Елітна нерухомість Києва: інвестиційний парадокс у часи трансформацій

Вулиці Києва наповнені стародавньою історією, але це не заважає пропонувати інвесторам унікальний еліксир традицій і сучасних трендів. І хоч повномасштабна війна і соціально-економічні виклики мають свій вплив, столиця залишається магнітом для сміливих і далекоглядних інвестицій в елітну нерухомість. Це відкриває широкі можливості для тих, хто шукає не просто квадратні метри, а справжнє «місце під сонцем» у столиці. Це не черговий тренд, а шлях до стабільності та зростання, де ваші інвестиції суттєво примножують ваш капітал.

Разом із Костянтином Писаренком, засновником агентства нерухомості T.H.E. Capital, розбираємося, як елітна нерухомість Києва може стати ключем до успіху в нестабільні часи, як розвивається цей ринок і на що можуть розраховувати інвестори.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Стан ринку елітної нерухомості Києва

Поточний стан ринку елітної нерухомості в Україні, зокрема в Києві, демонструє значні зміни. Попит на купівлю елітних об’єктів зменшився в 7-8 разів порівняно з довоєнним рівнем. Водночас, запити на оренду залишаються стабільними. Це вказує на те, що зараз багато потенційних покупців більше схильні переплачувати за оренду, ніж інвестувати в купівлю нерухомості.

Знижки на купівлю елітної нерухомості становлять в середньому 30%, проте існує ймовірність,  що цього літа може відбутися ще більше просідання цін, можливо, до рівня літа 2022 року. Ситуація на ринку оренди є більш стабільною з підвищенням цін лише на 15% від 2021 року.

«Чи є в наших клієнтів гроші? Так. Однак вони не готові витрачати ці гроші на купівлю нерухомості. У сегментах від Комфорт+ і вище покупці готові вкладати кошти лише за наявності значних знижок або ексклюзивної нерухомості, яка була недоступна до війни. І навіть у таких випадках покупці вимагають знижок», – ділиться Костянтин Писаренко, засновник агентства нерухомості T.H.E. Capital.

У свою чергу, продавці не дуже поспішають із продажем, оскільки зазвичай для них це не єдина нерухомість, тому вони неохоче роблять знижки. Є випадки, коли покупець і продавець принципово не йдуть на поступки. Таким чином, ринок не демонструє значної активності.

Варто розуміти, що у сегментах нижчого класу, наприклад, економі чи стандарті, сильно впливають як зовнішні чинники, військові дії, так і державні програми підтримки – єВідновлення і єОселя. Той факт, що у травні цього року держава припинила видачу затверджених кредитів, став несподіваним ударом для ринку. Це призвело до зниження активності в цьому сегменті.

Водночас такі сегменти ринку, як Комфорт+ і вище, менше відчувають вплив зовнішніх факторів.

Чому «елітка» приваблива для інвесторів?

Київ залишається провідним і найбільш захищеним містом України з високими зарплатами і розвиненим ринком праці. Незважаючи на зниження обсягів продажів і будівництва, столична нерухомість залишається привабливою для інвесторів завдяки стабільній фінансовій ситуації і перспективам подальшого відновлення ринку.

Зараз Київ і область займають 24% ринку нерухомості України, що є позитивним показником на фоні загальної ситуації, а також враховуючи, що будівництво переважно переїхало у західні регіони країни – Франківську, Львівську та Закарпатську області. Там зараз відновлено до 50% довоєнних обсягів, при цьому Київ відновив приблизно чверть продажів. До повномасштабної війни столиця займала 46% всіх продажів нерухомості в Україні, а з областю цей показник складав близько 52-53%. Тож люди все ще обирають Київ для життя та інвестицій, і забудовники продовжують будувати.

