Алексей Ревин (DIM): «Мы вовремя осознали — загородная недвижимость будет трендом следующих лет, и тот, кто первым возьмется за это направление, продемонстрирует рынку новый подход к такому жилью»

Загородная недвижимость – это одно из направлений, которое сейчас активно развивается. Тренд на деурбанизацию, желание людей жить в комфортных условиях среди природы, при этом недалеко от города, стимулируют девелоперов создавать уникальные предложения на рынке. О том, в каком состоянии рынок недвижимости завершился 2021 год, почему люди все чаще перебираются жить за пределы столицы, и о новом жилом комплексе бизнес-класса в интервью Banker.ua рассказал Алексей Ревин, генеральный директор группы компаний DIM.

Материал подготовлен для печатной версии журнала Banker.

Главный Telegram-канал банкиров

Подписаться

— Алексей, чем сейчас живет рынок недвижимости? Как бы вы охарактеризовали период, в котором находится рынок украинской и, в частности, киевской недвижимости?

— Я бы предложил вернуться в 2020 год, когда всех нас застала пандемия. Она, несмотря ни на что, простимулировала рост цен на недвижимость и подтолкнула покупателей к более взвешенному выбору места жительства. Если посмотреть статистику продаж загородной недвижимости, то с апреля по октябрь цены росли как «на дрожжах». Люди начали понимать, что пандемия – это надолго, нужно искать другие, более комфортные места для своей жизнедеятельности – где есть чистый воздух, отдельная территория, и где нет большого скопления людей. Все это привело к резкому росту рынка пригородной недвижимости и частного сектора.

В 2021 году распространялись слухи о том, что в недвижимости очередной «мыльный пузырь» – цены растут непомерно, и мы увидим еще примеры «Укрбуда». Но экономическая ситуация говорит об обратном: падения цен точно не будет, ведь с начала года стоимость материалов и работ подорожала от 15 до 25%, а на некоторые материалы, например, сталь, цена выросла в несколько раз. Конечно, это приводит к тому, что себестоимость строительства увеличивается, а значит, и цена продажи тоже будет расти. Сегодня наблюдается устойчивый спрос на недвижимость, и это находит свое отражение в предложении девелоперов на рынке жилья.

Однако в октябре все девелоперы почувствовали падение продаж. Сыграла сезонность, плюс мы достигли того уровня цен, когда инвестиционная привлекательность не так высока, как была раньше. Соответственно, количество сделок уменьшилось. Я считаю, что эта тенденция будет продолжаться до начала следующего года. Резкого повышения не будет. Скорее всего, начнется рутинная работа с постоянными клиентами и покупателями, которые приобретают жилье для себя. Девелоперы будут вести переговоры с инвесторами, которые до этого активно участвовали в покупке и продаже активов.

Несмотря на сезонный спад продаж, сейчас наблюдается интересный тренд – привлечение иностранного капитала. Многие европейские страны, включая Израиль, формируют свои частные фонды и заходят большим пулом финансирования, выкупают определенные объекты для дальнейшей перепродажи. Это будет продолжаться до тех пор, пока в Украине у европейского инвестора прибыль на вложенный капитал больше, чем у себя.

В среднем в Европе доход на недвижимость составляет от 3 до 5% годовых. В нашей стране он в два-три раза выше, чем привлекает, создавая бум. Большой плюс Украины в том, что за последние несколько лет мы научились строить действительно качественное жилье и европейцы не боятся вкладывать в него. Они видят качество, стабильность, игроков, которые на рынке уже более 5-10 лет, поэтому они отдают себе отчет о своих инвестиционных рисках, понимая, ради чего это делают. И хотя этот канал пока работает не в полную силу, уверен, он будет развиваться, а значит, поможет нам продавать и поддерживать тот уровень цен, который есть на рынке.

