Комерційна нерухомість: що варто знати потенційним інвесторам

Про інвестиційну привабливість комерційної нерухомості, оподаткування й особливості купівлі-продажу такого активу розповіла Олена Буряк, фінансова директорка компанії «Інтергал-Буд».

— Наскільки комерційна нерухомість може бути вигідною альтернативою купівлі житлових приміщень для інвесторів? Що гарантує безпеку такої інвестиції?

— Комерційна нерухомість може давати більшу дохідність, забезпечуючи швидшу окупність інвестиції. Якщо розглядати комерційні площі в житлових комплексах, то популярність таких об’єктів зростає. З погляду професійних інвесторів комерція — хороший спосіб диверсифікувати портфель активів. Тому на такі об’єкти звертають чимало уваги. Особливо, якщо у них хороші характеристики: фасадність, прохідна локація, невелика площа. Такі приміщення можуть використовуватись під різні види бізнесу, що збільшує шанси швидко та вигідно здати об’єкт в оренду або продати.

Щодо безпеки, тут ризики схожі з житловою нерухомістю. Головний з них, якщо йдеться про первинку, — вірогідність затримок будівництва або взагалі недобуду. Саме тому насамперед слід звертати увагу на забудовника, який реалізує проєкт. Ціна — питання другорядне.

— У чому ключові переваги комерційної нерухомості?

— Однією з ключових переваг комерційних площ є те, що ремонт у комерції виконує орендар. Задача бізнесу — підготувати й оздобити приміщення відповідно до власних потреб, слідкувати за амортизацією тощо. У випадку з квартирами цей тягар лягає на власника. Для розуміння: вартість ремонту може сягати 50% та більше від вартості самої квартири. Тож інвестор має бути готовим, придбавши об’єкт, умовно, за 4 млн грн, витратити ще близько 2 млн грн на оздоблення. І від якості цього ремонту залежатиме як сума щомісячної орендної плати, так і швидкість, з якою власник може знайти орендаря. Звісно, вартість «квадрата» комерційної площі вища за житлову. Але, якщо врахувати обов’язкові супутні витрати, то інвестиція в комерцію є вигіднішою.

— Чим відрізняється оформлення угоди при купівлі комерційної нерухомості від житлової?

— Якщо купувати приміщення у забудовника, різниці в оформленні угоди немає.

— Які тренди на ринку комерційної нерухомості ви б виділили? Які об’єкти є найбільш ліквідними, що сьогодні обирає інвестор?

— Здебільшого обирають середні площі. У розрізі пропозицій нашої компанії — це 60-100 м². Звісно, ми пропонуємо й інші варіанти за площею. Такі об’єкти можуть стати кав’ярнями, стоматологічними кабінетами, салонами краси, крамницями тощо.

У тренді комерція на перших поверхах житлових будівель, особливо, у великих комплексах, які здатні забезпечити потік клієнтів не лише з вулиці, а і за рахунок мешканців, яким зручно купувати товари та послуги поруч із домом.

— На що звертати увагу, розглядаючи можливість інвестиції в комерційні площі і вже під час придбання, оформлення угоди?

— Звертайте увагу на розташування комерційної площі, фасадність. Найоптимальніші варіанти — комерція вздовж відкритої вулиці або по маршруту потоку мешканців ЖК.

Окремо слід враховувати технічні характеристики об’єкта, зокрема, наявність мокрих точок, електричні потужності, вентиляцію, можливість організації складу тощо. Від цього залежатиме, який бізнес зможе функціонувати на цьому об’єкті.

— Як в Україні оподатковується комерційна нерухомість?

— Продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця, апартаменти) оподатковується за ставкою 5% навіть при першому продажі за рік. Додатково з доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової, стягується військовий збір у розмірі 1,5%. Також за ставкою 18% ПДФО оподатковується дохід від продажу другого та наступних об’єктів комерційної нерухомості за рік.

Якщо комерційна нерухомість перебуває у власності менше 3 років, податок на її продаж становить 18% + 1,5% під час першого і кожного наступного продажу. Тобто інвестору, який планує перепродавати таку нерухомість, потрібно бути готовим до витрат на додаткове оподаткування при продажу або утримувати нерухомість 3 роки, щоб не сплачувати податок 18% від суми прибутку з продажу.

— Чи можна оптимізувати податки на комерційні площі? Можливо, існують спецумови?

— Якщо нерухоме майно використовується власниками з метою одержання доходів (здача в оренду, лізинг, підприємницька діяльність), жодні пільги не застосовуються (п.п. 266.4.2. ПКУ).

При цьому Податковий кодекс чітко визначає, які власники звільнені від сплати податку на нерухомість. Наприклад, будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів будь-якої форми власності; промислові будівлі (цехи, складські приміщення підприємств); споруди для сільгосп діяльності. Перелік переважно стосується неприбуткової, благодійної діяльності, державної нерухомості.

— Як інвестор може максимізувати дохідність від такої інвестиції? Можливо, є певні ефективні моделі управління?

— Щоб дохідність інвестиції була найвищою, потрібно правильно підійти до вибору приміщення. Є фактори, усунути які просто неможливо. Наприклад, невдала локація, що не здатна забезпечити великий потік клієнтів. Тобто до вибору об’єкта слід підходити комплексно, враховуючи, зокрема, поточний стан та перспективи локації. Умовно, інвестор купує комерційну площу у будинку ЖК, який ще будується. На початку мешканців (потенційних клієнтів бізнесу) буде небагато. У міру розбудови проєкту кількість заселених людей суттєво зросте.

— Як підвищити вартість комерційної площі під час продажу і підписати вигідну угоду?

— Найлегше продати приміщення, що вже має чинний договір оренди. Тобто новий власник не нестиме додаткових витрат на утримання об’єкта на час пошуку орендарів. Тоді вже зрозуміла схема: ось комерційна площа, щомісячна вартість її оренди, термін дії договору, умови перегляду орендної плати. Все прозоро і зрозуміло для нового власника.

Ще варіант збільшення доходності з продажу — розділення приміщення на 2 окремі об’єкти. Але це можливо лише за умови, що приміщення має значну площу, багато вікон та, бажано, два чи більше входів-виходів.