Анна Лаєвська: «Ми будуємо комплекс для життя, який буде наповнений змістом та творчістю»

Ринок нерухомості пережив складний рік, однак попит на житло елітного класу вже з кінця 2020 року почав знову зростати. Про те, як триває будівництво одного з найцікавіших архітектурних об’єктів Києва, які вимоги до елітного житла існують у покупців, та на що звертають увагу інвестори, в ексклюзивному інтерв’ю Banker.ua розповіла комерційний директор компанії «Інтергал­-Буд» Анна Лаєвська.

Інтерв’ю опубліковано в журналі Banker. Купити журнал і ознайомитися з повною версією ви можете за посиланням.

— Як сьогодні розвивається ринок столичної елітної нерухомості? Чи можемо ми говорити про сформований відкладений попит після локдауну?

— Сегмент елітної нерухомості є найчутливішим до впливу кризових ситуацій, політичних або економічних чинників. Минулого року це був фактор пандемії коронавірусу. І, безумовно, цей сегмент в період першого карантину постраждав більше ніж інші, позаяк у березні-квітні 2020 року житло економ- і комфорт-класів, хоч і в менших обсягах, але продавалося, а в сегменті елітної нерухомості продажі практично припинилися.

Люди, орієнтовані на придбання дорогих об’єктів нерухомості, при виникненні подібних криз одразу ж переходять в режим очікування. Вони намагаються максимально зберегти свої накопичення в бізнесі, оскільки не знають, як буде розвиватися ситуація надалі. Тому всю першу половину 2020 року формувався відкладений попит на дорогу нерухомість.

По-перше, покупці вичікували, чим закінчиться ситуація з карантином, наскільки постраждає бізнес та економіка. По-друге, вони придивлялися й аналізували, що буде відбуватися з цінами, які забудовники почнуть рухатися в бік зниження, давати дисконти, робити привабливі пропозиції на дорогі апартаменти. При великому обсязі пропозицій покупці обирали для себе найбільш надійний, комфортний та цікавий за ціною варіант.

З серпня 2020 року попит в цьому сегменті відновився, покупці повернулися та знову почали вкладати гроші в елітну нерухомість. Ситуація стабілізується, але при цьому, як і в дешевших сегментах, спостерігається попит лише у деяких забудовників, зокрема через ситуацію з «Укрбудом», «Аркадою» тощо. В умовах загальної нестабільності люди менше звертають увагу на об’єкти регіональних забудовників, невеликих компаній, які прийшли у столицю, тому що це високоризиковані об’єкти. Бізнес-клас та елітна нерухомість — найбільш складні та дорогі для забудовника й покупця, оскільки активний продаж на такому об’єкті розпочинається, як правило, на високій стадії будівництва. Це означає, що ти повинен вкласти мінімум 70-80% від вартості об’єкта до того, як у тебе піде «зустрічний потік», тобто розпочнуться надходження від продажів.

Це не об’єкт, який продається «з котловану», в якому за рахунок продажів покриваються всі витрати. Перед тим, як до тебе прийдуть та почнуть купувати, ти повинен показати готовність об’єкта, в ідеалі — фасади та вестибюль. Клієнти хочуть мати уявлення про зовнішній вигляд та якість. Тим більше публіка в цьому сегменті дуже вибаглива, у неї великий перелік специфічних вимог і параметрів, яких потрібно дотримуватися.

— Поняття елітної нерухомості досить абстрактне. Які характеристики повинен мати житловий об’єкт, щоб бути віднесеним до цього сегмента?

— Не завжди те, що називається бізнес- або еліт-класом, належить до такого сегмента. Тому, в першу чергу, потрібно звертати увагу на технічні параметри об’єкта. Преміум-клас повинен мати унікальну архітектуру, обов’язково вентильовані навісні фасади з дорогим якісним склінням, алюмінієві віконні конструкції, панорамні вікна — бувають розсувні системи на терасах та лоджіях, які дозволяють отримувати більш видовий продукт. Це також певні бренди матеріалів та обладнання, наприклад, ліфти виробників рівня не нижче KONE чи Schindler, віконні конструкції Reynaers чи Schüco, переважно імпортні виробники оздоблювальних матеріалів, натуральний камінь у вестибюлях, варіанти дорогих декоративних елементів — все це коштує та виглядає інакше, ніж в об’єктах нижчої цінової категорії.