— Как вы оцениваете спрос на квартиры бизнес-сегмента, его перспективы? Что можно сегодня считать бизнес-классом, каковы четкие критерии, какой объект им соответствует?

— Вспомним, что некоторое время на рынке преобладал комфорт-сегмент, а несколько лет назад была тенденция идти в «жесткий эконом», покупая смартквартиры до 20 м². Сегодня действительно идет рост в бизнес-сегменте, и, согласно статистике, рост цен за год в экономсегменте не так высок, как в бизнесе — 17-20% и 24-27% соответственно. Это связано с тем, что у нас появился средний класс — амбициозные сотрудники IT-сферы с высоким уровнем оплаты труда, часто в валюте, которые в принципе не обращают внимания на колебания курса и инфляцию, могут позволить себе выбирать.

Для IT-специалистов очень важна инфраструктура. Им необходим свежий воздух, закрытая территория, внутренний сервис 24/7, карты доступа, диджитализация внутри жилого комплекса, условия для занятий спортом, парк и т.д. Ни один экономсегмент под эти критерии не подходит. А поскольку девелопер должен следовать запросам, делать те проекты, которые нужны, потому и развивается бизнес-класс.

Трудно провести четкую грань и дать точное определение бизнес-класса, учитывая наличие «комфорта» и «комфорта+», премиумклассов. Но кроме тех критериев, о которых я уже сказал, для бизнес-класса также важны: высота потолков, а это не менее 3 м; качественная шумоизоляция, например, для нивелирования шума из лифтовых шахт мы производим двойную шумоизоляцию; наземный и подземный паркинги – это must have, даже в комфорт-классе.

— Насколько приоритетно направление загородной недвижимости для вас? И можно ли считать проект Park Lake City определенным флагманом того, каким компания желает видеть сектор бизнес-класса, в особенности в формате пригородных комплексов?

— Park Lake City, безусловно, является флагманом. Начало пути было сложным, но сегодня обратная связь от покупателей говорит нам о том, что мы все делаем правильно. Поэтому на следующих этапах реализации проекта мы добавим дополнительные преимущества для еще большего комфорта наших резидентов, которых здесь достаточно много.

Резиденты будут желать комфортно жить и отдыхать, не выходя за территорию комплекса, и мы будем готовы им предоставить такую ​​возможность. На следующей стадии развития у нас появится коммерческая и офисная недвижимость, ведь нужно снабдить комплекс максимально развитой инфраструктурой.

– Как родилась идея комплекса? Какой цели хотели добиться?

— Здесь сошлось много факторов, но главное то, что мы вовремя осознали – загородная недвижимость будет трендом следующих лет, и тот, кто первым возьмется за это направление, продемонстрирует рынку новый подход к такому жилью.

Весь проект Park Lake City, который мы будем развивать дальше, занимает около 80 га. Сейчас работы идут на 25 га, но в перспективе все будет в несколько раз масштабнее. Мы хотим показать, что локация, которая находится в 10-15 минутах езды от Киева, в чистом поле, с помощью благоустройства и правильных концептуальных решений может превратиться в волшебное место, где каждый человек найдет для себя что-то полезное.

На старте проекта здесь уже было озеро. Мы вычистили его, углубили, заселили живностью и сделали одним из главных преимуществ комплекса. Кроме этого мы регулярно инвестируем в благоустройство: привлекли профессионалов из бюро Beloded Landscaping для создания уникального ландшафтного дизайна с редкими породами растений, проектируем и реализуем большое количество публичных пространств и мест для отдыха.

Поначалу не все наши потенциальные покупатели понимали преимущества загородной недвижимости. Нам приходилось объяснять им преимущества проживания здесь. Сегодня не нужно этого делать – те, кто приезжают к нам покупать квартиры, уже знают, как много здесь преимуществ. Например, добраться до центра Киева очень просто и быстро, несмотря на то, что вы находитесь за городом. Вокруг проекта есть вся необходимая инфраструктура: продуктовые магазины и развлекательные центры, больницы, аптеки и прочее. Плюс все эти услуги и сервисы будут впоследствии представлены в самом комплексе. Еще одним преимуществом является ощущение простора и свободы, благодаря небольшой высотности домов – максимум 4 этажа. На территории комплекса люди должны ощущать защищенность, безграничность перемещений и, в хорошем понимании, вседозволенность.

