У Києві наразі спостерігається дефіцит комерційних приміщень. Нових будинків з’являється менше, ніж раніше, при цьому в місті збільшується кількість підприємців, тому навіть прості офіси або торгові площі є в обмеженій кількості. Це сприяло тому, що ціни на комерційну нерухомість виросли до довоєнних рівнів. Та попри це зростає попит на офісні приміщення з можливістю адаптації та переобладнання. Бізнеси все частіше обирають приміщення, які дозволяють їм швидко масштабуватися або змінювати організацію простору залежно від потреб, щоб гнучко реагувати на ринкові зміни.
Основний дефіцит відзначається у торгових площах, але і з офісами в Києві ситуація теж складна, особливо в бізнес-центрах. Останні є дуже популярними серед компаній із високими доходами, що підвищує ціни по ринку. Разом із тим, звичайні комерційні приміщення, наприклад, розташовані на перших поверхах житлових комплексів, також у дефіциті. Ця проблема відчувається ще з 2021 року.
Оренда комерційних приміщень популярніша за купівлю, і на це є кілька причин. По-перше, оренда забезпечує менші ризики для бізнесу, адже орендар самостійно проводить ремонт, і цей процес зазвичай триває лише 2-3 місяці.
По-друге, оренда приносить вищі доходи для власників, ніж купівля, оскільки орендарі зазвичай готові платити більше за можливість користуватися приміщенням без необхідності купівлі. Але це також призводить до обмеження кількості доступних приміщень для придбання.
В окремих місцях, наприклад, ЖК «Новопечерські Липки» або «Французький квартал», попит на комерційну нерухомість настільки високий, що знайти приміщення для купівлі або оренди там стає дуже складно.
Один з основних викликів – необхідність домовлятися про оренду навіть у недобудованих об’єктах. Через високий попит на комерційні приміщення інвестори часто купують їх ще до завершення будівництва. Це підкреслює реальність проблеми дефіциту комерційних приміщень і показує, що бізнесам потрібно бути готовими до тривалих термінів очікування або працювати із забудовниками, щоб забезпечити собі приміщення заздалегідь.
Важливо розглянути план приміщення і можливість розподілу простору відповідно до ваших потреб. Наприклад, чи можна адаптувати приміщення під різні відділи чи Open Space. Метраж не завжди є головним критерієм; важливіше, як ви зможете використовувати доступний простір.
Локація офісу важлива, але планування приміщення також має велике значення. Сусіди можуть вплинути на ваш бізнес, тому варто звернути увагу на те, хто буде поряд. Якщо у вашій будівлі відкриються кілька подібних бізнесів, це може негативно вплинути на ваші продажі. Оцінюйте можливість розширення приміщення на кілька років уперед і враховуйте, чи вистачить ресурсів для ремонту та обслуговування великого офісу.
Насамперед, вибираючи район для бізнесу, звертайте увагу на інфраструктуру, чи активно там розвиваються нові житлові комплекси або котеджні містечка. Також враховуйте потреби та особливості місцевих жителів. Важливо розуміти, що потрібно людям у цьому районі. А ще досліджуйте конкурентів і можливість співпраці з іншими бізнесами в тій же локації.
Варто зауважити, що центральні райони Києва більше підходять для туристичних або розважальних бізнесів. Для щоденних послуг краще зосередитися на нових житлових комплексах.
При облаштуванні приміщення важливо враховувати специфічні потреби вашого бізнесу. Зазвичай орендарі самі адаптують площу під свої вимоги. У випадку купівлі приміщення для власного бізнесу потрібно заздалегідь планувати. Наприклад, для пекарні важливо мати можливість встановлення потужних витяжок та достатню електричну потужність для роботи обладнання. Крім того, враховуйте, що розташування приміщення має бути зручним для ваших клієнтів, із можливістю розширення бізнесу в майбутньому.
При укладанні договору важливо подбати про кілька аспектів. По-перше, укладайте договір на термін не менше 5-7 років, якщо плануєте значний ремонт або модернізацію приміщення. Адже короткий термін оренди може закінчитися раніше, ніж ви встигнете реалізувати свої плани. Рекомендується також включити можливість дострокового виходу з договору з попередженням за 2-3 місяці і сплатою невеликого штрафу. Це допоможе уникнути ситуацій, коли орендодавець може підвищити орендну плату через успіх вашого бізнесу.
Також важливо зазначити, щоб щорічне підвищення орендної плати не перевищувало обумовлений відсоток, наприклад, 5-10%. Не забудьте про умови перегляду орендної плати у разі значних валютних коливань, щоб зберегти фінансову стабільність.
Серед воєнних ризиків для бізнесу найчастіше це енергетичні кризи, через що виникають проблеми з постачанням електроенергії. Тому важливо передбачити можливість аварійного живлення. Наявність генераторів і альтернативних джерел живлення, таких як сонячні панелі та батареї, є важливою частиною планування сучасних комерційних будівель. Забудовники мають враховувати ці аспекти при проєктуванні нових об’єктів, адже сучасний бізнес готовий переплачувати за безпеку та надійність.
Справді, одними з типових помилок є недостатня перевірка технічних характеристик приміщення. Наприклад, витяжка може потребувати прокладання труб через весь будинок, що може бути дуже витратним. Інша поширена проблема – недостатня електрична потужність. Якщо приміщення не має достатньої потужності для необхідного обладнання, це може призвести до серйозних проблем в експлуатації.
Щоб уникнути цього, важливо співпрацювати з досвідченим ріелтором або експертом з нерухомості, який може виявити ці критичні моменти до укладення угоди та допомогти уникнути емоційних рішень.
Експерт з нерухомості має глибокі знання ринку. При цьому важливо обирати спеціаліста, який має досвід роботи в конкретному районі, оскільки загальні знання міста часто недостатні для точного визначення найкращих варіантів. Спеціалісти мають розуміння конкурентів на певній локації та поточних тенденцій. Наприклад, вони можуть знати, які райони розвиваються, де є проблеми з певними типами бізнесу, або які об’єкти можуть бути переглянуті для зниження цін.
Експерти агентства нерухомості T.H.E. Capital можуть не тільки знайти відповідні об’єкти для будь-яких цілей, але й допомагають у перемовинах та укладанні договорів. Вони мають доступ до інсайдерської інформації, що дозволяє оцінювати потенційні ризики, такі як висока плинність бізнесів у певних районах або наявність конкурентних об’єктів. Це допомагає уникнути невдалих інвестицій і знайти найкращі можливості для вашого бізнесу.
Фахівці можуть надати поради щодо умов договору, включаючи можливість зменшення орендної плати або отримання додаткових вигод, як-от покриття витрат на ремонт. Вони також допоможуть уникнути ситуацій, коли забудовники завищують рівень заповнювності житлових комплексів або не розкривають всі нюанси приміщень.
В результаті, професійний спеціаліст забезпечить якісну підтримку, економію часу та грошей, порівняно з самостійним пошуком і укладанням угод.
