Нерухоме чи все ж динамічне: тенденції і проблеми ринку очима забудовників

Житловий фонд України зазнає значних втрат внаслідок ворожих атак, які рф систематично продовжує. Через це девелопери, від яких очікують активних результатів і новозбудованих об’єктів, насправді стикаються з купою проблем. Banker.ua розбирався, що відбувається на будмайданчиках країни під час війни, які конкретні виклики виникають у забудовників, та чи купують українці житло в новобудовах.

Матеріал підготовлений для десятого номеру журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Тенденції на ринку

Попри все будівельна галузь демонструє готовність будувати, відновлювати та розвиватись. «Наразі вже починається помітне відновлення зруйнованої інфраструктури, житлового сектору. За останні місяці активно оголошуються тендери на закупівлі робіт і послуг, пов’язаних із відбудовою. Але це тільки початок», — розказав Лев Парцхаладзе, Президент Конфедерації будівельників України (КБУ).

За словами Анни Анісімової, керівниці відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд», загалом, якщо порівнювати цей рік та попередній, спостерігаються позитивні тенденції — більшість забудовників відновили роботу: «Будівництво проєктів у столичному регіоні відновлено майже в повному обсязі. За виключенням декількох об’єктів, роботи на яких плануємо розпочати до кінця поточного року. Звичайно, війна загальмувала певні процеси. Однак навіть у таких умовах нам вдалося завершити будівництво понад 200 тисяч кв.м нерухомості».

Щодо продажів, то тут теж є позитивна динаміка. В «Інтергал-Буд» розповіли, що кількість угод суттєво зросла від початку року, а попит на житло підживлює пільгова іпотечна програма «єОселя». Станом на середину серпня було видано майже 2,5 тисячі кредитів, і 33% з них — це угоди на купівлю квартир у забудовників. Та це лише незначна частка в загальній структурі продажів, десь 15-20%.

Протягом минулого року формувався відкладений попит, який українці не поспішали реалізовувати через невизначеність і бойові дії. Зараз навіть в умовах війни охочі придбати житлові чи комерційні квадратні метри є. І їх чимало. Особливо у відносно спокійних регіонах, таких, як Київ та західна частина країни.

Наразі у девелоперів майже відсутні готові квартири, тому попит переходить на ринок первинної нерухомості на етапі будівництва.

«Аналізуючи рівень квартир та морально застарілі концепції безпеки житла на вторинному ринку, більшість покупців згодні очікувати протягом року, але жити в новому, якісному та більш безпечному будинку. І це попри той факт, що квартири на первинці зараз на 20-30% дорожчі за вторинку. Також зростає популярність квартир з ремонтом від забудовника», — запевняє Анна Анісімова.

Анна Щербань, директор з маркетингу Royal House, розказала, що забудовники почали активно відновлювати будівництво з кінця 2022 року, а з березня 2023-го продажі квартир зросли на 30-40% у порівнянні з літом-осінню минулого  року, проте незначно, але поступово почали зростати ціни на житло. Насамперед це пов’язано із вагомим подорожчанням будівельних матеріалів.

«Загалом ми бачимо відновлення і зростання продажів житлової нерухомості на стадії будівництва, тобто люди обирають собі квартири в будинках, які тільки будуються. 85% продажів квартир — це продажі на умовах розтермінування», — зазначає Анна Щербань.

У компанії Alliance Novobud кажуть, що 2023 рік складний, але водночас цікавий, багатий на різноплановий досвід та виклики.

«Початок року був складним. Лише з другої половини лютого почалося поступове зростання попиту й до кінця весни можна було вже похвалитися вагомим зростанням продажів. Влітку, попри складне інформаційне тло, рівень продажів втримався й показав доволі пристойні результати — в готових будинках продавалася як житлова, так і комерційна нерухомість», — запевнила Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud.

За її словами, активізувався і відкладений попит. Зокрема, серед клієнтів, які протягом літніх місяців придбали нерухомість в Alliance Novobud, 30% — це ті, хто цікавився проєктами компанії ще у кінці 2021-го — на початку 2022 року. Вони повернулися з чітко сформульованим бажанням інвестувати у нерухомість. Потроху повертаються й покупці, які готові купувати «на котловані». Офіси продажів компанії чи не щодня звітують про запити клієнтів, які цікавляться саме об’єктами на старті. Є угоди навіть у столичних житлових проєктах бізнес-класу.

А головним фактором успішних продажів Ірина Міхальова називає швидке повернення девелоперів на будмайданчики навесні 2022 року: «Продають і продаватимуть ті, хто першими повернулися на будмайданчики та продовжують активно будувати. Ці девелопери «беруть» покупців не ціною, а насамперед довірою».

Наразі українські забудовники очікують запуск активної роботи, тому що інфраструктурні збитки України внаслідок агресії рф колосальні.

Проблеми, з якими стикаються забудовники

Під час війни особливого значення набула фраза «Головна цінність компанії — це люди». На будівництві 99% працівників — чоловіки, а чоловіків мобілі­­зовують на війну, і забудовники починають відчувати кадровий дефіцит, що створює значну конкуренцію серед роботодавців, які боряться за кожного робітника як умовами праці, так і зарплатами.