Крім того, важливі шумоізоляція, безпека, системи контролю доступу, відеоспостереження, розмежування потоків гостей та мешканців комплексу — це повинно бути на високому рівні, аби уникнути несподіваних гостей та небажаних відвідувачів всередині самої будівлі. Все те, що забезпечує комфортне та безпечне проживання резидентів комплексу.

Ще один важливий параметр, який є знаковим для об’єктів цього класу, — це співвідношення кількості паркомісць та квартир. В INTERGAL CITY буде облаштовано 1350 машиномісць, і це при загальній кількості квартир та апартаментів, яка становить 704. Тобто на кожне приміщення передбачено місце у підземному або наземному паркінгу. Якщо проаналізувати елітну нерухомість на ринку, то тут співвідношення в межах 0,5–0,8. Хоча переважна більшість споживачів хотіли б мати два місця на одну квартиру, оскільки в цьому сегменті, як правило, два автомобілі в родині.

До якісних параметрів належить і концепція благоустрою об’єкта. Це можуть бути експлуатовані тераси, покрівлі з прогулянковими зонами, на деяких об’єктах бізнес-класу є басейни на дахах, ресторани та інші «фішки». Але ключове тут — наявність прибудинкової території, на яку можна вийти, наприклад, тераса, що використовується як зона відпочинку. Об’єкти еліт-класу, що представляють собою «свічку», втиснуту в існуючу забудову в центрі, без прибудинкової території, вже не користуються попитом. Відчутним сьогодні є і вплив карантину: людям необхідно мати можливість подихати свіжим повітрям та прогулятися в межах свого комплексу. Зелені насадження, зони відпочинку для дітей та дорослих, зони для занять спортом, альтанки — все це повинно бути, позаяк це рівень життя та враження від самого об’єкта.

Важливий також рівень оздоблення апартаментів. Є об’єкти, на яких забудовники не виконують навіть стяжку. Наша компанія, наприклад, виконує стяжки, штукатурку, шумоізоляцію, встановлює дизайнерські вхідні двері, які не потрібно замінювати. Стан приміщення дозволяє клієнту одразу починати чистовий ремонт за своїм дизайн-проектом.

Потрібно також звертати увагу на інфраструктуру об’єкта. Сьогодні надзвичайно актуальними  є фітнес або спортзал, хорошого рівня супермаркет, салони краси, банківське відділення, служби доставки, ресторан, кав’ярня, конференц-зали, party room. Мешканці хочуть проводити час зі своїми гостями всередині комплексу й не обов’язково в межах своєї квартири. Обслуговуюча компанія надасть їм різноманітні сервіси, наприклад, організує день народження, дитячу вечірку, бізнес-зустріч. Багато хто хоче жити, відпочивати та мати можливість працювати в межах свого житлового будинку. І INTERGAL CITY — саме таке місце.

— Яке місце в системі пріоритетів такої великої компанії, як «Інтергал-Буд», займає сегмент елітного житла?

— Наразі у столиці у нас 15 проектів на стадії активного будівництва, з них 4 об’єкти високої цінової категорії. INTERGAL CITY — ексклюзивний та флагманський об’єкт нашої компанії. Є побудований житловий комплекс «Володимирський», де ми завершуємо продажі, а також два комплекси бізнес-класу: CITY HUB на Кудряшова та «Голосіївський» на Васильківській, які наразі активно будуються.

Ми плануємо розширювати портфель елітних об’єктів. У нас є напрацювання в самому центрі Києва, в районі Печерська, які ми будемо виводити в поточному та наступному роках в продаж. Також маємо великі плани щодо об’єктів в Одесі. Ми вважаємо для себе цей сегмент перспективним з урахуванням нашої репутації та досвіду роботи на ринку, плюс у нас є фінансовий ресурс. Ми не боїмося того, що потрібно інвестувати кошти та побудувати об’єкт до його активних продажів. Але кардинально змінювати позиціювання компанії не плануємо. Ми усвідомлюємо, що сегмент «комфорт» залишається найзатребуванішим на сьогодні. Про це свідчить і аналітика, яку регулярно оприлюднюють профільні інтернет-ресурси, наприклад ЛУН. Тому основна частина наших проектів відноситься саме до класу «комфорт».