Проте інвестори повинні бути обережними, вибираючи забудовників, і стежити за реальним станом справ на будівельних майданчиках. У T.H.E. Capital також відслідковують подібні тенденції, запевняє Костянтин Писаренко: «На нашому YouTube-каналі «Нерухомість без цензури» є спеціальна рубрика «Будують або імітують», де ми аналізуємо діяльність забудовників. Моя співведуча регулярно відвідує житлові комплекси і перевіряє, хто дійсно будує, а хто імітує будівництво. Ми стежимо за забудовниками столиці, щоб наші клієнти могли визначити, куди варто інвестувати, а де гроші будуть просто заморожені. Важливо розуміти, чи має забудовник власні кошти або ж лише чекає на зустрічний потік інвестицій».

Він також додав, що нових локацій у Києві дуже мало, проте на лівому березі столиці наразі у продажу є доволі цікаві житлові комплекси, які привертають увагу. Несподіваний для киян, але факт.

«Ціни на деякі квартири у цих комплексах вже майже повернулися до довоєнного рівня, досягаючи 90-95% від попередніх цінників. Це вражаючий показник для лівого берега, де люди обирають спокій і стабільність, особливо біля Дніпра. Ціни на квадратний метр тут коливаються в межах $1200-1500, залежно від квартири, поверховості та площі. Багато людей вважають це прийнятним, тому лівий берег стає популярним вибором», – констатує Писаренко.

Нові вподобання та потреби українців

Раніше популярні видові квартири з великими вікнами та високими поверхами втрачають свою привабливість через загрози ракетних ударів. Наразі попит зосереджений на менш видових варіантах і нижчих поверхах. Забудовники стикаються з труднощами у формуванні цін, оскільки тепер важко визначити, що клієнти вважають перевагою – більше бетону і стін для захисту чи видові вікна, скляний фасад. Це суттєво вплине на подальше ціноутворення.

Зрозуміло, що сучасні будівлі зазвичай не отримують непоправної шкоди від ракетних ударів, оскільки мають монолітно-каркасну конструкцію з пілонами та колонами, що робить їх стійкими до ударів, проте скляні поверхні пошкоджуються, і їхній ремонт стає необхідністю.

І з цього випливає така тенденція: помітно зріс попит на готові до проживання квартири з ремонтом у сегментах від Комфорт і вище. Це трапилося через брак робочої сили для виконання ремонтних робіт, адже будівельники, переважно чоловіки, є однією з найбільш незахищених категорій працівників під час війни. Плюс значно подорожчали будматеріали. Все це веде до збільшення цін на готову нерухомість.

А от приватні будинки залишаються менш привабливими для інвесторів. Побоювання, що виникли під час облоги Києва, нікуди не зникли, та й потенційна загроза від прориву дамби на Київській ГЕС через можливі дії росіян додають хвилювань. Через це купівля нерухомості, особливо на півночі Києва, вважається ризикованою. Хоча будинки продаються, це переважно відбувається через зниження цін, і сегмент залишається дешевим.

Котеджні містечка також стикаються з труднощами, хоча є певні покращення на південь від Києва. Попит на елітні будинки значно знизився, і багато з них залишаються непроданими навіть зі знижками до 25%. З орендою ситуація краща — все, що було доступно за прийнятними цінами, вже орендовано. Але купувати будинки люди не поспішають.

«Ми не бачимо, що купівля будинків зараз є вигідною інвестицією. Нові котеджні містечка теж не користуються попитом. Проте на південь від Києва, зокрема в бік Борисполя, Конча-Заспи та Обухівської траси, ситуація трохи краща, – каже Костянтин Писаренко. – Загалом статистика щодо продажу будинків доволі слабка. Раніше люди завжди прагнули жити біля Дніпра, але зараз річка закрита для судноплавства. Ті, хто має катери, яхти чи водні мотоцикли, не можуть їх використовувати, оскільки вихід на воду заборонено всім, крім військових».

Будівництво нових котеджних містечок теж зупинилося, навіть попри те, що там є можливість встановити генератори, забезпечити охорону та створити автономність.