Наш проект можно условно разбить на 4 очереди. Первая – Park Lake City VITA, в которой 14 домов. Большинство из них сегодня уже практически распроданы. Два дома мы ввели в эксплуатацию летом, еще два введем до конца этого года, и будем поэтапно вводить следующие дома.

Park Lake City AQUA – вторая очередь. Имеет более премиальный формат. Здесь также запланировано 14 домов, но преимуществом будет то, что мы делаем там биоводоемы и также предоставляем резидентам свое озеро. Можно будет спокойно порыбачить, полюбоваться красотой природы. AQUA будет в другом ценовом сегменте, чем VITA. Здесь будут использоваться другие материалы и технологии. К примеру, панорамное остекление с применением алюминиевых конструкций, которые создадут больше комфорта для обитателей комплекса.

Третья и четвертая очереди – это таунхаусы Park Lake City TERRA. В каждом до 50 домов. Они будут отличаться организацией общественных пространств, но оба будут иметь свои парки, каналы, дизайнерское озеленение территорий.

Если сосчитать все очереди, то это около 95 тыс. м² жилья. Мы планируем развивать этот проект в течение 5-7 лет, но, глядя на плодотворное сотрудничество с партнерами, мы можем уже сегодня предположить, что проект еще будет масштабироваться.

— Какие квартиры предлагаете? Двух-, трех-, четырехкомнатные?

— На выбор потребителя квартиры от одно- до пятикомнатных, от 40 м² до 200 м². Также в Park Lake City VITA есть два эксклюзивных дома, где используются другие технологии и расположены только две квартиры на этаже. Кроме этого, на верхних этажах предполагается возможность размещения каминов, а внутренняя отделка мест общего пользования будет значительно отличаться от остальных домов путем применения дорогих эксклюзивных материалов.

Сегодня проект предоставляет покупателю широкий выбор планировочных решений. Каждый сможет найти то, что ищет. Кроме того, все квартиры в кварталах VITA и AQUA с террасами, чтобы, не выходя из дома, любоваться природой и дышать свежим воздухом. В квартирах на первых этажах есть еще и собственные зеленые поляны.

— Кроме IT, где еще видите потенциальных покупателей?

— Первая группа — молодые амбициозные бизнесмены, работающие в стабильных компаниях, имеющие средний доход от 3 до 7 тыс. долларов, которые могут себе позволить жилье бизнес-класса.

Вторая целевая аудитория — пожилые люди, рассматривающие загородное жилье как второе, то есть у них есть квартира в столице, но на выходные они хотят выбраться на природу.

Третья – иностранцы, понимающие, что загородная недвижимость – это нечто премиальное. Пока не все жители столицы понимают этот тренд, поэтому иностранцы хотят быть первыми. Они покупают жилье для себя или для перепродажи.

И четвертая, как я уже говорил, это продвинутые специалисты в IT-индустрии, которые могут позволить себе работать удаленно, но с возможностью быть ближе к природе, тишине и комфорту.

– Что может получить потенциальный инвестор в среднесрочной перспективе, покупая жилье в данном комплексе?

– Кроме жилья мы построим апарт-отель, внутри которого будет большой SPA-комплекс. Он будет работать не только для жителей квартала VITA, но и AQUA и TERRA.

