Костянтин Писаренко (T.H.E. Capital): про секрети та майбутнє київської нерухомості

Костянтин Писаренко, засновник агентства нерухомості T.H.E. Capital, спеціально для Banker.uа.

Костянтин не тільки створив ефективну команду, що надає експертні послуги на ринку нерухомості преміум-сегменту, але й намагається сформувати нову філософію сприйняття агентських послуг, відходячи від застарілого кліше «ріелтори» до широкого поняття «експерти з нерухомості».

У 2021 році ринок нерухомості України помітно активізувався. Забудовники ввели в дію безліч нових об’єктів, а ціни на квартири та попит помітно зросли у всіх сегментах. Нинішню ситуацію деякі експерти вже порівнюють із ситуацією 2008 року, коли ринок нерухомості обвалився, причому не лише в Україні, а й у всьому світі. Ми не будемо гадати на кавовій гущі, що нас чекає.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

21 травня 2020 року Костянтин Писаренко запустив YouTube-канал «Нерухомість без цензури», який став одним із найвідоміших в українському сегменті YouTube. Напередодні новорічних свят разом із Костянтином підбиваємо підсумки насиченого для ринку нерухомості 2021 року і прогнозуємо тренди на прийдешній рік.

Про можливий обвал ринку нерухомості

Такого зростання ринку нерухомості у нас не було з 2014 року. Проте я думаю, що на Україну чекає обвал ринку. Ця «бульбашка» здувається, і головне питання не в місяцях, коли почнеться спад (думаю, спад почнеться протягом двох-чотирьох місяців), а наскільки вона здується.

Чому це станеться? Об’єктивних чинників багато, але головне — зараз не вистачає грошей на купівлю нових квартир у самих інвесторів. Вже зараз відділи продажу забудовників не виконують плани продажу. Вважаю, що просідання можливе до 15-20%. Звичайно, як почне складатися це доміно, точно ніхто не знає.  Причина хто хотів «припаркувати» гроші  — це зробили, а закон №5600 ще навіть не набув чинності!

Про вартість нерухомості бізнес-класу

Говоритиму не про всю Україну, а конкретно про Київ. Все, що забудовники намагаються будувати хоча б у класі «Комфорт», зараз зросте в ціні дуже добре. У найближчі 2-3 роки така нерухомість може ще зрости, тому що середня ціна «Комфорту» зашкалює за $1500/м², а «Комфорт+» вже просувається до $2000.

Наведу приклад. Вартість квартири у ЖК «Французький Квартал 2» складає $2500/м². Для «Комфорт+» це багато, і коли цей сегмент починає «підповзати» до сегменту бізнес-, преміум-класу, як, наприклад, у ЖК «Бульвар Фонтанів», і конкурувати з ним напряму, люди часто обирають розпіарений об’єкт.

Тобто обирають «Французький Квартал 2» за ідентичною ціною (різниця в 5-10% — це вже однакова ціна), коли там погана шумоізоляція, дворова територія, припаркуватися практично немає можливості, на відміну від «Бульвару Фонтанів», в якому з цим питань немає взагалі.

Про заміську нерухомість

Якщо говорити про нашого середньостатистичного клієнта, який купує преміум-сегмент, то це 40-річна сімейна людина з дітьми. А коли у вас діти, ви, на жаль, не можете собі дозволити жити за містом у повному розумінні цього слова. Бо діти мають ходити до школи, відвідувати секції, гуртки, дні народження своїх друзів. Тож виходить, що якщо ви живете за містом, ви живете в машині, або у вас має бути якась нереальна кількість персоналу, помічників, особистий водій.

Тому заміський будинок як доповнення до свого основного житла або як дачна резиденція — це, звичайно, чудово. В іншому випадку це незручно для середньостатистичної сім’ї з дітьми.

Про класифікацію бізнес-сегменту

Я не можу вважати будинок зі стелями 2.7 або 2.8 м об’єктом бізнес-класу: він тисне, ти не відчуваєш преміальності в цьому будинку. Нещодавно знімав відео для свого каналу в прекрасному будинку, де мені дуже сподобалося. І я б реально хотів назвати цей об’єкт нерухомості «Бізнес» або «Преміум», але стелі 2.8 м. Йдеться про Obolon Residences. Це реально класний будинок, але навіщо заощадили на висоті стель, не розумію. Чи важко було втратити один поверх?

Бізнес клас — це підземний паркінг, триметрові стелі, коли в тебе консьєрж або гідна охорона будинку, це велике красиве парадне (у бізнес-класі не може бути такого поняття, як «під’їзд»). Це має бути хороша дворова територія, навіть якщо це один будинок, з дитячим майданчиком, місцем для прогулянок, якоюсь інфраструктурою всередині будинку, наприклад, спортзал, магазин, салон краси тощо.

