Анна Анисимова: «Покупка недвижимости под инвестиции — не только заработок на 7-8 лет, но и уверенность в будущем»

Об инвестировании в недвижимость, окупаемость, цены на квартиры и ипотеку в эксклюзивном интервью Banker.ua рассказала руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «ИнтергалБуд» Анна Анисимова.

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

— Анна, одним из приоритетных видов инвестирования для украинцев была и остается покупка недвижимости. Насколько сейчас стабильный тренд — рассматривать недвижимость как объект для «длинных» инвестиций?

— Тренд действительно стабилен, и украинцы все чаще выбирают приобретение недвижимости как способ инвестирования. Инвестиции в жилую недвижимость относятся к среднесрочным, поскольку период их окупаемости – 3-4 года. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры небольших площадей в 40-45 м² за $50-60 тысяч, что позволяет инвестору зайти в проект со сравнительно небольшим бюджетом. Конечно, есть предложения и гораздо более дорогие, но там и доходность выше.

Долгосрочные инвестиции – это покупка коммерческой недвижимости, например, под магазины, офисы. Коммерческие помещения площадью 60-100 м2, встроенные в жилые дома, чаще покупает самозанятое население для ведения бизнеса. Им удобно иметь квартиру и бизнес в одном комплексе, и сегмент такой недвижимости растет.

— Как распределяется спрос на рынке: в сторону жилых или коммерческих помещений?

— Мы предлагаем больше жилых помещений, потому у нас и спрос на них выше. Но на коммерческую недвижимость он тоже растет. Стоит отметить, что модель «свой бизнес на первом этаже дома или комплекса» – мечта миллениалов.

Также у нас есть площади, используемые под супермаркеты, школы, спортивные комплексы. Мы проектируем их под конкретного арендатора и оставляем под своим контролем. Нам важно поддерживать гармоничную наполненность комплекса разнообразной инфраструктурой.

На спрос на коммерческую недвижимость повлиял и карантин. Многие сидели по 6 месяцев дома, а так имели бы свой ресторан или кофейню и продавали бы кофе или пиццу навынос. Такие помещения позволяют владельцу заработать независимо от ситуации с пандемией.

Исследования показывают, что самыми активными покупателями недвижимости будет поколение Y. Они хотят иметь апартаменты и квартиры в разных городах и странах. Мы, как застройщик, должны предусмотреть эти тенденции на ближайшие 15 лет и начать уже сегодня серьезную подготовку.

– Насколько это выгодно – инвестировать деньги в жилье? Сколько необходимо вложить, за какой срок эти инвестиции сумеют окупиться?

– Среднестатистическая квартира в Киеве, приобретенная под инвестиции, приносит 15-18% годовых. За последний год в столице выросли цены на недвижимость в связи с себестоимостью, и нам тоже приходится поднимать ценник. Но застройщики не заинтересованы в том, чтобы цены «улетали в космос», поэтому мы стараемся их удерживать.

На некоторых объектах за год цена за квадрат на однокомнатные квартиры выросла на 30%. Если в прошлом году она была $1000-1100 за квадратный метр, то сегодня уже $1300-1400 (по статистике сайта ЛУН). Поэтому лучше придерживаться сдержанных прогнозов по доходности, на которую можно стабильно рассчитывать.

Уточняю, что 15-18% годовых – это доход от недвижимости комфорт-класса стоимостью $50-60 тыс., на бизнес-классе можно зарабатывать до 20%, но и сумма входа там выше – от $140 тыс. на этапе строительства. В этом году некоторым инвесторам удалось заработать до 30% годовых, но это больше везение, чем рыночная практика.

Также зарождается тренд по покупке паркинга под инвестиции. То есть человек покупает несколько мест и потом сдает их в аренду. Пока трудно что-то прогнозировать, но стоимость аренды такого паркоместа должна быть в пределах 3-5 тыс. грн в месяц. Много ли найдется желающих – неизвестно.

— Насколько летний период влияет обычно на объемы продаж недвижимости? Какие результаты по вашим объектам этим летом?

— Если в прошлом году в нашей структуре продаж было около 30% покупателей, вкладывавшихся в недвижимость, то в июне этого года их стало уже около 42%. В летний сезон людей, покупающих квартиры в целях инвестиций, меньше, поскольку летом они отдыхают. Но выросло количество тех, кто покупает квартиры для себя. Поэтому мы не наблюдаем снижения продаж, лишь немного изменилась структура.

