Іпотека в Україні 2024: програми кредитування та правила оформлення кредита на житло

Іпотечне кредитування в Україні є важливим інструментом для досягнення фінансової стабільності та розвитку ринку нерухомості. У 2024 році іпотека стала ключовим засобом для багатьох українських громадян, які прагнуть придбати власне житло. Вона дозволяє розширити можливості українців, надаючи доступ до фінансування, необхідного для купівлі нерухомості; забезпечує стабільність та безпеку, дозволяючи сім’ям інвестувати в майбутнє, створюючи комфортні умови для проживання. Іпотечні кредити дають можливість молодим сім’ям, військовослужбовцям, родинам, які втратили житло внаслідок повномасштабної війни, та іншим верствам населення реалізувати мрію про власне житло без необхідності тривалого накопичення значних коштів.

Для ринку нерухомості іпотека є ключовим двигуном зростання. Вона стимулює будівництво нових об’єктів, сприяє активності на ринку купівлі-продажу житла та забезпечує зайнятість у будівельному секторі. Банки, надаючи іпотечні кредити, сприяють розвитку фінансового ринку та підвищенню економічної активності. Крім того, іпотечне кредитування допомагає стабілізувати ціни на ринку нерухомості, створюючи передбачувану та стійку економічну середу. У цій статті ми розглянули основні види іпотечних програм в Україні та їхні умови, необхідні документи, правила підготовки та оформлення іпотечного кредиту.

Основні тенденції на ринку житла в Україні

У 2024 році ринок житла в Україні продовжує демонструвати активний розвиток та адаптацію до нових економічних умов. Ось основні тенденції, які визначають його динаміку:

1. Стабільне зростання цін. З 2023 року ринок нерухомості в Україні демонструє стабільне зростання цін на житло. Ця тенденція зберігається й у 2024 році, під впливом високого попиту на якісне житло, обмеженої пропозиції та збільшення вартості будівельних матеріалів. Зростання цін також стимулюється покращенням макроекономічної ситуації та зростанням доходів населення.
2. Збільшення попиту на житло у передмісті. Після пандемії COVID-19 багато українців переосмислили свої пріоритети щодо житла. Попит на житло у передмістях великих міст, зокрема у Київській, Львівській та Одеській областях, значно зріс. Люди шукають більш просторі та екологічно чисті умови для життя, що сприяє розвитку передмість та приміських зон.
3. Підвищений інтерес до енергоефективного житла. У 2024 році спостерігається підвищений інтерес до енергоефективного житла. Новобудови з використанням сучасних технологій, які забезпечують високу енергоефективність, користуються великим попитом. Це зумовлено як прагненням знизити витрати на комунальні послуги, так і зростанням екологічної свідомості населення.
4. Розвиток програм іпотечного кредитування. Держава продовжує підтримувати програми іпотечного кредитування, що робить покупку житла більш доступною для широких верств населення. У 2024 році з’являються нові умови та вигідні програми для молодих сімей, військовослужбовців та інших категорій громадян. Це сприяє активізації ринку та збільшенню кількості угод з нерухомістю.
5. Популярність малоповерхового житла. Популярність малоповерхового житла, зокрема таунхаусів та котеджів, зростає. Це пов’язано з бажанням мати власний будинок з ділянкою землі, що забезпечує більше простору та приватності, а також дозволяє краще підготуватися до складних умов, повʼязаних з військовими діями в Україні (встановити генератор, сонячні панелі тощо). Багато забудовників орієнтуються на цей сегмент, пропонуючи різноманітні проекти малоповерхового житла.
6. Цифровізація ринку нерухомості. У 2024 році продовжується активна цифровізація ринку нерухомості. Застосування цифрових технологій, онлайн-платформ для купівлі-продажу житла, а також використання віртуальних турів значно полегшує процес вибору та придбання нерухомості для покупців.

Ці тенденції визначають розвиток ринку житла в Україні у 2024 році, створюючи нові можливості для інвесторів, покупців та забудовників.

