Анна Анисимова: «Покупка недвижимости под инвестиции — не только заработок на 7-8 лет, но и уверенность в будущем»

18 ноября 2021

Об инвестировании в недвижимость, окупаемость, цены на квартиры и ипотеку в эксклюзивном интервью Banker.ua рассказала руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «ИнтергалБуд» Анна Анисимова.

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

— Анна, одним из приоритетных видов инвестирования для украинцев была и остается покупка недвижимости. Насколько сейчас стабильный тренд — рассматривать недвижимость как объект для «длинных» инвестиций?

— Тренд действительно стабилен, и украинцы все чаще выбирают приобретение недвижимости как способ инвестирования. Инвестиции в жилую недвижимость относятся к среднесрочным, поскольку период их окупаемости – 3-4 года. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры небольших площадей в 40-45 м² за $50-60 тысяч, что позволяет инвестору зайти в проект со сравнительно небольшим бюджетом. Конечно, есть предложения и гораздо более дорогие, но там и доходность выше.

Долгосрочные инвестиции – это покупка коммерческой недвижимости, например, под магазины, офисы. Коммерческие помещения площадью 60-100 м2, встроенные в жилые дома, чаще покупает самозанятое население для ведения бизнеса. Им удобно иметь квартиру и бизнес в одном комплексе, и сегмент такой недвижимости растет.

— Как распределяется спрос на рынке: в сторону жилых или коммерческих помещений?

— Мы предлагаем больше жилых помещений, потому у нас и спрос на них выше. Но на коммерческую недвижимость он тоже растет. Стоит отметить, что модель «свой бизнес на первом этаже дома или комплекса» – мечта миллениалов.

Также у нас есть площади, используемые под супермаркеты, школы, спортивные комплексы. Мы проектируем их под конкретного арендатора и оставляем под своим контролем. Нам важно поддерживать гармоничную наполненность комплекса разнообразной инфраструктурой.

На спрос на коммерческую недвижимость повлиял и карантин. Многие сидели по 6 месяцев дома, а так имели бы свой ресторан или кофейню и продавали бы кофе или пиццу навынос. Такие помещения позволяют владельцу заработать независимо от ситуации с пандемией.

Исследования показывают, что самыми активными покупателями недвижимости будет поколение Y. Они хотят иметь апартаменты и квартиры в разных городах и странах. Мы, как застройщик, должны предусмотреть эти тенденции на ближайшие 15 лет и начать уже сегодня серьезную подготовку.

– Насколько это выгодно – инвестировать деньги в жилье? Сколько необходимо вложить, за какой срок эти инвестиции сумеют окупиться?

Среднестатистическая квартира в Киеве, приобретенная под инвестиции, приносит 15-18% годовых. За последний год в столице выросли цены на недвижимость в связи с себестоимостью, и нам тоже приходится поднимать ценник. Но застройщики не заинтересованы в том, чтобы цены «улетали в космос», поэтому мы стараемся их удерживать.

На некоторых объектах за год цена за квадрат на однокомнатные квартиры выросла на 30%. Если в прошлом году она была $1000-1100 за квадратный метр, то сегодня уже $1300-1400 (по статистике сайта ЛУН). Поэтому лучше придерживаться сдержанных прогнозов по доходности, на которую можно стабильно рассчитывать.

Уточняю, что 15-18% годовых – это доход от недвижимости комфорт-класса стоимостью $50-60 тыс., на бизнес-классе можно зарабатывать до 20%, но и сумма входа там выше – от $140 тыс. на этапе строительства. В этом году некоторым инвесторам удалось заработать до 30% годовых, но это больше везение, чем рыночная практика.

Также зарождается тренд по покупке паркинга под инвестиции. То есть человек покупает несколько мест и потом сдает их в аренду. Пока трудно что-то прогнозировать, но стоимость аренды такого паркоместа должна быть в пределах 3-5 тыс. грн в месяц. Много ли найдется желающих – неизвестно.

— Насколько летний период влияет обычно на объемы продаж недвижимости? Какие результаты по вашим объектам этим летом?

— Если в прошлом году в нашей структуре продаж было около 30% покупателей, вкладывавшихся в недвижимость, то в июне этого года их стало уже около 42%. В летний сезон людей, покупающих квартиры в целях инвестиций, меньше, поскольку летом они отдыхают. Но выросло количество тех, кто покупает квартиры для себя. Поэтому мы не наблюдаем снижения продаж, лишь немного изменилась структура.