На однокомнатные квартиры спрос всегда стабилен, на «двушки» растет. Трехкомнатные квартиры тоже в тренде, чему способствуют ипотечные программы наших банков-партнеров. Банковские кредиты чаще всего берут люди, покупающие квартиру для себя. Клиенты, выступающие в качестве инвесторов (купить и сдавать в аренду), пользуются рассрочками от застройщиков до 5 лет, на коммерческую недвижимость – до 1 года без первого взноса.

К примеру, в нашем ЖК «Сирецкие Сады» однокомнатные квартиры в 2018 году стоили $720 за «квадрат». Сегодня это $1250. Доходность этого объекта составила около 50%. Те, кто воспользовался рассрочкой с минимальным взносом в 30%, внесли $18 тыс. и за 3 года ее закрыли. Рассрочка была с подорожанием в $100 на 1 м², она перекрыла рост цены, то есть доходность за 3 года составила 70%, а это и есть ваши 20% годовых.

— Насколько ипотека сейчас драйвер того, чтобы побудить украинцев активнее покупать жилье?

— На рынке банковских продуктов сегодня достаточное количество выгодных кредитных предложений, в том числе и госпрограмма «Доступная ипотека 7%». И самое главное, что не повторяется история 2006-2008 годов, когда наблюдался безумный рост цен на недвижимость («однокомнатная» на Позняках стоила $120 тыс.) и активно выдавались кредиты населению, которое не могло их выплачивать.

Банки сегодня очень осторожно кредитуют, и это хорошо. Они более ответственно подходят к анализу платежеспособности клиентов. Мы со своей стороны тоже аккуратно регулируем цену. Поэтому количество сделок по ипотеке хоть и небольшое, но разумное. К нам приходят финансово стабильные покупатели, которые сумеют закрыть кредит. И процентные ставки сейчас ниже. В 2008 году 20% годовых считалось хорошим предложением.

За первую неделю августа мы закрыли 10 ипотечных сделок. Из них 7 по условиям партнерских кредитных программ и 3 по программе «Доступная ипотека 7%». В партнерстве с банком «Глобус», Кредобанком и Укргазбанком оформляется в среднем 30 сделок в месяц, из них 2-3 – по госпрограмме.

Наблюдаем ситуацию, когда все больше инвесторов, получая доход в гривне и опасаясь его обесценивания, вкладывают деньги в недвижимость. Они обычно покупают квартиру с ремонтом от застройщика, сдают в аренду, а через 7 лет продают. Затем покупают одну или несколько новых. Так люди подстраховываются в случае потери работы или пенсии. Покупка недвижимости под инвестиции – это не только заработок на 7-8 лет, это уверенность в будущем, личный пенсионный фонд.

Наши покупатели думают о своем будущем, какие доходы им принесет приобретение недвижимости. Это стимулирует нас делать продукт лучше. Многие люди, покупая объекты под инвестиции, не хотят тратить время на ремонт, выбор дизайн-проекта, общение со стройбригадой. Потому мы предлагаем опцию квартир с дизайнерским ремонтом «под ключ». Инвестор может выбрать один из вариантов дизайна – новая классика, минимализм или сканди. Мы недавно запустили опцию квартир не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой.

Стоимость квадратного метра дизайнерского ремонта – $280, а ремонта с мебелью и техникой – $500. Если средняя площадь «однокомнатной» 46 м², стоимость ремонта с мебелью составит $23 тыс. Это значительно дешевле, чем делать своими силами. Кстати, ремонт тоже можно оформить в рассрочку.

– Осенью традиционно растет спрос на недвижимость. По вашим прогнозам, будет ли бум на такие инвестиции в этом сезоне?

— Честно говоря, мы не ожидаем резкий всплеск. Всё будет стабильно. Сдерживающими факторами является покупательная способность и опасения потребителей по поводу девальвации гривны.

Цены несколько возрастут, что связано с себестоимостью. Введение 20% НДС на куплю/продажу недвижимости, если законопроект №5600 все же подпишут в действующей редакции, тоже сыграет роль в подорожании квартир, которое может дойти до 40-45%. Но надеемся, что авторы документа все же прислушиваются к мнению экспертов и внесут в него соответствующие изменения.

— «Интергал-Буд» снова стал одним из лидеров рынка по количеству сданных квадратных метров и полученным сертификатам ГАСИ. Сколько из этих объектов удалось продать?

– Бизнес-модель компании «Интергал-Буд» построена так, что на момент сдачи дома свободных квартир уже практически нет. Мы реализуем все сразу и не заинтересованы в придерживании определенных квартир. К примеру, если в доме 250 лотов, то на момент ввода в эксплуатацию свободных остается 20. Более 50% квартир мы продаем с ремонтами. Поэтому, переезжая в новостройку, у жителей нет проблем с шумом строительной техники и пылью в местах общего пользования.