Основні програми іпотечного кредитування

У 2024 році в Україні діють різноманітні програми іпотечного кредитування. Зокрема, існують державні програми, спрямовані на допомогу громадянам, зокрема тим, які втратили житло через війну, а також підтримують молоді сім’ї та військовослужбовців.

Окрім державних ініціатив, комерційні банки також пропонують власні іпотечні продукти на різних умовах, забезпечуючи широкий вибір для потенційних покупців нерухомості. Давайте детальніше розглянемо ці програми, їхні конкретні умови та пропозиції, що відповідають різним потребам.

Державні програми

У 2024 році в Україні діють кілька державних програм іпотечного кредитування, які мають на меті підтримати різні категорії громадян у придбанні житла. Найбільш відомими є програми “єОселя” та “єВідновлення”. Програма “єОселя”, яка стартувала у 2022 році, пропонує кредити під 0-3% річних на термін до 20 років з мінімальним першим внеском 15-20%. Вона орієнтована на учасників бойових дій, медиків, педагогів і науковців, що забезпечує широкий доступ до вигідних умов для значної частини населення.

Програма “єВідновлення”, запущена у 2023 році, не видає класичні кредити, але пропонує українцям безповоротне фінансове відшкодування за пошкоджене чи зруйноване під час повномасштабної війни з рф житло.

Також в Україні раніше існувала програма “Кредит для молоді “Доступне житло” від Держмолодьжитла, але наразі ця програма не фінансується.

Загалом ці програми створені для полегшення доступу до житла, особливо для найбільш вразливих категорій населення, і допомагають відновлювати інфраструктуру країни після руйнувань. Вони забезпечують низькі відсоткові ставки, тривалий термін кредитування та лояльні умови першого внеску, що робить їх доступними для більшості громадян.

Крім цього, є програма «‎Надання пільгових іпотечних кредитів внутрішньо переміщеним особам», яка стартувала у 2022 році і пропонує кредити під 0-3% річних на термін до 20 років з мінімальним першим внеском 10% для внутрішньо переміщених осіб (ВПО).

Ці державні ініціативи сприяють стабілізації ринку нерухомості в Україні та підтримують соціально-економічний розвиток країни. Розглянемо детальніше умови отримання кредиту на житло за цими програмами.

єОселя

Програма “єОселя” в Україні стартувала в жовтні 2022 року. Ця ініціатива є частиною державної політики, спрямованої на покращення житлових умов соціально важливих груп населення, таких як медики, педагоги, науковці, учасники бойових дій та внутрішньо переміщені особи (ВПО). Її реалізовують Міністерство економіки спільно з Міністерством цифрової трансформації та ПрАТ “Укрфінжитло”. Банками-партнерами єОcелі є Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус банк, Sky Bank, Укрексімбанк та Sense Bank.

Основні умови програми

Програма “єОселя” спрямована на підтримку громадян у придбанні житла в умовах повномасштабної війни. Вона передбачає кредитування строком від 1 до 20 років для придбання житла з першим внеском від 20% від його повної вартості. Зокрема, програма орієнтована на внутрішньо переміщених осіб, військовослужбовців, медиків, педагогів та науковців.

Умови	Значення
Відсоткова ставка	Від 0 до 3% річних
Термін кредитування	До 20 років
Перший внесок	Мінімум 15-20%
Цільова аудиторія	Медики, педагоги, науковці, ВПО
Необхідні документи	Заява, документи про статус, дохід

Необхідні документи для участі в єОселя

• Заява на участь у програмі — подається через спеціальний онлайн-портал.
• Документи, що підтверджують право на участь — посвідчення учасника бойових дій, медичне посвідчення, документ про педагогічну діяльність або науковий ступінь.
• Підтвердження доходів — довідка про доходи, яка підтверджує можливість сплати кредиту.
• Паспорт та ідентифікаційний код — для підтвердження особи.

