Інвестування в нерухомість бізнес-класу сьогодні: чому це вигідно?

Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud

Попри повномасштабну війну в Україні спостерігається «золотий» час для інвестування в нерухомість бізнес-класу. Мова йде саме про умови, на яких можна ввійти в цей ринок. Оскільки війна стримує забудовників від підвищення цін у сегменті, компанії вимушені боротися за кожного клієнта, пропонуючи найкращі умови. Тож це та можливість, коли дійсно можна вибрати бажане за найбільш вигідною ціною.

Безумовно, будь-яке інвестування пов’язане з перевіркою всіх наявних ризиків, а вони сьогодні у нашій країні максимальні. Проте стають трохи меншими, коли об’єкт інвестування все-таки близький до готовності або практично готовий.

Зазначу, що зараз це не класичне інвестування в бізнес-клас, коли інвестують на етапі котловану, а потім заробляють внаслідок зростання ціни. Це було актуально ще до повномасштабної війни. Наразі ж прийшов час тих, хто готовий заробляти на подальшій здачі приміщень в оренду. Ця частина інвесторів у бізнес-класі є доволі активною. Плюс частина тих, хто заробляв саме на різниці в ціні, перемістилася в цей сегмент, який, можливо, не такий рентабельний, але безпечніший. І є частина інвесторів, які виграють, обираючи об’єкти, які значно подорожчають внаслідок «розтиснення цінової пружини» після закінчення бойових дій. Але тут вкрай важливо обрати правильні об’єкти.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Як визначитися з об’єктом інвестицій

Наприклад, зараз ми очікуємо на сертифікат готовності нашого клубного будинку Illinsky House, проходимо останні процедури щодо введення в експлуатацію. І зараз саме той момент, коли нерухомість у цьому проєкті можна купити до введення в експлуатацію за нижчою ціною, ніж коли вона матиме сертифікат. Але водночас всі бачать, що об’єкт дійсно готовий, гарний, ми закінчуємо там оздоблення і висаджуємо рослини. Тож можна купити унікальний об’єкт за адекватною ціною і не боятися, що його не добудують.

Крім того, об’єкт розташований в історичній локації — це вул. Набережно-Хрещатицька, з видом на Дніпро, Андріївську церкву, і в цьому місці такого рівня об’єктів вже не буде, адже там немає де будувати. Якщо вже зараз у цьому проєкті доволі висока ціна, в середньому $3-3,5 тис./м², то після закінчення бойових дій, через 2-3 роки, нерухомість коштуватиме, думаю, від $6-10 тис./м². Об’єкти такого рівня завжди зовсім по-іншому оцінюються, ніж, наприклад, «квадрати» в комфорт-класі або навіть і в бізнес-класі, але у звичайній локації.

Зазначу, що дизайн-проєкт цього клубного будинку розробляло дизайнерське бюро, і, відповідно, це більше схоже на продаж предметів мистецтва, ніж на продаж звичайного об’єкта бізнес-класу. Але ми бачимо значну частину інвесторів, готових до довгострокового очікування, тим більше, що багато клієнтів зараз не знаходяться у Києві. Багато хто за кордоном, але вони розуміють, що треба купувати нерухомість саме зараз.

Ще один наш об’єкт — житловий комплекс Montreal House — теж знаходиться на доволі високій стадії готовності. Ми очікуємо на його здачу, якщо не до кінця цього року, то наступного, це залежатиме від ситуації в країні. Він динамічно будується, і там наразі трохи нижча ціна, ніж в Illinsky House. Вона ще не досягла свого піка. В Montreal House можна купити квартиру від $2300/м². Це доволі приємна ціна за такий крутий об’єкт в гарній локації на вул. Антоновича і на високій стадії готовності.

Але в цьому об’єкті велика частина клієнтів, які хочуть робити з цього бізнес, наприклад, здаючи свої об’єкти в оренду. Позаяк вони порівнюють нерухомість у Montreal House з придбанням нерухомості на Мангеттені в Нью-Йорку. Наразі купують, щоб у майбутньому залишити собі чи рідним, а поки що заробляти на цьому. Тут можна навіть однокімнатну квартиру здавати в оренду за $2-2,5 тис. Відповідно, це дуже рентабельна історія. І ціна входу зараз нижча.

Загалом є ще кілька об’єктів бізнес-класу в Києві, які успішно будуються і продаються попри війну. Але їх небагато, і конкурують ці об’єкти між собою у поточній ситуації більше на рівні «будується — не будується». Трохи дивна конкуренція, але яка вже є.

Максимальний профіт: куди і скільки інвестувати

Якби ми говорили про суму інвестицій у нерухомість бізнес-класу до війни, можна було б назвати суму в $10-15 тис. на стадії будівництва. Тоді треба було просто дивитись на забудовника, проєкт, концепт.

Сьогодні ж насамперед варто дивитись на будівельну динаміку. Саме в бізнес-класі я однозначно не рекомендую інвестувати на етапі котловану. Краще розглядати проєкти, близькі до здачі в експлуатацію, навіть попри те, що вони дорожчі на цьому етапі, але вони мають прогнозованіші ризики. Зараз такі об’єкти коштують не менше $150-250 тис. залежно від того, що купувати. Багато хто купує одно-двокімнатні квартири або ж двокімнатні, які можна розділити, наприклад, на смарт та однокімнатну.

Такий цікавий кейс є у нас у проєкті Montreal House. Покупець придбав двокімнатну квартиру, але, оскільки там дві зони й два вікна, вирішив зробити ще один вхід після того, як будинок здадуть в експлуатацію. Тобто він зробить 2 квартири — смарт і однокімнатну, які здаватиме в оренду. Він заплатив $250 тис. і планує робити з цього бізнес.

 Як захищений інвестор у цьому випадку

Захистити готову нерухомість й нерухомість в процесі будівництва можна, наприклад, страховкою з урахуванням воєнних ризиків. Девелопер Alliance Novobud один з небагатьох, а фактично перший на ринку, який ще в жовтні 2022 року запропонував, разом зі страховою компанією, страхування інвестицій з урахуванням воєнних ризиків. Воно розповсюджується на об’єкти, що будуються, але можна укласти окрему угоду і на вже готову будівлю. Поліс покриває клієнту до 5 млн грн, навіть якщо, не дай Боже, стався приліт або ще якась характерна для цих часів історія. І ця послуга має попит.

Багато наших клієнтів скористалися страхуванням, особливо, в сегменті бізнес-класу. Зараз поліс коштує 0,35% на рік від вартості нерухомості. Фактично ви маєте страховку від багатьох ризиків, зокрема й воєнних.

З початку року загострилася безпекова ситуація в столиці, почастішали обстріли, тож у квітні ми запропонували клієнтам страхування за наш кошт. Наразі ми покриваємо цю страховку для наших київських об’єктів. Пропонуємо клієнтам цю послугу, щоб вони почувалися спокійніше. На жаль, ми не можемо зупинити війну. Але можемо максимально убезпечити їхні інвестиції.