— Проект INTERGAL CITY вважається одним з найбільш очікуваних на ринку. Розкажіть про унікальність комплексу та про хід робіт.

— INTERGAL CITY — дуже складний об’єкт як технічно, архітектурно, так й інженерно, оскільки в ньому поєднано три складові — житлова, офісна та торговельно-розважальна. Колись на місці цього комплексу планувалося будівництво офісних «свічок» з паркінгом. Але на певному етапі компанія, яка планувала будівництво, не розрахувала свої ресурси. Також стало зрозуміло, що офісні площі таких масштабів недоцільні саме в цій частині міста. В результаті було виконано лише моноліт малоповерхових офісних веж, сформовано наземний паркінг та фундаментну плиту. Багато років об’єкт простоював у такому вигляді. Проект потребував не лише вливання фінансових ресурсів, а й проведення реконцепції.

Коли ми заходили в цей проект, то враховували те, що вже виконано — існуючий конструктив на цьому майданчику, фундаменти. Наше завдання полягало у грамотному використанні вже наявної частини об’єкта, але при цьому потрібно було врахувати інсоляцію житлових будинків, максимально розкрити види на центр міста, на Лавру, але не перевантажити об’єкт. Ми не йшли шляхом максимізації квадратних метрів, а ставили перед архітектором завдання створити комфортний преміальний об’єкт. Провели конкурс між чотирма відомими архітектурними бюро. Кожне з них аналізувало цей об’єкт: вони виїжджали на місце, вивчали креслення старого проекту, конструкції й презентували своє бачення майбутнього комплексу.

Варіанти були різні і за формою, і за поверховістю, і за компоновкою житлової, офісної та розважальної частини, але пропозиція бюро «Омега», з яким ми підписали контракт, виявилася найоригінальнішою в плані архітектури, підходу до розвитку об’єкта. Вони запропонували нестандартну форму будівель, комбінацію малоповерхових та висотних веж, панорамне скління, цікавий розворот веж відносно одна одної, який практично виключає вид «вікно у вікно» та передбачає достатню освітленість у квартирах.

Було запропоноване новаторське рішення із багаторівневими терасами, які поєднують між собою вежі. Більше того, воно передбачало мінімальне втручання в те, що вже було сформовано на ділянці, і дозволяло швидко почати реалізовувати задумане. Крім того, ми зрозуміли, що такої форми комплексу з футуристичним дизайном в столиці ще не було, тому він буде вигідно відрізнятися від конкурентів за рахунок архітектури.

З приводу динаміки будівництва під час карантину: ми ні на день не зупиняли роботи, забезпечували будівельників та підрядників засобами захисту і транспортом. Будівництво велося як на об’єктах комфорт-класу, так і на об’єктах елітної нерухомості.

До кінця 2023 року ми плануємо повністю завершити цей об’єкт, запустити інфраструктуру. Зараз у нас виконано монолітний каркас малоповерхових веж Б та В, а також моноліт вежі Г, почалися фасадні роботи, скління, скоро буде помітно оздоблення зовнішньої частини будівель. Також завершується моноліт вежі А, почали виконувати роботи з фундаменту найбільш видової вежі Д. Тому, приїжджаючи на будівництво, потенційний резидент бачить досить високу готовність та динаміку. Окрім цього, у нас є тур віртуальної реальності: покупець може подивитися на об’єкт з будь-якої точки, фактично «походити» апартаментами та квартирами, побачити види з вікон, панораму міста.

— Якщо говорити про інфраструктуру майбутнього комплексу, на чому будете робити основний акцент? Дозвілля, логістичний комфорт, ексклюзивність послуг, безпека?

— В INTERGAL CITY декілька груп потенційних цільових аудиторій, але ми робимо акцент на тому, що це комплекс для життя. Це не просто квартира, яку ти придбаєш як інвестицію або для здачі в оренду. Цей комплекс насправді унікальний: ти знаходишся у самісінькому серці столиці,  поряд з діловими об’єктами, історичними пам’ятками, станціями метро й транспортними розв’язками, але при цьому всередині тихого, спокійного двору на окремій частині схилу, де тобі ніхто не заважає, зі своєю прибудинковою територією, каскадом терас, які об’єднуватимуть вежі.