Переваги програми

1. Низькі відсоткові ставки, що робить іпотечний кредит доступнішим для широкого кола громадян.
2. Тривалий термін кредитування до 20 років, що дозволяє знизити розмір щомісячних платежів.
3. Мінімальний перший внесок від 15 до 20%, що знижує початкові витрати на придбання житла.

Недоліки програми

1. Обмежена цільова аудиторія — не всі громадяни можуть скористатися програмою.
2. Необхідність підтвердження доходів.

Програма “єОселя” продовжує бути важливим інструментом для підтримки соціально важливих професій та внутрішньо переміщених осіб в Україні, надаючи їм можливість поліпшити свої житлові умови на вигідних умовах.

єВідновлення

Програма “єВідновлення” в Україні не є класичним кредитом. Вона спрямована на надання грошової допомоги для відновлення житла, яке постраждало внаслідок військових дій. Ця допомога надається у формі грантів або субсидій, які не потрібно повертати.

Учасники програми отримують кошти на спеціальні банківські картки “єВідновлення” і можуть використовувати ці кошти для проведення ремонтних робіт або відновлення житла. Таким чином, програма є безповоротною фінансовою допомогою, а не кредитом, який потрібно повертати з відсотками. Проте вона значно полегшує українцям доступ до житла, тож можемо розглянути детальніше умови програми.

Програма “єВідновлення” в Україні офіційно стартувала 24 квітня 2023 року. Вона спрямована на надання допомоги громадянам, які постраждали від війни, у відновленні їхнього житла. Потенційними учасниками програми є власники або співвласники пошкоджених будинків, квартир чи інших житлових приміщень, які були зруйновані або пошкоджені через військові дії. Пріоритет надається учасникам бойових дій, людям з інвалідністю, ветеранам війни, багатодітним родинам та іншим соціально вразливим категоріям.

Для участі в програмі необхідно подати заявку через додаток “Дія” або звернутися до центрів надання адміністративних послуг, нотаріусів чи управлінь соцзахисту. Після подачі заявки заявники повинні створити спеціальну банківську картку “єВідновлення” в одному з банків-партнерів, таких як ПриватБанк, monobank, Сенс Банк, А-банк, ПУМБ, Izibank.

Комісії, створені органами місцевої влади, розглядають заявки, проводять огляд житла та визначають суму компенсації. Українці можуть подавати заявки повторно, якщо їхнє житло знову зазнало пошкоджень внаслідок російської агресії.

Надання пільгових іпотечних кредитів ВПО

Програма “Надання пільгових іпотечних кредитів внутрішньо переміщеним особам” (ВПО) в Україні, яку можна оформити через додаток “Дія”, спрямована на підтримку громадян, які були змушені покинути свої домівки через військові дії. Ця програма дозволяє ВПО отримати доступ до пільгового іпотечного кредитування для придбання нового житла.

Умови програми

• Процентна ставка: пільговий кредит надається під знижений відсоток, що дозволяє зробити виплати більш доступними для ВПО.
• Термін кредитування: тривалість кредиту може варіюватися в залежності від конкретних умов договору, але зазвичай надається на тривалий термін для зниження щомісячних виплат.
• Перший внесок: в більшості випадків програма вимагає наявності певного першого внеску від позичальника, але ця сума може бути зниженою порівняно зі звичайними умовами іпотеки.
• Документи: для участі у програмі потрібно підтвердити статус ВПО та надати стандартний пакет документів для оформлення іпотечного кредиту (паспорт, ідентифікаційний код, документи на житло тощо).
• Вікові обмеження: зазвичай програма орієнтована на працездатних громадян, які можуть підтвердити свою платоспроможність.
• Місце проживання: житло, яке придбається за цією програмою, має знаходитися в безпечному регіоні України, де немає активних бойових дій.

Переваги програми

1. Знижені відсоткові ставки. Пільгові умови кредитування роблять виплати більш доступними.
2. Доступність через “Дію”. Оформлення кредиту через додаток “Дія” спрощує процедуру подання заявки та прискорює процес отримання коштів.
3. Підтримка від держави. Програма підтримується урядом України, що додає додаткову впевненість у її надійності.

