Не лише вберегти, а й примножити: як REIT може стати справді народним інвестиційним інструментом

Віктор Бойчук, комерційний директор S1 REIT, спеціально для Banker.ua

На початку цього року очільник Нацбанку зробив оптимістичні підсумки, повідомивши, що станом на 1 січня 2025 обсяг гривневих коштів клієнтів у банках сягнув 1 907 трлн грн. З них понад 41% ‒ на рахунках населення. За словами Андрія Пишного, за рік обсяг гривневих коштів фізичних осіб у банках зріс на 12%. Без перебільшення вражаючі цифри, які красномовно свідчать про дві речі.

Перша ‒ стійка довіра до банківської системи, що особливо цінно, враховуючи досвід фінансового сектору під час кризових періодів. А друга ‒ населення має вільні кошти у досить великих обсягах, які потрібно щонайменше вберегти від інфляції, а за кращого сценарію ‒ примножити. Тож виникає питання, а як ще це зробити в умовах українського фінансового ринку?

Чи є альтернатива депозитам?

Станом на кінець серпня, відсоткові ставки за банківськими вкладами в національній валюті коливаються від 12% до 17%. Здавалося б, досить високі цифри. Однак, якщо враховувати інфляцію, привабливість депозитів стає менш очевидною. Попри все українці продовжують класти гроші на банківські рахунки, адже це можливість отримувати бодай невеликий, але прогнозований дохід. Відкрити вклад можна онлайн, всі процедури максимально прості та зрозумілі.

Та що як є й інший спосіб інвестувати свої гроші? І цей спосіб дозволяє примножити капітал, має прив’язку до долара США, якій є більш стійким до інфляційних процесів, і не програє депозитам в простоті входу в угоду. Йдеться про інвестиційні фонди нерухомості ‒ REITи.

Віктор Бойчук, комерційний директор S1 REIT

REIT ‒ спосіб виходу в ринок для роздрібних інвесторів

Нерухомість була і залишається класикою інвестиційних активів. Попри періоди спадів ринок нерухомості демонструє стабільне зростання. Вартість квадратних метрів має тенденцію до збільшення. Це дозволяє інвестору мати кілька джерел формування доходу. Перший ‒ це надходження від орендної діяльності, другий ‒ капіталізація. Та у нерухомості є один суттєвий недолік, який роками обмежував коло осіб, що мали доступ до цього ринку, ‒ висока вартість. А відтак ‒ високий поріг входу. Для більшості роздрібних інвесторів придбання об’єкта нерухомого майна було лише мрією.

Та все змінила поява REITів. Інвестиційні фонди нерухомості змінили правила гри. Тепер, аби проінвестувати в квадратні метри, не потрібно акумулювати значний капітал. Достатньо еквіваленту кількох тисяч доларів. Є можливість доінвестування малими сумами. А вигоди залишаються на тому ж рівні.

Як працює REIT?

Уявімо, ви потенційний інвестор в об’єкт житлової нерухомості в Києві. Який об’єкт буде найбажанішим для вас з точки зору забезпечення прибутковості та ліквідності? Певно, відповідь більшості ‒ це однокімнатна квартира в сучасній новобудові. А якщо цей об’єкт розташований поруч зі станцією метро, то він окрім іншого матиме стабільно високий орендний попит. Та у переважної більшості українців недостатньо коштів на придбання окремої квартири. На противагу цьому є REIT. Фонд дозволяє об’єднатись з групою інвесторів і спільно придбати квартиру. Дохід кожного буде визначатись розміром його внеску.

В умовах українського ринку це унікальна можливість стати співвласником якісного об’єкту нерухомості, щоб мати регулярні грошові надходження у вигляді дивідендів. А за умови продажу активу ‒ заробити ще й на зростанні його вартості.

REIT мають високу ліквідність. Більшість поточної пропозиції передбачає зворотній викуп сертифікатів. Швидко, просто та без додаткових значних витрат для інвестора.

Дохідність у доларі як перевага

Історично склалось, що ринок української нерухомості має стійку прив’язку до долара США. Відповідно до курсу індексується вартість об’єктів у гривні. Це стала практика як у разі продажу, так і в разі здачі об’єкта в оренду. Попри те, що кінцевий розрахунок відбувається у національній валюті, вартість об’єкта визначається в доларах. Це дозволяє вберегти дохід інвестора від інфляції гривні.

Натомість ставки банківських вкладів у даларі починаються від мізерних 0,1% та вкрай рідко перевищують значення 3% річних. Себто у випадку з валютними депозитами йдеться про практичне безкоштовне фондування банківських установ без відчутного заробітку для самих вкладників.

Чи є у REIT шанс стати популярнішими за банківські депозити?

Попри те, що REIT пропонують значно більшу дохідність за банківський сектор, обсяги інвестицій в нерухомість навряд колись перевищать обсяги депозитів. Навіть в США, де ринкова капіталізація усіх інвестиційних фондів нерухомості наразі близько $1,425 трлн, сума банківських депозитів, за даними ФРС, становить $18,37 трлн, тобто у понад 10 разів більше.

Та REITи мають перспективу стати однією з головних альтернатив. Це простий, доступний та вигідний інструмент. На прикладі двох фондів нерухомості S1 ВДНГ та S1 Obolon можна мати дохід $8,2% та $10% річних відповідно. І все це без занурення в особливості функціонування ринку та зайвих клопотів з управлінням активом ‒ справжній пасивний дохід.