Кроме того, мы начинаем изучать рынок коммерческой недвижимости. На первых этажах уже выкуплены многие квартиры и коммерческие помещения для организации торговли. Плюс у нас большой участок, на котором будем развивать коммерцию, — здесь появятся торговый центр, фитнес-клуб, офисные помещения, супермаркет и т.д. Также ведем переговоры с теннисными школами и клубами по организации теннисных кортов на территории комплекса. Есть уже предварительные договоренности, с кем это можно сделать. Спорт для нас тоже в приоритете.

Большое внимание мы уделили паркингу и количеству парковочных мест. Помимо мест вокруг комплекса у нас будут две многоуровневые парковки в VITA и AQUA, которые начнем строить в ближайшее время. Каждая из них будет вмещать до 100 паркомест и будет иметь 2 или 3 уровня. В планах достичь соотношения 1:1 по количеству паркомест и квартир. Также во дворах будут предусмотрены гостевые парковочные места, плюс места, выкупленные резидентами. И, конечно, будет возможность подзарядки электрокаров.

– Какой формат отделки и ремонта квартир предлагает компания? Это всегда WhiteBox или дизайнерский ремонт, перепланировка по вкусу заказчика? Насколько вы гибки в этом?

– Мы попробовали все. Сначала продавали помещение под чистовую отделку, затем услышали пожелания рынка и предложили WhiteBox. В вопросе перепланировок мы тоже достаточно гибки, но сейчас это юридически сложно. Мы, конечно же, не позволяем сносить опорные конструкции, но вносить изменения в расположение санузлов вполне возможно.

Мы идем навстречу инвесторам, договариваемся с ними, под нашим контролем и попечительством они могут спокойно делать то, что возможно. Также работаем над партнерским проектом с дизайнерскими студиями, предусматривающим реализацию квартир под ключ с полным ремонтом и размещением мебели.

– Каким будет формат организации досуга и образования для жителей комплекса? Вы ведете переговоры с частными школами?

– Конечно, мы работаем и в этом направлении. На территории комплекса предполагается детский сад общей площадью до 3 тыс. м² и школа. Сегодня мы ведем переговоры с тремя операторами, это должна быть частная школа высокого уровня. Она будет одной из самых лучших школ в пригороде.

Также мы ведем переговоры с операторами, которым было бы интересно делать разнообразные клубы по интересам, например, курсы робототехники. Общаемся с частными клиниками, которые могут обеспечить качественное медобслуживание.

– Существует ли кредитная программа приобретения жилья в сотрудничестве с украинскими банками? И будет ли отделение банка в вашем комплексе?

– На территории комплекса однозначно появится банковское отделение. Мы ведем переговоры с банками о сотрудничестве в сегменте кредитования, разрабатываем несколько нестандартных для рынка Украины инвестиционных продуктов. Мы готовы предоставить частным инвесторам несколько способов зайти на наши объекты, хотим помогать сохранять инвестиции под определенные гарантии как со стороны банка, так и застройщика.

Сегодня мы уже предоставляем рассрочку от застройщика, а значит, человек, который хочет купить объект в нашем комплексе, может рассчитывать на то, что первоначальный взнос будет от 30%. Дальше стандартные условия, как у других девелоперов.

– Park Lake City через 5 лет – каким он будет?

– Park Lake City в будущем – это образец загородной недвижимости. Мы хотим, чтобы, приобретя квартиру сегодня, наш клиент через 5 лет сказал: «Как хорошо, что я выбрал этот комплекс!». Ведь через 5-7 лет жилье здесь будет намного дороже. Это будет премиальный сегмент с исключительными преимуществами и возможностями.

Мы как социально ответственный и прогрессивный девелопер за высокое качество продукта и уникальные концепты. Мы всегда на стороне клиента, слышим его потребности и стараемся быстро реагировать на трансформацию рынка – это то, что отличает группу компаний DIM от других девелоперов.

Новое позиционирование «Живи больше», которое мы презентовали недавно, полностью об этом проекте. Вы не просто приобретаете квадратные метры, а продлеваете себе жизнь благодаря нашим возможностям и заботе о каждом клиенте!