Недоліки програми

1. Обмежений доступ. Тільки ВПО можуть скористатися цією програмою.
2. Бюрократичні процедури. Як і будь-яка державна програма, вона може вимагати тривалого часу для розгляду та схвалення заявок.
3. Обмеженість регіонів. Житло має знаходитися у визначених безпечних регіонах, що може обмежувати вибір.

Програма є важливою ініціативою для підтримки внутрішньо переміщених осіб, допомагаючи їм забезпечити себе новим житлом і створити умови для стабільного життя.

Пропозиції з іпотеки від банків

У 2024 році провідні банки України пропонують власні різноманітні програми іпотечного кредитування, спрямовані на різні категорії населення. Серед таких фінустанов, наприклад, Ощадбанк, Укргазбанк, ТАСКОМБАНК, ОТП Банк, Глобус Банк, Sky Bank. Ці банки пропонують активні іпотечні програми з різними умовами.

Загальні умови іпотечного кредитування в Україні в 2024 році передбачають відносно невеликі процентні ставки, тривалі терміни кредитування до 20 років та обов’язкове страхування життя та нерухомості. Перший внесок варіюється від 10% до 20% від вартості житла. Позичальники повинні мати стабільний дохід та позитивну кредитну історію для отримання іпотеки.

У таблиці нижче для порівняння наведені умови кредиту на купівлю нерухомості на вторинному ринку у двох банках України (станом на серпень 2024 року).

Параметр	Ощадбанк	ТАСКОМБАНК
Процентна ставка	19,05% (при авансі 50%) / 19,4% (при авансі 30%)	19,99% (перше 12 міс.) / 22,99% (після 13 міс.)
Фіксована ставка	Так (на весь термін)	Ні, змінюється через 12 місяців
Сума кредиту	Від 100 000 до 10 000 000 грн	Від 200 000 до 3 000 000 грн
Власний внесок	Від 30% від вартості нерухомості	Від 30% від вартості нерухомості
Строк кредитування	Від 1 до 20 років	Від 12 до 120 місяців
Комісія за видачу кредиту	0,99% (але не менше 1 000 грн)	1,99% від суми кредиту
Щомісячна комісія	Відсутня	Відсутня
Комісії за додаткові послуги	750 грн за переказ коштів, 200 грн за відкриття рахунку	Немає інформації про додаткові комісії
Основне забезпечення	Іпотека нерухомого майна житлового призначення	Іпотека нерухомого майна житлового призначення
Страхування	Обов’язкове страхування життя та майна	Обов’язкове страхування нерухомості та життя
Реальна річна ставка (РРС)	Немає інформації	Від 21,04% до 30,73%

Власні іпотечні програми банків в Україні можуть мати різні особливості, що залежать від політики конкретного банку. Ось кілька ключових особливостей, на які варто звернути увагу:

• Процентні ставки. Деякі банки пропонують фіксовані ставки на весь термін кредиту, що дозволяє уникнути коливань і забезпечує стабільність платежів. Інші банки використовують змінні ставки, які можуть змінюватися залежно від економічної ситуації або внутрішніх банківських політик.
• Первинний внесок. Банки можуть вимагати великий первинний внесок, що знижує ризики для банку і може забезпечити кращі умови для позичальника. Деякі банки пропонують кредит з меншим первинним внеском або без нього, але це може супроводжуватися вищими процентними ставками або додатковими комісіями.
• Термін кредитування. Кредити з коротким терміном зазвичай мають вищі щомісячні платежі, але менші загальні витрати на відсотки. Довші терміни зменшують щомісячний платіж, але загальні витрати на відсотки можуть бути більшими.
• Комісії та додаткові витрати. Деякі банки стягують одноразову комісію за видачу кредиту, яка може бути відсотком від суми кредиту або фіксованою сумою. Додаткові комісії можуть включати щомісячні або річні платіжні комісії, які варто враховувати при порівнянні умов.
• Страхування. Банки можуть вимагати обов’язкове страхування нерухомості, життя позичальника або іпотечного забезпечення. Деякі програми можуть дозволяти опціональне страхування, яке не є обов’язковим.
• Графік погашення. Ануїтетний графік – погашення здійснюється рівними частинами протягом всього терміну кредиту, що забезпечує стабільність платежів. Диференційований графік – погашення складається з частини основного боргу та відсотків, що зменшуються з часом. Вартість щомісячного платежу зменшується протягом терміну кредиту.
• Можливість дострокового погашення. Деякі банки дозволяють дострокове погашення без додаткових штрафів або знижок. Інші банки можуть стягувати штрафи за дострокове погашення кредиту.
• Об’єкти нерухомості. Банки можуть обмежувати типи нерухомості, на яку надається кредит (житлові квартири, будинки, комерційна нерухомість тощо).
• Документи та вимоги. Різні банки можуть вимагати різний пакет документів, включаючи паспорти, ідентифікаційні коди, довідки про доходи, документи на нерухомість тощо.

Ці особливості допомагають кожному банку створити конкурентні переваги і відповідати на потреби різних сегментів ринку.

Оформлення іпотечного кредиту

Оформлення іпотечного кредиту в Україні включає кілька ключових етапів. Для початку треба підготуватися до отримання іпотеки. Оцініть свій бюджет і з’ясуйте, яку суму ви можете витратити на щомісячний платіж. Розгляньте можливість наявності первинного внеску (авансу), який може складати від 15% до 30% від вартості нерухомості, залежно від банку. Отримайте свій кредитний звіт і перевірте його на наявність помилок або заборгованостей.

Увага! Своєчасне погашення всіх боргів і відсутність прострочень позитивно вплине на вашу кредитоспроможність.

Також ретельно ознайомтесь із пропозиціями різних банків. Порівняйте процентні ставки, умови кредитування, комісії та вимоги. Виберіть банк, який пропонує найбільш вигідні умови для вашого випадку, або максимально підходящу програму – державну чи комерційну.

Документи для оформлення іпотеки

• Паспорт громадянина України
• Ідентифікаційний код (ІПН)
• Документи, що підтверджують доходи (довідка про доходи з роботи, податкові декларації, банківські виписки за останні 6-12 місяців тощо)
• Страхові поліси (залежно від вимог банку)
• Інші додаткові документи за потребою.

Оформлення іпотечного кредиту: етапи

1. Попередня консультація. Зверніться до банку для отримання консультації. Визначте суму кредиту, строк і тип іпотеки, які вас цікавлять.
2. Подача заявки. Заповніть заявку на іпотечний кредит у відділенні банку або онлайн (якщо така можливість є). Надішліть необхідні документи для попереднього розгляду.
3. Оцінка кредитної спроможності. Банк перевірить вашу кредитну історію, доходи і платоспроможність. Може знадобитися додаткове підтвердження інформації або документи.
4. Оцінка нерухомості. Замовте оцінку нерухомості, яку ви плануєте купити. Оцінювач підготує звіт, який буде використано банком для визначення суми кредиту.
5. Прийняття рішення. Банк ухвалює рішення про надання кредиту на основі поданих документів і оцінки нерухомості. Отримайте пропозицію по кредиту з усіма умовами.
6. Укладання кредитного договору. Ознайомтесь з умовами кредитного договору і підпишіть його в банку. Укладіть угоду з продавцем нерухомості.
7. Страхування. Оформіть обов’язкове страхування нерухомості та/або життя, якщо це передбачено умовами кредиту.
8. Реєстрація іпотеки. Після підписання договору, банк реєструє іпотеку на нерухомість в Державному реєстрі.
9. Одержання кредитних коштів. Після всіх формальностей банк перераховує кредитні кошти на рахунок продавця.
10. Погашення кредиту. Розпочніть регулярні платежі за кредитом відповідно до графіку погашення.