Загалом люди хочуть жити там, де вже є сформований соціум. Наприклад, зараз багато українців отримують виплати для родин загиблих військових. Часто ці гроші вкладають саме в житло Комфорт-класу або Комфорт+. Держава стимулює забудовників, переводячи програми єОселя та єВідновлення на новобудови, але люди хочуть купувати готове житло. У багатьох родин тепер є значні суми грошей – мільйони гривень, з якими вони не звикли мати справу, і вони б воліли купувати готові квартири для здачі в оренду або власного проживання. Це забезпечило б їм додатковий дохід і стабільність, але вимога чекати на завершення новобудов створює додаткові труднощі.

Ризики інвестування в елітну нерухомість

Однією з основних проблем є відсутність в Україні обов’язкових ескроу-рахунків, що забезпечують контроль за витратами забудовників. Це створює високі ризики для інвесторів, оскільки забудовники можуть використовувати кошти не за призначенням.

Крім того, те, що працювало до повномасштабної війни, зараз вже не актуально.

«Репутація забудовника втратила свою вагу. Нині ми бачимо, що нові невеликі забудовники в Києві краще виконують свої зобов’язання, ніж деякі відомі бренди нерухомості еліт-, преміум- та бізнес-класу. Тому зараз важливо не стільки дивитися на бренд, скільки потрібно особисто їхати на будмайданчики і дивитися, як забудовник працює після повномасштабного вторгнення, як швидко він включився в роботу та що зроблено за цей час. Найголовніше – оцінювати динаміку роботи на реальних об’єктах будівництва», – закликає засновник T.H.E. Capital.

Другий важливий момент — це плани забудовника. За словами Костянтина Писаренка, важливо знати, що забудовник планує і, за можливості, домовитися про розстрочку платежів. Якщо йдеться про новобудови, це дає змогу слідкувати за динамікою будівництва і розділяти платежі на кілька частин, а не сплачувати все одразу. Це допоможе зберегти певний важіль впливу на процес.

«Слід укладати договори, в яких ви прив’язуєте платежі до етапів будівництва. Наприклад, одна сума виплачується після підняття каркасу, інша – після завершення фасадів, а залишок – на момент введення будинку в експлуатацію. У всьому світі так працюють. Зазвичай, 60-70% вартості виплачується впродовж будівництва, а решта 30-40% – коли будинок вже готовий, перед прийманням квартири», – радить Писаренко.

Він каже, що деякі забудовники, зокрема в Європі чи ОАЕ, дають можливість виплачувати частину грошей протягом одного-двох-трьох років після введення будинку в експлуатацію. Це для них спосіб залучити клієнтів, пропонуючи такі маркетингові ходи.

В Україні ж він радить інвесторам диверсифікувати свої ризики: якщо бачите, що будівництво йде добре, платіть частинами і контролюйте процес. Це допоможе захистити ваші активи.

Інвестиції, інновації… що тут до чого?

Проблема сучасного ринку преміальної нерухомості Києва полягає в тому, що більшу частину таких об’єктів будували великі забудовники до початку повномасштабної війни, орієнтуючись більше, напевно, на пафос і гарну картинку, а не на простір і комфорт. І, на жаль, вибір справжніх ЖК бізнес-класу у столиці дуже обмежений.

«Нічого не було зроблено для того, щоб забезпечити комфорт під час повномасштабного вторгнення, – зазначає Костянтин Писаренко. – Попри високий статус, багато преміальних житлових комплексів не мають генераторів, туалетів у підземних паркінгах чи спецприміщень. Це створило значні незручності під час відключень світла та інших надзвичайних ситуацій».

Забудовники, які залишаться на ринку, на думку експерта, мають величезний потенціал для покращення своїх проєктів. Важливо створити нормальні бомбосховища, бетонні кімнати, які можуть служити укриттям, та забезпечити автономність будинків.

