Анна Анісімова: «Купівля нерухомості під інвестиції — не тільки заробіток на 7-8 років, але й впевненість у майбутньому»

18 Листопада 2021

Про інвестування в нерухомість, окупність, ціни на квартири й іпотеку в ексклюзивному інтерв’ю Banker.ua розповіла керівник відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал­Буд» Анна Анісімова.

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Головний Telegram-канала банкирів

— Анно, одним із пріоритетних видів інвестування для українців була і залишається купівля нерухомості. Наскільки це зараз стабільний тренд — розглядати нерухомість як об’єкт для «довгих» інвестицій?

— Тренд дійсно стабільний, і українці все частіше обирають придбання нерухомості як спосіб інвестування. Інвестиції в житлову нерухомість належать до середньострокових, оскільки період їхньої окупності — 3-4 роки. Сьогодні багато забудовників пропонують квартири невеликих площ у 40-45 м² за $50-60 тисяч, що дозволяє інвесторові зайти у проєкт із порівняно невеликим бюджетом. Звичайно, є пропозиції і набагато дорожчі, але там і прибутковість вища.

Довгострокові інвестиції — це купівля комерційної нерухомості, наприклад, під магазини, офіси. Комерційні приміщення площею 60-100 м², вбудовані в житлові будинки, частіше купує самозайняте населення для ведення бізнесу. Їм зручно мати квартиру і бізнес в одному комплексі, і сегмент такої нерухомості зростає.

— Як розподіляється попит на ринку: в бік житлових приміщень або комерційних?

— Ми пропонуємо більше житлових приміщень, тому в нас і попит на них вищий. Але на комерційну нерухомість він теж зростає. Варто зазначити, що модель «свій бізнес на першому поверсі будинку або комплексу» — мрія міленіалів.

Також у нас є площі, які використовуються під супермаркети, школи, спортивні комплекси. Ми їх проєктуємо під конкретного орендаря та залишаємо під своїм контролем. Нам важливо підтримувати гармонійну наповненість комплексу різноманітною інфраструктурою.

На попит на комерційну нерухомість вплинув і карантин. Багато людей сиділи по 6 місяців вдома, а так мали б свій ресторан або кав’ярню й продавали б каву або піцу навинос. Такі приміщення дають власникові можливість заробити незалежно від ситуації з пандемією.

Дослідження показують, що найактивнішими покупцями нерухомості буде покоління Y. Вони хочуть мати апартаменти й квартири в різних містах та країнах. Ми як забудовник повинні передбачити ці тенденції на найближчі 15 років і почати вже сьогодні серйозну підготовку.

– Наскільки це вигідно — інвестувати гроші у житло? Скільки потрібно вкласти, за який термін ці інвестиції зможуть окупитися?

Середньостатистична квартира в Києві, придбана під інвестиції, приносить 15-18% річних. За останній рік у столиці зросли ціни на нерухомість у зв’язку із собівартістю, і нам теж доводиться підіймати цінник. Але забудовники не зацікавлені в тому, щоб ціни «відлітали в космос», тому ми намагаємося їх утримувати.

На деяких об’єктах за рік ціна за «квадрат» на однокімнатні квартири зросла на 30%. Якщо торік вона була $1000-1100 за квадратний метр, то сьогодні вже $1300-1400 (за статистикою сайту ЛУН). Тому краще дотримуватися стриманих прогнозів щодо прибутковості, на яку можна стабільно розраховувати.

Уточнюю, що 15-18% річних — це дохід від нерухомості комфорт-класу вартістю $50-60 тис., на бізнес-класі можна заробляти до 20%, але і сума входу там вище — від $140 тис. на етапі будівництва. Цього року деяким інвесторам вдалося заробити до 30% річних, але це більше везіння, ніж ринкова практика.

Також зароджується тренд на купівлю паркінгу під інвестиції. Тобто людина купує кілька місць і потім здає їх в оренду. Поки що важко щось прогнозувати, але вартість оренди такого паркомісця повинна бути в межах 3-5 тис. грн на місяць. Чи багато знайдеться охочих — невідомо.

— Наскільки літній період зазвичай впливає на обсяги продажів нерухомості? Які результати за вашими об’єктами цього літа?

— Якщо минулого року в нашій структурі продажів було близько 30% покупців, які вкладали в нерухомість, то в червні цього року їх стало вже близько 42%. У літній сезон людей, які купують квартири з метою інвестицій, менше, оскільки влітку вони відпочивають. Але зросла кількість тих, хто купує квартири для себе. Тому ми не спостерігаємо зниження продажів, лише трохи змінилася структура.