Среднестатистическая квартира, купленная в Киеве под инвестиции, приносит 15-18% годовых

На однокомнатные квартиры спрос всегда стабилен, на «двушки» растет. Трехкомнатные квартиры тоже в тренде, чему способствуют ипотечные программы наших банков-партнеров. Банковские кредиты чаще всего берут люди, покупающие квартиру для себя. Клиенты, выступающие в качестве инвесторов (купить и сдавать в аренду), пользуются рассрочками от застройщиков до 5 лет, на коммерческую недвижимость – до 1 года без первого взноса.

К примеру, в нашем ЖК «Сирецкие Сады» однокомнатные квартиры в 2018 году стоили $720 за «квадрат». Сегодня это $1250. Доходность этого объекта составила около 50%. Те, кто воспользовался рассрочкой с минимальным взносом в 30%, внесли $18 тыс. и за 3 года ее закрыли. Рассрочка была с подорожанием в $100 на 1 м², она перекрыла рост цены, то есть доходность за 3 года составила 70%, а это и есть ваши 20% годовых.

— Насколько ипотека сейчас драйвер того, чтобы побудить украинцев активнее покупать жилье?

— На рынке банковских продуктов сегодня достаточное количество выгодных кредитных предложений, в том числе и госпрограмма «Доступная ипотека 7%». И самое главное, что не повторяется история 2006-2008 годов, когда наблюдался безумный рост цен на недвижимость («однокомнатная» на Позняках стоила $120 тыс.) и активно выдавались кредиты населению, которое не могло их выплачивать.

Банки сегодня очень осторожно кредитуют, и это хорошо. Они более ответственно подходят к анализу платежеспособности клиентов. Мы со своей стороны тоже аккуратно регулируем цену. Поэтому количество сделок по ипотеке хоть и небольшое, но разумное. К нам приходят финансово стабильные покупатели, которые сумеют закрыть кредит. И процентные ставки сейчас ниже. В 2008 году 20% годовых считалось хорошим предложением.

За первую неделю августа мы закрыли 10 ипотечных сделок. Из них 7 по условиям партнерских кредитных программ и 3 по программе «Доступная ипотека 7%». В партнерстве с банком «Глобус», Кредобанком и Укргазбанком оформляется в среднем 30 сделок в месяц, из них 2-3 – по госпрограмме.

Наблюдаем ситуацию, когда все больше инвесторов, получая доход в гривне и опасаясь его обесценивания, вкладывают деньги в недвижимость. Они обычно покупают квартиру с ремонтом от застройщика, сдают в аренду, а через 7 лет продают. Затем покупают одну или несколько новых. Так люди подстраховываются в случае потери работы или пенсии. Покупка недвижимости под инвестиции – это не только заработок на 7-8 лет, это уверенность в будущем, личный пенсионный фонд.

Наши покупатели думают о своем будущем, какие доходы им принесет приобретение недвижимости. Это стимулирует нас делать продукт лучше. Многие люди, покупая объекты под инвестиции, не хотят тратить время на ремонт, выбор дизайн-проекта, общение со стройбригадой. Потому мы предлагаем опцию квартир с дизайнерским ремонтом «под ключ». Инвестор может выбрать один из вариантов дизайна – новая классика, минимализм или сканди. Мы недавно запустили опцию квартир не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой.

Стоимость квадратного метра дизайнерского ремонта – $280, а ремонта с мебелью и техникой – $500. Если средняя площадь «однокомнатной» 46 м², стоимость ремонта с мебелью составит $23 тыс. Это значительно дешевле, чем делать своими силами. Кстати, ремонт тоже можно оформить в рассрочку.

– Осенью традиционно растет спрос на недвижимость. По вашим прогнозам, будет ли бум на такие инвестиции в этом сезоне?

— Честно говоря, мы не ожидаем резкий всплеск. Всё будет стабильно. Сдерживающими факторами является покупательная способность и опасения потребителей по поводу девальвации гривны.

Цены несколько возрастут, что связано с себестоимостью. Введение 20% НДС на куплю/продажу недвижимости, если законопроект №5600 все же подпишут в действующей редакции, тоже сыграет роль в подорожании квартир, которое может дойти до 40-45%. Но надеемся, что авторы документа все же прислушиваются к мнению экспертов и внесут в него соответствующие изменения.

— «Интергал-Буд» снова стал одним из лидеров рынка по количеству сданных квадратных метров и полученным сертификатам ГАСИ. Сколько из этих объектов удалось продать?

Бизнес-модель компании «Интергал-Буд» построена так, что на момент сдачи дома свободных квартир уже практически нет. Мы реализуем все сразу и не заинтересованы в придерживании определенных квартир. К примеру, если в доме 250 лотов, то на момент ввода в эксплуатацию свободных остается 20. Более 50% квартир мы продаем с ремонтами. Поэтому, переезжая в новостройку, у жителей нет проблем с шумом строительной техники и пылью в местах общего пользования.