Продовжуючи користуватися цим сайтом або натиснувши "Приймаю", Ви даєте згоду на обробку файлів cookie і приймаєте умови Політики конфіденційності.
Україна готується до перезавантаження ринку іпотечного кредитування. У час, коли доступне житло для більшості українців залишається радше мрією, ніж реальністю, Національний банк спільно з іншими фінансовими установами презентував масштабну стратегію, покликану змінити правила гри. Йдеться не просто про черговий державний документ, а про план реформ, який охоплює страхування, законодавчі зміни й адаптацію до європейських стандартів. Banker.ua розбирався, чи зможуть в Україні перетворити іпотеку з недоступного продукту на реальний інструмент забезпечення житлом мільйонів українців.
Іпотечний ринок України в занепаді
Станом на середину 2025 року іпотечне кредитування в Україні залишається малодоступним для більшості громадян. Попри активність забудовників і значний попит на житло, ринок іпотеки досі не перетворився на повноцінний інструмент забезпечення житлом. Серед ключових бар’єрів — високі процентні ставки, обмежена кількість пропозицій з прийнятними умовами, складнощі з підтвердженням платоспроможності та низька довіра до стабільності галузі. Навіть державна програма єОселя, хоча й дала поштовх розвитку, не покриває широкий прошарок населення.
Крім цього, ринок житлового будівництва часто стикається з нерівномірністю в регіональному розвитку, юридичними ризиками для покупців та нестачею довгострокового фінансування для банків. Через повномасштабну війну ситуація ще більше ускладнилася: частина житлового фонду зруйнована, міграція населення змінила структуру попиту, а банки посилили вимоги до позичальників.
На цьому тлі постає нагальна потреба у системному реформуванні іпотечного ринку. Без надійних інструментів довгострокового фінансування, ефективного страхування воєнних ризиків, прозорого державного регулювання та захисту прав кредиторів і позичальників, говорити про сталий розвиток іпотеки неможливо. Нинішня модель – фрагментована й залежна від державних субсидій, тому потребує переходу до ринкових механізмів.
Саме тому Національний банк України у співпраці з Радою з фінансової стабільності представив нову Стратегію розвитку іпотечного кредитування. Її завдання — створити прозорі правила гри, збільшити довіру до ринку й зробити іпотеку дійсно доступною — не лише на папері, а й у реальному житті.
Що це за стратегія?
Стратегія розроблена відповідно до узгодженої з Міжнародним валютним фондом концепції та передбачає низку інфраструктурних змін, щоб відкалібрувати державну підтримку відповідно до ринкових умов та створити ефективний житловий ринок.
Метою стратегії є суттєве підвищення доступності житла завдяки калібруванню державної підтримки відповідно до нинішніх ринкових умов та створенню ефективного житлового ринку шляхом сприяння розбудові житлового фонду, реформування підходів та стимулювання розвитку інструментів фінансування будівництва й іпотечного кредитування. Втілення більшості заходів стратегії розпочнеться паралельно, але реалізація заходів зі здійснення законодавчих реформ потребуватиме більше часу.
За словами голови Національного банку Андрія Пишного, стратегія з розвитку кредитування, яка була схвалена рік тому, довела свою ефективність. Наразі в НБУ є нові домовленості з різними державними інституціями з метою дати поштовх розвитку ринкової іпотеки. Банки операційно та фінансово спроможні надати доступні кредити на купівлю житла для мільйонів українських громадян. Але для цього потрібні певні передумови, над створенням яких регулятор і буде працювати
Першочергові цілі
Оприлюднена Стратегія розвитку іпотечного кредитування в Україні орієнтована на реформування ринку та подолання ключових бар’єрів, що заважають масштабуванню житлового кредитування. У документі визначено три стратегічні напрями, реалізація яких має забезпечити стійке зростання іпотеки, підвищити довіру до системи та зробити кредитування справді доступним.
Першою ціллю є зниження рівня ризиків. Одним із головних завдань є впровадження масового страхування воєнних ризиків. Це дозволить зменшити фінансові загрози для банків і підвищити їхню готовність надавати кредити навіть у нестабільних умовах. Водночас планується оновлення законодавства щодо регулювання будівництва: прозорість на всіх етапах, мінімізація ризиків недобудови та чіткі правила гри дадуть змогу споживачам більш впевнено інвестувати у житло, а забудовникам — працювати у конкурентному середовищі.
Наступна ціль – це доступне і зрозуміле кредитування. Стратегія передбачає модернізацію державної підтримки іпотечних продуктів, щоб зробити їх доступними для ширших верств населення. Впровадження європейських стандартів розкриття інформації забезпечить прозорість умов кредитування та дозволить позичальникам краще розуміти зобов’язання, які вони беруть. Крім того, відкриті дані про ціни на житло дадуть змогу учасникам ринку робити обґрунтовані рішення, що підвищить загальну довіру до ринку.
Ще одна ціль полягає у захисті прав кредиторів. Оновлені процедури врегулювання проблемної заборгованості, які базуватимуться на європейських практиках, дозволять банкам ефективніше управляти ризиками та активніше просувати іпотечні продукти. Це також сприятиме розвитку конкуренції між банками, що позитивно вплине на умови для кінцевого споживача.
Кроки для реалізації стратегії
Для успішної реалізації стратегії розвитку іпотечного кредитування в Україні передбачено комплекс заходів, спрямованих на створення прозорого, ефективного та сталого ринку житлового кредитування. Одним із ключових напрямів стане розроблення нової стратегії для Української фінансової житлової компанії, яка відповідатиме фіскальним і борговим обмеженням, а також мінімізуватиме навантаження на державний бюджет. Це дозволить перейти до ринкової моделі фінансування без надмірної участі держави.
Важливою ініціативою стане впровадження страхових механізмів для покриття воєнних ризиків, що дозволить зробити іпотечні продукти більш безпечними як для позичальників, так і для кредиторів. У контексті прозорості та надійності ринку також планується оновлення законодавства у сфері оціночної діяльності та створення загальнонаціональної бази даних цін на нерухомість з розширеними метаданими. Це дозволить учасникам ринку приймати зважені рішення на основі актуальної інформації про вартість об’єктів житлової та комерційної нерухомості. Ще ожин важливий крок – це прийняття закону про удосконалення державного регулювання та функціонування бюро кредитних історій з метою покращення якості кредитної інформації, необхідної для прийняття рішення щодо видачі іпотеки.
У рамках імплементації європейських норм передбачено поетапне впровадження положень Директиви 2014/17/ЄС, що стосується іпотечного кредитування споживачів. Це включає як розробку законодавчих пропозицій, так і їх подальше затвердження на рівні Верховної Ради. Крім того, планується удосконалення функціонування бюро кредитних історій, зокрема з метою покращення якості інформації, що використовується при оцінці ризиків за іпотечними заявками.
Окрема увага буде приділена підвищенню захищеності прав кредиторів та контролю над цільовим використанням коштів під час будівництва. Передбачено створення механізмів заміни забудовника у разі його недобросовісної поведінки, а також уніфікацію умов фінансування будівництва. Для розвитку вторинного ринку іпотечних активів планується розробити нормативну базу щодо сек’юритизації та випуску облігацій з покриттям відповідно до європейських стандартів.
Сукупність цих заходів має сформувати стійку інституційну та правову основу для масштабування іпотечного кредитування в Україні.