Тому перша категорія для нас — це люди, які хочуть користуватися усіма перевагами життя в центрі столиці, але при цьому шукають місце саме для життя, а не для інвестування. Це власники бізнесу, топ-менеджмент великих компаній, дипломати, експати, діти та родичі забезпечених людей.

Є й молодша вікова категорія, яку якраз приваблює інфраструктура комплексу, його футуристична архітектура та прогресивний дизайн. Але, впевнена, INTERGAL CITY буде цікавий різним людям.

Хочеться затишку та релаксу? До ваших послуг тераси, на яких ви можете насолодитися вечерею та філіжанкою кави. Для молодих людей в комплексі передбачені party room, кінотеатр для спільних переглядів фільмів, коворкінг, конференц-зали, розважальні об’єкти. Будуть й бутикова галерея, супермаркет та вся сфера послуг, фітнес-центр на 4,5 тис. метрів з басейном, а також трирівневий ресторан із терасою на 1000 м².

Вестибюлі будуть виконані у футуристичному, але водночас затишному стилі, з нестандартною підсвіткою, лаунж-зонами, місцями для переговорів, вбудованими поштоматами для служб кур’єрської доставки, дитячою територією на другому рівні, просторами для гостей. І це теж буде залучати молоду й творчу аудиторію. Крім того, ми хочемо, щоб у вестибюлях комплексу розташовувалися арт-об’єкти, плануємо проводити виставки, культурні заходи на терасах і центральних вхідних групах, аби об’єкт дійсно був наповнений змістом та був цікавий не просто як місце проживання, але ще і як арт-об’єкт, щоб ним хотілося милуватися.

— Чи звертають  увагу майбутні резиденти на безпеку та комфорт перебування у комплексі, наявність паркомісць? Як будуть вирішуватися питання із зонуванням?

— На цьому об’єкті врахована популярна сьогодні тенденція двору без машин. Люди не хочуть, прогулюючись по території, вдихати вихлопні гази та хвилюватися за своїх дітей, коли ті гратимуться у дворі. Питання безпеки — один із критеріїв, на які покупці найбільше звертають увагу. Тому тут передбачена наступна система: біля вхідних груп будуть зони висадки пасажирів, але це розплановано так, аби ніхто не мав можливості там припаркуватися. Ти можеш під’їхати, висадити пасажира біля вхідної групи або офісного приміщення, і одразу ж поїхати.

Більш того, ми плануємо біля зон висадок виставити делінеатори, аби автомобілі тільки розверталися та в’їжджали в певні зони паркінгу, але не могли в проїжджому ряду залишити транспорт і створити затори. На сьогодні у нас підтримується забезпечення офісної частини машиномісцями — по одному на 100 м² офісного простору.

Підземний паркінг працюватиме таким чином, що водій авто зможе висадити пасажира біля центрального входу вежі, заїхати в підземний паркінг, припаркуватися і просто звідти піднятися ліфтом на потрібний поверх. Наземний та багаторівневий паркінги матимуть переходи в горизонтальну площину до відповідних секцій квартир, тому мешканці зможуть з легкістю потрапити до свого житла.

Що стосується гостьового транспорту, принцип той же: ти або одразу потрапляєш у підземний паркінг, або в’їжджаєш у свій блок в наземному паркінгу, якщо за тобою закріплене місце. Чи можеш висадити пасажира й виїхати з комплексу. Ми свідомо не передбачали можливість паркування у дворі або біля входу, оскільки на практиці все це перетворюється в нагромадження автомобілів, неможливість проїзду пожежної машини, швидких та іншого спецтранспорту.

У наземному паркінгу буде парковка для маркету на 50 місць, гостьова парковка для спорт-клубу, а також уздовж заїзду до комплексу буде невелика кількість гостьових машиномісць без доступу до паркінгу на території комплексу.

— Чи співпрацюєте ви з українськими банками в рамках проекту INTERGAL CITY? Якщо так, за якими напрямками?

— Партнерські програми з банками в «Інтергал-Буд» є за всіма проектами, в тому числі й у INTERGAL CITY. Ми пропонуємо клієнтам найкращі умови кредитування, яких нам вдалося досягти у плідній співпраці з нашими партнерами — Укргазбанком та Глобус Банком. Резиденти комплексу можуть скористатися кредитними продуктами зі ставками 6% на перші 5 років. Надалі це 12-13% на залишок та період кредитування до 20 років. Є програми, за якими ставки навіть 1% на перші 1-2 роки; програми з різними дисконтами на відсоткову ставку, більш лояльними вимогами до початкового внеску.