Що потрібно враховувати:

• Переговори з банком. Можливо, є можливість обговорення умов кредиту, таких як знижки на процентну ставку або зміна терміна.
• Зміни в законодавстві. Слідкуйте за змінами в законодавстві, які можуть вплинути на умови іпотеки.
• Юридичні консультації. Рекомендується отримати юридичну консультацію для перевірки всіх документів і угод.

Цей процес може змінюватися залежно від конкретного банку та індивідуальних умов кредитування, тому завжди варто консультуватися з представниками банків для отримання актуальної інформації.

Переваги та ризики іпотечного кредитування

Оформлення іпотечного кредиту в Україні має свої переваги та ризики. Розглянемо детально обидва аспекти:

Переваги іпотеки

• Можливість придбати власну нерухомість. Іпотечний кредит дозволяє купити квартиру, будинок або іншу нерухомість без необхідності накопичувати всю суму одразу, що робить можливим отримання власного житла.
• Вигідні умови для довгострокових інвестицій. Іпотека дає можливість придбати нерухомість, яка може з часом зрости в ціні, забезпечуючи потенційний прибуток при подальшому продажу або оренді.
• Гнучкість в умовах кредитування. Багато банків пропонують різні варіанти іпотечних програм, які дозволяють вибрати найбільш вигідні умови, такі як фіксовані або змінні ставки, різні строки кредитування тощо.
• Можливість поліпшення кредитної історії. Своєчасне погашення іпотечного кредиту допомагає покращити кредитну історію, що може бути корисно для отримання інших кредитів у майбутньому.
• Стабільність і довгострокові витрати. Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою дозволяє передбачити стабільні щомісячні платежі протягом усього терміну кредитування.
• Податкові переваги. В окремих випадках можливе отримання податкових пільг або знижок, залежно від законодавства (наприклад, можливість отримання податкових знижок на відсотки за іпотекою).

Ризики оформлення іпотечного кредиту

• Фінансові труднощі у випадку змін. Несподівані зміни в особистому фінансовому стані (втрата роботи, зниження доходів) можуть ускладнити виконання зобов’язань за кредитом, що може призвести до прострочень або штрафів.
• Процентні ставки. Змінні процентні ставки можуть призвести до збільшення щомісячних платежів у випадку підвищення відсоткових ставок на ринку.
• Комісії та додаткові витрати. Окрім основного платежу по кредиту, можуть бути додаткові комісії (за видачу кредиту, обслуговування рахунків, страхування тощо), які можуть суттєво збільшити загальні витрати.
• Вартість нерухомості може знижуватися. Якщо вартість нерухомості зменшиться, це може негативно вплинути на ринкову вартість вашого майна і збільшити ризики для банку та для вас.
• Юридичні та технічні проблеми з нерухомістю. Можливі проблеми з юридичним статусом нерухомості (суперечки, іпотеки, обмеження) або технічний стан може призвести до додаткових витрат та проблем.
• Зміни в законодавстві. Зміни в законодавстві можуть вплинути на умови іпотеки або на права власника нерухомості, що може вплинути на ваші фінансові зобов’язання.
• Ризик втрати майна. У випадку неспроможності виконати зобов’язання за кредитом, банк має право на примусове стягнення нерухомості, що може призвести до втрати вашого майна.
• Обмеження в можливостях перепродажу або оренди. Нерухомість, що є предметом іпотеки, може мати обмеження на перепродаж або оренду, що може вплинути на вашу здатність управляти майном.

Оформлення іпотечного кредиту в Україні може бути вигідним варіантом для придбання нерухомості та довгострокових інвестицій. Однак важливо ретельно оцінити всі переваги та ризики, уважно ознайомитися з умовами кредитування та можливими додатковими витратами. Рекомендується також консультуватися з фінансовими експертами або юристами для отримання максимальної вигоди і мінімізації ризиків.