Анна Лаєвська («Інтергал-Буд»): «Ринок України руйнує не хвороба, а паніка»

Введення карантинних заходів торкнулося абсолютно всіх галузей країни. Але найбільше постраждав будівельний сектор: клієнти почали відмовлятися від придбання квартир, будівництво деяких об’єктів довелося заморозити через припинення поставок матеріалів і заборони на переміщення працівників. Як сьогодні живуть будівельні компанії, який вихід із кризи бачать найближчим часом розповіла в ексклюзивному інтерв’ю для Banker.ua комерційний директор компанії “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська.

Про роботу під час кризи

Не секрет, що карантин застав зненацька будівельну галузь і ринок первинної нерухомості, влаштувавши справжній струс забудовникам і покупцям. Спочатку не було зрозуміло, що собою являє карантин і його обмеження, скільки він триватиме.

Панічні настрої мали безпосередній вплив на всі сфери життя людей, в тому числі і на нерухомість. З початком карантину продажі завмерли, покупець розгубився і запереживав. Основні побоювання стосувалися продовження будівництва комплексів і здачі будинків в експлуатацію, адже ніхто не хотів вкладати свої гроші в довгобуд.

Карантин став стрес-тестом на стійкість, фінансову стабільність, гнучкість і філософію девелоперів. Вже до кінця березня-початку квітня в умовах падіння попиту в три-чотири рази, стало зрозуміло, що виживуть лише досвідчені, системні гравці з чітким розумінням своїх цілей, умінням долати труднощі і непередбачені обставини.

Анна Лаєвська, комерційний директор компанії “Інтергал-Буд”

“Сидіти на голці” фінансових надходжень від покупців, коли будівництво триває лише за рахунок того, що йдуть продажі, більше не вийде. У цих умовах, що настали, закономірно відбудеться падіння доходів населення, частина потенційних покупців сформує відкладений попит. А ті, хто залишаться на ринку, будуть дуже уважно ставитися до того, що і у кого вони купують. Концепція, формат, екосистема проекту, багатофункціональна інфраструктура, а також темпи і якість будівництва, досвід реалізованих проектів будуть відігравати вирішальну роль для інвестора.

З початком карантину частина наших офісних процесів була організована віддалено, це було зробити не складно, так як IT-інфраструктура компанії була до такого формату готова. Також весь шлях клієнта ми перевели в онлайн, проте, залишивши можливість відвідувати відділи продажів за попереднім записом. У перші ж дні ми забезпечили офіс і відділи продажів санітайзерами, засобами індивідуального захисту і посилили заходи санітарної безпеки.

Ми першими на ринку запустили повноцінну багатоканальну онлайн-інфраструктуру, щоб не втрачати зв’язку з покупцем. Створили телеграм-канал, куди викладаємо актуальні новини, спеціальні умови по кожному комплексу, за графіком публікуємо у відкритому доступі динаміку будівництва в фото та відео вигляді, запустили серію віртуальних екскурсій по шоу-румам і комплексам.

Окремий вектор онлайн-комунікації з клієнтом – це корисний контент у форматі PublicTalk: серія прямих ефірів в ZOOM з фахівцями галузі про те, що відбувається на ринку і що буде з цінами на нерухомість, фінансових антикризових механізмах покупки, реаліях іпотечного кредитування. Наша нова серія корисних підтримуючих комунікацій для споживачів стартувала минулого тижня – керівником відділу дизайну Інтергал-Буд. Зокрема, минулої п’ятниці був випуск про те, як переобладнати балкон, лоджію, терасу в додатковий функціональний простір.

Процес вибору і покупки квартири теж по максимуму перевели онлайн. По-перше, спілкування з менеджерами клієнт може вести будь-яким зручним способом – за допомогою відеозв’язку, поштою або в чаті популярних месенджерів. Залишити заявку на вподобану квартиру легко – потрібно лише заповнити Google-форму.

Процедура бронювання і покупки квартири онлайн займає в рази менше часу. Ми даємо можливість клієнту підписати договір особисто або ж за допомогою електронного підпису.