До того ж, закордонний досвід демонструє, що такі об’єкти можуть включати переговорні і дитячі кімнати, коворкінги, спортзали і навіть басейни. Це додаткові елементи, які підвищують вартість і привабливість нерухомості, але наразі такі зручності є рідкістю в Києві. Забудовникам варто враховувати ці аспекти, щоб продавати нерухомість дорожче та швидше. Зміна пріоритетів може стати ключем до успіху на ринку преміальної нерухомості Києва, де інновації та турбота про мешканців стануть основними критеріями якості.

Вигідна інвестиційна стратегія в сегменті елітної нерухомості

В сучасних умовах важливо підтримувати український ринок нерухомості, водночас диверсифікуючи інвестиції для зниження ризиків. СЕО агентства нерухомості радить: «Не вкладайте всі гроші у щось одне, а диверсифікуйте їх в різні житлові комплекси та навіть міста».

Писаренко також запевняє, що інвестиція на етапі будівництва є однією з найвигідніших, хоча й супроводжується ризиками, пов’язаними з вибором забудовника. Прибутковість від оренди в Києві наразі становить 5-7% для житлової нерухомості і 7-8% – для комерційної. Хоча іноді можуть бути винятки, загалом ці показники залишаються стабільними.

Що цікаво, на ринку з’являються нові унікальні пропозиції, такі як інвестування в номери готелів з гарантованим відсотковим доходом. Писаренко наводить реальний кейс: один із запорізьких забудовників наразі пропонує можливість купити номер у своєму новому обʼєкті в Ужгороді. Цей готель знаходиться на етапі будівництва. Звісно, купують такі номери не для життя, а щоб отримувати гарантований дохід. Проте забудовник надає можливість проживання в номері, наприклад, два тижні на рік. Це нова концепція для України, яка може бути вигідною для інвесторів.

Залучення інвесторів: від викликів до можливостей

В наявних умовах залучення інвесторів в Україну стало надзвичайно складним завданням. Як зазначає Костянтин Писаренко, «багато забудовників хочуть будувати, але не мають на це можливостей». Великі інвестиційні компанії зараз неактивні, і ринок залишається неконтрольованим, оскільки старі гравці відійшли, а нові ще не з’явилися.

За його словами, інвестування в невеликі проєкти, такі як 10-20 поверхові будинки в Києві, можна здійснювати, об’єднуючи кошти інвесторів у пули по $2-3 млн. Такі інвестпортфелі можуть бути спрямованими на спільні проєкти з девелоперами. Багато нових забудовників готові працювати з меншими прибутками, ніж раніше, але надають гарантії, мають землю та досвідчені команди.

«Ми в T.H.E. Capital плануємо створювати пули клієнтів, щоб підтримувати забудовників у будівництві. Це може стати вигідним бізнесом, особливо з тими середніми і молодими компаніями, які мають досвід 3-5 років та вже завершили декілька проєктів, – пояснює Писаренко. – Вони демонструють готовність завершувати будівництво навіть під час війни. Співпраця з ними може приносити прибуток в межах 20-25%, хоча це й супроводжується ризиками нашої будівельної системи».

Він також наголосив, що попит на ринку нерухомості не зник повністю, але люди бояться вкладати кошти. Грошей в країні достатньо, проте необхідно подолати страх інвестування та стимулювати інтерес.

Щодо оренди, ситуація поступово покращується. Ринок оренди в Києві відновився на 50-60%. Спостерігається дефіцит орендних квартир, оскільки багато людей переїхало до Києва з північних регіонів, таких як Харків, Житомир, Суми та Ніжин. Цей попит створює можливості для інвестування в орендний ринок.

Отже, інвестування в елітну нерухомість Києва, незважаючи на виклики, має значний потенціал для прибутковості. Важливо диверсифікувати інвестиції, підтримувати нових забудовників та активно працювати на орендному ринку. Головне – подолати страхи й виявляти гнучкість у виборі партнерів та проєктів, щоб максимально використати можливості ринку.