Нині у Києві є такі об’єкти. Наприклад, будується кілька цікавих будинків у Печерському районі Києва — ЖК Nordica Residence і FJORD, також найцікавіший будинок із триметровими стелями Creator City та UNIT.Home з цікавими фішками, розташований в історичному центрі Шевченківського району міста у безпосередній близькості до парків Пушкінського, КПІ та Київського зоопарку.

Зараз будуються кілька будинків на Подолі, які увійдуть у сегмент бізнес-класу, той самий La Manche, Spas Sky та багато інших у різних районах столиці.

Про корпоративно-соціальну відповідальність бізнесу

Передусім, ми дбаємо про своїх співробітників, щоб вони дбали про своїх клієнтів. Тому що турбота — це те, чого не вистачає у суспільстві. По-друге, ми вважаємо за важливе подбати про людину так, щоб вона сама захотіла тобі заплатити. Тому що в нашій країні образ ріелтора, який «віджимає» гроші у своїх клієнтів, маніпулює ними, міцно закріпився у головах. Ми хочемо зовсім по-іншому позиціонувати себе: ріелтор — це людина, яка допомагає. Є ж люди, які допомагають купувати машину, оглядають її, роблять технічний висновок тощо. Без певних знань ви цього не зробите. Так само й у нашій сфері бізнесу.

Нам як агентству нерухомості все одно, об’єкти якого забудовника продавати. Для нас важливішими є потреби клієнта — почути та знайти те, що потрібно саме йому. Якщо, наприклад, клієнт є холостяком, йому умовно можна продавати квартиру в TARYAN TOWERS. Тому що як ми продамо родині таку квартиру в будинку, де немає нормального двору? Ми розуміємо, що «Бульвар Фонтанів» чи «Новопечерські Липки» — це чудові місця для сімей.

Вважаю, що нам мають платити саме за експертність. І великий плюс, коли ми працюємо з тими забудовниками, які розуміють, що агенції — це їхні помічники.

Преміум-сегмент в якості інвестицій

На преміум-сегменті багато не заробиш. Є, звичайно, винятки, але таких об’єктів у нас було лише два: Tetris Hall та вежі TARYAN TOWERS. У сегменті «Комфорт» таких об’єктів набагато більше. Преміум-сегмент — це збереження грошей, хороша ліквідність, за необхідності його простіше продати. Сказати, що там можна зірвати якийсь куш, не можна.

Будівельний бум-2021

Зараз реально багато будують, приблизно разів у п’ять більше, ніж будь-коли, до кризи 2008 року. Активно забудовується як Київ, так і з усіх боків передмістя. Деякі нові житлові комплекси можуть розмістити 10, 15 та навіть 20 тисяч жителів. Тобто це вже своєрідні міста-супутники, а не житлові комплекси. І люди, які приїжджають у мегаполіс, мають можливість стартувати в цих комплексах.

Основні тренди 2022 року

• Заміська нерухомість

Забудовники заміської нерухомості готові слухати і чути, вони не розпещені, з ними можна вести діалог, просити додаткові опції, наприклад, озера та фонтани на території, посадити більше дерев, дитячий садок, басейн.

• Котеджні містечка

Тренд, який у нас дуже сильно активізувався протягом 2020 року, — це будівництво котеджних містечок. У 2021 році з’явилося близько 65 нових котеджних містечок, і це лише за 25-кілометровим кільцем, що будується навколо Києва. Наступного року стартує ще приблизно така сама кількість.

• Великі ЖК

Люди не хочуть жити в одиночних будинках. Вони хочуть жити у великих гарних ЖК із гарною інфраструктурою. Вони готові переплачувати, щоб жити із собі подібними, у своєму класі/оточенні. Хорошим прикладом цього є ЖК Great на березі Дніпра.

• Розмиття поняття «центр міста»

Поняття «центр» вже розмите, та і не всім уже потрібний центр міста. Тому що дістатися туди рівнозначно втратити багато часу, якщо ти там не працюєш. Кожен хоче жити там, де він виріс, проводити більше часу, тому в кожному районі міста з’являються свої певні центри. Гарний приклад цього — «Файна Таун». Для когось це околиця світу, проте зараз люди готові платити $2200 за «квадрат» і чекати рік-півтора на квартиру комфорт-класу саме там. І так у кожному районі Києва утворюються свої центри, конгломерати, за які люди готові платити великі гроші.

• Прибережна територія

Тренд наступного десятиліття — нарешті почне освоюватися прибережна територія. Я вважаю, що всю промзону потрібно викинути з міста, а прибережна територія, як у всіх європейських країнах, має бути віддана під житлову забудову. Люди повинні жити в будинках із чудовим видом з вікна.