INTERGAL CITY — об’єкт із високою готовністю, тож ми легко пройшли акредитацію у кількох банках. Крім роботи зі згаданими партнерами, ми ведемо переговори з ПРАВЕКС БАНКОМ.

Щодо банківського обслуговування, то у нас передбачені приміщення для майбутніх відділень банків. Ми будемо вести переговори з ТОП-банками, аби вони розміщували свої офіси на території нашого об’єкту.

— Загалом, які великі бренди зацікавилися інтеграцією в проект? На що ви як забудовник звертаєте увагу при виборі партнерів?

— Частина переговорів, звичайно ж, є комерційною таємницею. З фітнес-центром домовленості фіналізовані — це буде мережа преміум-класу. Серед супермаркетів ведуться переговори з мережею «Сільпо». Також ведемо переговори щодо дитячого центру і школи для молодших класів, які будуть вбудовані в одну з веж. Щодо приміщення ресторану — вже підписали контракт. Тут буде представлена кухня різних напрямків.

— Чи є спеціальні рішення для тих, кого цікавить комерційна нерухомість в такому масштабному комплексі? Які можливості відкриває комплекс такого рівня з точки зору бізнесу? Що можете запропонувати потенційним покупцям?

— На сьогодні ми умовно поділили комерційну нерухомість даного об’єкта на дві групи: приміщення для продажу і для здачі в оренду. Останні мають важливе значення, наприклад, супермаркет, спортклуб та дитячий центр — ми не хочемо, аби цільове призначення цих приміщень змінилося. Це інфраструктурні об’єкти, і ми як власник будівлі можемо контролювати, хто тут працюватиме, й відносини будуть саме орендними.

Оператори, які прийдуть на даний об’єкт, отримають платоспроможну аудиторію, на яку можуть бути таргетовані якісніші продукти та послуги з відповідною ціною. Ми також вважаємо, що це буде ще й престижно, і стане показником рівня бренду, який тут працюватиме. За рахунок цього об’єкта у них буде можливість розвиватися, оскільки, успішно проявивши себе в такому проекті, можна буде вибудовувати свою мережу і партнерські відносини з нами в межах інших об’єктів бізнес- або комфорт-класу. INTERGAL CITY знаковий для нашої компанії, і, впевнена, він буде окрасою міста з урахуванням своєї архітектури та концепту.

Переговори щодо орендних площ об’єкту активно ведуться. Наразі ми на етапі формування прайсу та пропозицій для комерційних приміщень, які готуються до продажу. На етапі продажу знаходяться дві вежі квартир і вежа апартаментів, плюс ліве та праве крило, в яких передбачені апартаменти. Крила спроектовані так, що в них можливе розміщення міні-готелю як блоку, який функціонуватиме окремо. До речі, такі запити у нас вже є. Швидше за все, в одному з блоків комплексу буде працювати готель на 30-50 номерів зі своїм невеличким рестораном. Звичайно ж, такі блоки передбачені в частинах об’єкта, які не перетинатимуться з житловою зоною.

Спецпропозиції діяли минулого року, коли клієнти непокоїлися з приводу пандемії. На поточний момент ми стійко підіймаємо ціну на цей об’єкт та дисконти практично відмінили. Так, є програми лояльності у випадку стовідсоткової оплати і для постійних покупців. Є розстрочка на період будівництва об’єкта, також програми кредитування з нашими банками-партнерами, але в цілому пропозиції зі зниженням ціни квадратного метра навряд чи передбачатимуться, оскільки зростає готовність об’єкта, у нас активний попит. На сьогоднішній момент ми задоволені динамікою продажів.

По вежі А, яку ми запускали в продаж у листопаді 2020 року, середня ціна вже зросла майже на $300 за квадрат. Також плануємо запустити в продаж пентхауси. У нас буде частина дворівневих квартир із класичним плануванням, а також варіанти з двоосвітленим простором. Ціна квадратного метра досить висока, але ми налаштовані максимально підняти планку. Завдяки видовим характеристикам і тому, що таких об’єктів наразі у центральній частині небагато, попит на пентхауси буде високим. Це ексклюзивна пропозиція.