Пройшовши непростий березень і першу половину квітня, ми бачимо поступове відновлення купівельної активності і інтересу до наших об’єктів. Зростання склало 20%. За “мертвий” для ринку місяць Інтергал-Буду вдалося продати кілька десятків квартир, паркінгів і комерційних приміщень в наших комплексах, завдяки різноманітності проектів в портфелі, актуальним умовам покупки і адекватної ситуації комунікації з клієнтами.

Щоб підтримати покупця, ще на початку карантину ми одними з перших зафіксували курс на рівні 25,5 грн у всіх своїх об’єктах на оплату першого внеску, 100% або розстрочку квартири. Ця пропозиція актуально до кінця травня.

Крім того, беручи до уваги складнощі, з якими зіткнулися наші інвестори, розробили гнучкі умови для погашення і навіть відстрочку платежів по розстрочці для тих, хто втратив роботу.

Про будівництво

Девелоперський бізнес – це, перш за все, про людей, їх надії та долі, тому ми як розсудливий і системний забудовник з досвідом на ринку 17 років не допускали можливості зупинити будівництво і продовжували вести роботи на майданчиках з дотриманням всіх санітарно-гігієнічних норм і вимог.

Темп будівництва на наших об’єктах становить, в середньому, 3-4 поверхи на місяць, він не змінився і не сповільнився з початком карантину. Поставки матеріалів на будмайданчики велися за графіком, не дивлячись на об’єктивні складності на ряді виробництв.

На даний момент в портфелі Інтергал-Буд в Києві 13 об’єктів на різній стадії готовності. Йдемо за графіком і виконуємо всі взяті на себе обов’язки перед клієнтом.

З початком карантину керівництво компанії прийняло стратегічне рішення відкласти ряд запланованих до старту проектів до стабілізації ринку і зосередитися на тих, що у нас в роботі.

Про поставки матеріалів

80-90% матеріалів, які використовуються при будівництві житла, – це українське виробництво. Наші підрядники – це великі, надійні гравці з великою часткою ринку, надійною репутацією і експертизою. Їхня продукція високо оцінена як в Україні, так і за кордоном.

Ніяких затримок, перебоїв з поставками у нас не було, все велося за графіком. Ми в свою чергу також виконували свою частину зобов’язань.

Важливо розуміти, що будь-які непорозуміння з підрядниками і затримки з поставками в результаті дуже б’ють по темпам будівництва і затягують процес здачі. В умовах відсутності продажів, це як раз і стало однією з нагальних проблем деяких забудовників.

Про кредитування житла

Процентна ставка за цими програмами залежить від суми першого внеску і терміну кредиту. У Банку Глобус, наприклад, є три варіанти – на термін до 3 років, до 5, до 20 років. Перший внесок від 20 до 50%. Залежно від його розміру ставка буде від 2,99% до 20,9%.

Укргазбанк дає кредит при першому внеску за квартиру від 30% під ставку від 4,7% до 15,7% строком на 20 років.

Крім цього, компанія Інтергал-Буд є фінансово незалежним забудовником, у якого досить внутрішнього ресурсу, щоб реагувати на запити покупця і пропонувати йому альтернативні інструменти для покупки.

Ми одні з небагатьох на ринку розробили тривалу розстрочку від забудовника до 5 років. Існують 5 різних програм терміном від 3 місяців до 5 років.

Розстрочка на 3 місяці зберігає ті ж бонусні умови, що і при 100% оплаті.

Розстрочка до 6 місяців пропонує базову вартість без націнок і подорожчання квадратного метра. У зв`язку з карантином, ми помітили, що інвестор збільшує термін погашення до 12 місяців. Подорожчання квадратного метра в такому випадку буде приблизно на $ 30-40, що становить 3-5% базової ціни.

Розстрочка до 3 років передбачає націнку $ 80-100 за квадрат, що дорівнює приблизно 8-10% вартості житла. А найтриваліша розстрочка до 5 років забезпечує мінімізацію місячних платежів і націнку $ 100-150 за квадратний метр, або 12-15% вартості квартири. З урахуванням того, що інвестиції по завершенні будівництва в ліквідному ЖК дають в середньому мінімум 20-30% річних, покупець все одно виграє.

