кредиту, в том числе ипотечному, является наиболее решающим фактором, который стимулирует спрос на кредиты. Банки готовились к этому на протяжении последнего года, постепенно уменьшая ставки привлечения депозитов. Поэтому нельзя говорить о резком снижении ставок по кредитам. За последние 15 лет мы наблюдаем как снижение, так и повышение ставок. Хорошим стимулом для развития ипотечного кредитования стало бы участие государства в программах ипотечного кредитования путем компенсации процентных ставок.

Рынок во время карантина практически замер. Небольшое возобновление спроса началось с конца мая, но рынок далек от докарантинных объемов. Для этого понадобится время и благоприятные экономические маркеры.

Ольга Коломиец, начальник управления разработки продуктов департамента розничного бизнеса банка «Пивденный»:

Ипотечное кредитование на вторичном рынке достаточно востребовано, так как на сегодняшний день в динамично меняющихся условиях рынка недвижимости с большим количеством строительных компаний потребителю сложно ориентироваться и хочется быть уверенным в получении заветных ключей в кратчайшие сроки. По этим же причинам банк «Пивденный» в своей политике кредитования больше ориентируется на «твердый» залог – объекты на вторичном рынке недвижимости, но оформить кредит на приобретение объектов в новостроях тоже возможно при предоставлении в ипотеку недвижимого имущества, сданного в эксплуатацию, принадлежащую, например, семье потенциального заемщика.

Ставки по кредитам, в первую очередь, зависят от стоимости ресурсов – ставок по привлеченным средствам (депозитам юридических и физических лиц), а также изменения учетной ставки НБУ. Дальнейшее ее снижение будет зависеть от многих факторов, в том числе желания клиентов оформлять депозиты под 8-9%, а также может быть обусловлено экономическими показателями при плавающей процентной ставке или изменением ситуации на рынке кредитования, на рынке недвижимости в целом, экономико-политической ситуацией и др. «Пивденный», следуя тенденциям, снижает ставки по ипотечным кредитам.

Безусловно, снижение ставок по ипотеке до 10% для населения положительно повлияет на платежеспособность населения. Только при поддержке правительства, НБУ, внедренных законодательных изменениях, снижении стоимости ресурсов для банков при прочих положительных тенденциях рынка будет возможна реализация указанных инициатив.

Национальный банк анонсировал, что в 2020 году ипотечное кредитование будет восстановлено. В настоящее время правительство и НБУ при поддержке НАБУ (Независимая ассоциация банков Украины) принимает определенные шаги для реализации указанных планов. Если учетная ставка НБУ продолжит снижаться, клиенты примут снижение ставок по депозитам. При условии невозврата к жестким карантинным мерам ставки будут снижаться и кредиты станут доступнее, что позволит развиваться кредитованию.