Анна Анісімова, Інтергал-Буд: «Ми єдині, хто пропонує розтермінування до 3 років на комерційну нерухомість»

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд», розказала про нові підходи до інвестування в комерційну нерухомість у 2024 році.

— Наскільки вигідно наразі інвестувати в комерційну нерухомість в Україні та як загалом змінився підхід з боку інвесторів до такого виду інвестицій порівняно з минулим роком?

— Порівняно з 2023 роком, наразі попит на комерційну нерухомість відновився та стабілізувався. Минулого року це було пов’язано з невпевненістю бізнесу в майбутньому, тому комерційні приміщення майже не купляли. Цьогоріч повернулися інвестори не тільки на маленькі приміщення площею до 60 м², але і ключові гравці, які шукають площі під ресторани, школи, супермаркети. При цьому, вони розглядають придбання комерційної нерухомості у готових будівлях, введених в експлуатацію або близьких до введення, та готові заходити зараз на ремонт.

Чому спостерігається така тенденція? Ми маємо статистику нових дозволів на будівництво і бачимо, що будувати в Києві нові об’єкти починають дуже обмежено й обережно. Це зрозуміло, бо триває мобілізаційний процес і є небагато забудовників, які зараз візьмуть на себе відповідальність починати проєкт з нуля. Середні і великі інвестори чудово розуміють, що кількість готових комерційних приміщень у нових житлових комплексах протягом наступних двох років буде лімітована, тому інвестують зараз.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

— На що варто звертати увагу і що треба враховувати, вкладаючи кошти в комерційні площі в 2024 році?

— Критерії вибору комерційної нерухомості не змінилися. Варто звертати увагу на фасадність, заселеність і пішохідний трафік, наявність необхідних потужностей інженерних й електромереж. Також треба враховувати безпековий фактор, наскільки приміщення може бути під охороною, і чи є поруч паркінг або укриття.

— Які на даний момент існують переваги і недоліки при інвестуванні в комерційну нерухомість? І як вони можуть змінитися в найближчому майбутньому?

— Перевагою для інвестування є наявність тимчасово широкої пропозиції комерційних приміщень, тобто ще є з чого вибирати. Але щомісяця їхня кількість зменшується.

Поки що дуже вигідні ціни, які найближчим часом забудовники будуть переглядати у бік збільшення. Ми по власним об’єктам можемо прогнозувати, що зростання буде близько $300/м² до кінця року, тобто орієнтовно до 18%.

— Що пропонує компанія «Інтергал-Буд» в напрямку комерційних площ? Наскільки це вигідні пропозиції?

— Ми маємо в арсеналі як невеликі комерційні приміщення до 60 м², так і великі професійні площі, передбачені під супермаркет, офіс, ресторан. Вони мають достатню потужність інженерних мереж — витяжку, водопостачання, електропостачання. Там враховані зони для відвантаження, щоб клієнти могли спокійно завозити товар, не перетинаючись із мешканцями житлового комплексу.

Компанія «Інтергал-Буд» завжди йде назустріч бізнесу. Ми єдині, хто пропонує розтермінування до 3 років на комерційну нерухомість із мінімальним першим внеском  до 30%. Наскільки я знаю, на ринку більше немає таких пропозицій. Максимум — це розтермінування на рік.

Крім цього, ми працюємо з ПриватБанком за програмою «Доступні кредити 5-7-9%».

А на нашому об’єкті «Паркові озера» ми вже випробували унікальний продукт — придбання комерційної нерухомості в іпотеку від Банку «Львів». Банк отримав гарантії від Development Finance Corporation (DFC, фінустанова уряду США — ред.) на видачу кредитів бізнесу. Тож тепер є змога кредитувати у гривнях і доларах. Зауважу, що цей продукт до нас «привів» саме покупець — бізнес — і це працює. В рамках програми Банк «Львів» видає кредити на купівлю комерційних приміщень вартістю $500 тисяч. Все залежить від оборотів бізнесу. Якщо обороти дозволяють придбати комерційну нерухомість до $2 млн, то теж не питання. У них дуже сучасний підхід, немає лімітів чи чогось іще. Головне, щоб був діючий бізнес, який має своєчасну прозору звітність. Тому загалом динаміка дуже гарна.

— Можливо, маєте актуальний успішний кейс в плані інвестицій у комерційну нерухомість?

— Так, є кілька таких. Перший — це придбання комерційного приміщення під супермаркет площею 1300 м² у ЖК «Нивки-Парк». У нас був ще довоєнний договір з однією з провідних мереж супермаркетів. Інвестор придбав на умовах розтермінування це приміщення і надалі буде просто здавати його в оренду. Угода була тривалою, цікавою. Інвестор мав сумніви, чи варто у війну заходити на такі великі суми, але все ж наважився, і ми успішно закрили цю угоду.

Другий цікавий кейс закрили у квітні. Це саме з використанням іпотеки від Банку «Львів». Клієнт придбав приміщення у 177 м² під заклад громадського харчування в ЖК «Паркові озера». Сума кредиту склала близько 15 млн грн. Інвестор був задоволений співпрацею з Банком «Львів». І ми зараз із ними будемо реалізовувати ще дві угоди на комерційну нерухомість в іпотеку.

— Чого варто очікувати інвесторам до кінця цього року: цікаві пропозиції розстрочки, кредитування, формування нових інвестиційних трендів, хвиль попиту?

— Очікуємо на нову хвилю попиту, але, на жаль, через поновлення міграції бізнесу з Харкова, Дніпра, Сум до Києва. Це переважно середній бізнес. Наприклад, у нас харків’яни взяли в оренду комерційне приміщення в ЖК «Сирецькі сади» і відкрили там школу  Gravity School. Вони також вагалися, але повернулися з-за кордону до Києва і відкрили новий бізнес. Тому, думаю, попит відновиться, бо люди не можуть багато років сидіти в очікуванні. Та і в Європі відкрити власний бізнес дуже важко.

Загалом добре, що бізнес повертається в Україну і намагається попри все розвиватися саме тут. Перевага того, що ти працюєш у власній країні, — це розвиток соціальної інфраструктури.  Те ж кафе, садок або приватна школа — це не тільки про бізнес, комерційну нерухомість у житлових комплексах. Це і про соціальну складову, яку також необхідно поновлювати, оживляти. Кожен має робити свою справу якісно, і тоді ми точно переможемо.