Про пільговою іпотекою від держави

Як забудовник ми розуміємо, що зараз доступна іпотека – це реальний шанс перезапустити не тільки житлове будівництво, а й економіку країни в цілому. Адже, за різними оцінками, одна гривня, вкладена в будівництво житла, формує від 4 до 8 грн ВВП, а іпотечний мультиплікатор становить 11,6 грн.

Ми вітаємо зниження облікової ставки НБУ як ще один крок на шляху до доступної іпотеки на рівні держави. Але бачимо ще ряд необхідних заходів, які допоможуть розвитку галузі і захистять кінцевого споживача.

Перш за все, потрібно розробити дієвий механізм стимулювання розвитку іпотеки, який передбачив би запуск програм компенсації процентних ставок або механізм рефінансування банків довгими фінансовими ресурсами.

Наступний крок – продовжити зниження облікової ставки, яка впливає на здешевлення ресурсів, а також зменшити резервні вимоги до банків. Облікова ставка в 3-5% дасть додатковий поштовх до збільшення грошових потоків, що потрібно для повномасштабного відновлення іпотеки. Держава повинна компенсувати різницю в процентній ставці.

Потрібно також на законодавчому рівні захистити права кредиторів і позичальників.

Іпотека, впевнена, здатна стати локомотивом економіки, допоможе створити нові робочі місця, вирішити житлове питання тисячею сімей і сприяти розвитку країни навіть під час кризи.

Про добудову об’єктів “Укрбуд”

Sky Avenue – це концептуально цікавий проект багатофункціонального комплексу в нашому портфелі, який дуже припав до душі покупцеві. У минулому році ми викупили частку “Укрбуду” і взяли повністю управління об’єктів на себе. На даний момент на майданчику активно ведуться роботи по графіку. Рештою проектами “Укрбуду” займається інший забудовник.

Про розвиток ринку після карантину

Після сита, яке нас чекає в зв’язку з економічними наслідками карантину, залишаться тільки найсильніші. Компанії, у яких недостатньо фінансового ресурсу та досвіду проходження ринку, підуть, тому буде менша конкуренція і перерозподіл попиту. А ось боротьба за покупця стане жорсткішим.

Він буде дивитися на якість і динаміку будівництва, звертати більшу увагу на будинки на більш високих етапах готовності, з цікавими рішення для інфраструктури, громадських зон на території. Користуватися підвищеним попитом будуть формати “місто в місті”, багатофункціональні новобудови, сервісні ЖК і еко-проекти, як наш “Озерний Гай Гатне”, де озера, лебеді, закрита приватна територія, тобто рекреаційна складова і продумане зонування.

Про настрої споживачів

Покупець був, є і буде головним критиком усіх концепцій, форматів і підходів, які забудовник для себе розробив. Якщо ви не знаєте свого клієнта в обличчя, ще не розробили карту клієнтського шляху, його потреби, ще не пропрацювали і не врахували в своїх проектах його бажання, страхи і побоювання – буде дуже складно поборотися за увагу і прихильність.

Платоспроможний покупець на ринку є, він нікуди не дінеться. Зараз він формує відкладений попит, з яким можна і важливо працювати.

З падінням доходів частина споживачів відкладе покупку до кращих часів, а й частина забудовників відмовиться від планів і намірів будувати нові проекти. Тому якесь балансування попиту та пропозиції і природний відбір відбудеться.

В основі нашої філософії продукт – комфортне середовище для життя і простір як послуга. Це означає, що ми продаємо не просто квадратні метри і міряємо свої досягнення обсягами будівництва, а наповнюємо змістом, функцією і сервісної складової кожен квадрат своїх комплексів.

Концепція, якість і темпи будівництва, формат і інфраструктура, досвід забудовника і фінансова незалежність – ось орієнтири покупця, які будуть визначальними при виборі забудовника зараз.