Середньостатистична квартира, придбана в києві під інвестиції, приносить 15-18% річних

На однокімнатні квартири попит завжди стабільний, на «двушки» зростає. Трикімнатні квартири теж у тренді, чому сприяють іпотечні програми наших банків-партнерів. Банківські кредити найчастіше беруть люди, які купують квартиру для себе. Клієнти, які виступають як інвестори (купити та здавати в оренду), користуються розстрочками від забудовників до 5 років, на комерційну нерухомість — до 1 року без першого внеску.

Наприклад, у нашому ЖК «Сирецькі Сади» однокімнатні квартири у 2018 році коштували $720 за «квадрат». Сьогодні це $1250. Прибутковість цього об’єкта становила майже 50%. Ті, хто скористався розстрочкою з мінімальним внеском 30%, внесли $18 тис. і за 3 роки її закрили. Розстрочка була з подорожчанням у $100 на 1 м², вона перекрила зростання ціни, тобто прибутковість за 3 роки склала 70%, а це і є ваші 20% річних.

— Наскільки іпотека зараз є драйвером того, щоб спонукати українців активніше купувати житло?

— На ринку банківських продуктів сьогодні достатня кількість вигідних кредитних пропозицій, в тому числі й держпрограма «Доступна іпотека 7%». І найголовніше, що не повторюється історія 2006-2008 років, коли спостерігалося шалене зростання цін на нерухомість («однокімнатка» на Позняках коштувала $120 тис.) і активно видавалися кредити населенню, яке не могло їх виплачувати.

Банки сьогодні дуже обережно кредитують, і це добре. Вони відповідальніше підходять до аналізу платоспроможності клієнтів. Ми зі свого боку теж обережно регулюємо ціну. Тому кількість угод за іпотекою хоч і невелика, але розумна. До нас приходять фінансово стабільні покупці, які зможуть закрити кредит. І відсоткові ставки зараз нижчі. У 2008 році 20% річних вважалися гарною пропозицією.

За перший тиждень серпня ми закрили 10 іпотечних угод. З них 7 за умовами партнерських кредитних програм і 3 за програмою «Доступна іпотека 7%». У партнерстві з банком «Глобус», Кредобанком і Укргазбанком оформлюється в середньому 30 угод на місяць, із них 2-3 — за держпрограмою.

Спостерігаємо ситуацію, коли все більше інвесторів, отримуючи дохід у гривні і боячись його знецінення, вкладають гроші в нерухомість. Вони зазвичай купують квартиру з ремонтом від забудовника, здають в оренду, а через років 7 продають. Потім купують одну або кілька нових. Так люди підстраховуються на випадок втрати роботи або пенсії. Купівля нерухомості під інвестиції — це не тільки заробіток на 7-8 років, це впевненість у майбутньому, особистий пенсійний фонд.

Наші покупці думають про своє майбутнє, які доходи їм принесе придбання нерухомості. Це стимулює нас робити продукт кращим. Багато людей, купуючи об’єкти під інвестиції, не хочуть витрачати час на ремонт, вибір дизайн-проєкту, спілкування з будбригадою. Тому ми пропонуємо опцію квартир із дизайнерським ремонтом «під ключ». Інвестор може обрати один із варіантів дизайну — нова класика, мінімалізм або сканді. Ми нещодавно запустили опцію квартир не тільки з ремонтом, а з меблями та технікою.

Вартість квадратного метра дизайнерського ремонту — $280, а ремонту з меблями та технікою — $500. Якщо середня площа «однокімнатки» 46 м², вартість ремонту з меблями складе $23 тис. Це значно дешевше, ніж робити своїми силами. До речі, ремонт теж можна оформити на виплат.

– Восени традиційно зростає попит на нерухомість. За вашими прогнозами, чи буде бум на такі інвестиції в цьому сезоні?

— Чесно кажучи, ми не очікуємо на різкий сплеск. Все буде стабільно. Стримувальними факторами є купівельна спроможність і побоювання споживачів стосовно девальвації гривні.

Ціни трохи зростуть, що пов’язано із собівартістю. Введення 20% ПДВ на купівлю/продаж нерухомості, якщо законопроєкт №5600 все ж підпишуть в чинній редакції, теж зіграє роль у подорожчанні квартир, яке може дійти до 40-45%. Але, сподіваємося, що автори документа все ж дослухаються до думки експертів і внесуть у нього відповідні зміни.

— «Інтергал-Буд» знову став одним із лідерів ринку за кількістю зданих квадратних метрів і отриманих сертифікатів ДАБІ. Скільки з цих об’єктів вже вдалося продати?

Бізнес-модель компанії «Інтергал-Буд» побудована так, що на момент здачі будинку вільних квартир уже практично немає. Ми реалізуємо все й одразу і не зацікавлені у притримуванні певних квартир. Наприклад, якщо в будинку 250 лотів, то на момент введення в експлуатацію вільних залишається 20. Понад 50% квартир ми продаємо з ремонтами. Тому, переїжджаючи в новобудову, мешканці не мають проблем із шумом будівельної техніки та пилом у місцях загального користування.