«З початку повномасштабного вторгнення багато будівельників взяли у руки зброю й нині захищають нашу країну, за що ми їм щиро вдячні. Але таким чином спостерігається дефіцит кваліфікованих спеціалістів, — зазначає Лев Парцхаладзе, Президент КБУ. — Розуміємо, що тільки наших зусиль не буде достатньо для повного відновлення. Але будівельний бізнес попри все готовий консолідувати зусилля, готовий до комунікації та партнерства, аби сприяти якісній відбудові України. Маємо на меті розбудувати сучасну, ще більш сильну та модернізовану Україну».

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд», також говорить про дефіцит кадрів.

«Значна проблема, з якою зіштовхнулись ми та наші колеги по ринку — недоукомплектованість будівельних бригад. Частина робітників була залучена в обороні країни. Зараз нам вдалося врегулювати ситуацію, відновивши близько 80% особового складу. Та дефіцит будівельників все ще відчутний», — каже експертка.

Вона також розповіла про дефіцит будівельних матеріалів, особливо вітчизняних виробників, чиї потужності постраждали внаслідок обстрілів чи окупації. Тож девелоперам довелось переорієнтуватись на імпорт. А це і більша вартість, і складніші логістичні маршрути.

Скорочення кількості угод на купівлю нерухомості також стало значною проблемою для деяких гравців ринку. Ті девелопери, які у своїй роботі покладаються виключно на надходження коштів від продажів, мали проблеми з фінансуванням будівництва. Компанії «Інтергал-Буд» вдалося оминути ці ризики, оскільки вона має достатньо власного ресурсу на підтримку діяльності, навіть за умов повної зупинки продажів.

Анна Щербань, директор з маркетингу Royal House, зауважує, що проблем багато, та головне, як з ними справлятися.

«У 2022 році ми усі подивилися в очі війні, та це нас не зупинило рухатися вперед та планувати майбутнє. Звісно, ми як забудовник зіштовхуємося із труднощами постійно: блекаути, під час яких не зупинялися, а інвестували у потужний генератор, щоб продовжувати будувати; будівельні матеріали, які зросли в ціні від 40% до 60% залежно від типу; дефіцит будматеріалів за рахунок нерівномірних поставок, — розказує Анна Щербань. — Багато складів розбомблено, вже не зберігаються і не закуповуються будматеріали великими об’ємами, тому іноді будівельники змушені чекати довгий час на замовлення, через що інколи стоїть робота на будмайданчиках».

Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud, серед головних проблем, з якими стикаються забудовники, назвала обстріли, які продовжуються, терористичні акти та погрози з  боку ворога. Напружене інформаційне поле вагомо впливає на покупців і на швидкість прийняття рішень про купівлю. Також вона відзначила падіння доходів населення, яке унеможливлює реалізацію попиту на нерухомість повною мірою. А ще повільне відродження реального будівництва — вже сьогодні спостерігається дефіцит готового житла навіть на високих стадіях будівництва. Та не просто житла, а проєктів із продуманим форматом, якісним наповненням і місцем розташування.

Перспективи іпотеки

За словами Анни Анісімової («Інтеграл-Буд»), іпотечний ринок поза пільговими держпрограмами майже відсутній через високу вартість залучення коштів і нормативи формування резервів під іпотечні угоди від НБУ. Наразі актуальна відсоткова ставка складає 23-25% у гривні, що абсолютно не підходить під іпотеку.

«Програми розтермінування від забудовників генерують більше угод, ніж іпотечні програми від банків на ринкових умовах. Ми спільно з банками-партнерами маємо кілька програм, які є більш вигідними для позичальника, у тому числі з рефінансування розтермінувань від забудовника. На 2024 рік прогнозується зростання кількості іпотечних угод через запровадження іпотеки 7%. Відповідно, у структурі продажів кількість іпотечних угод складатиме понад 30%. Це суттєвий показник, що дозволить девелоперам нарощувати темпи будівництва», — розповіла Анна Анісімова.

На думку Льва Парцхаладзе, програма іпотечного кредитування «єОселя» — це «суперможливість для тих громадян, яким необхідне житло. Це дієве рішення, у якого велике майбутнє».

Президент КБУ наводить наочний приклад: якщо взяти в середньому 1-кімнатну квартиру площею 45-50 м², то за місяць потрібно буде сплачувати близько 9000 грн, що дорівнює ринковій вартості оренди житла. Йдеться про 7000 грн тіла кредиту + відсотки. А ще це життя у своїй квартирі, яка з кожним місяцем стає все більше «твоєю».

«Крім того, незабаром будуть виділені інвестиції від західних партнерів щодо допомоги Україні, і це повноцінно запустить процес відновлення та будівництва. Буде будуватись багато нового та необхідного житла, а бажаючі зможуть скористатись іпотечним кредитуванням. Таким чином, всі ці процеси позитивно впливатимуть на розвиток нашої країни», — каже Лев Парцхаладзе.

Ірина Міхальова (Alliance Novobud) також прогнозує більш ніж позитивне майбутнє для «єОселі»: «Таких доступних умов для придбання житла в Україні ще не було, й українці це вже зрозуміли. Практично кожний наш четвертий клієнт — це людина, яка хоче оформити квартиру за програмою «єОселя». Тішить і той факт, що до програми долучаються все більше банків. Наприклад, маємо інформацію, що до програми планує приєднатися системно важливий Sense Bank».

Єдине чого наразі не вистачає, на думку Ірини Міхальової, так це швидкої реакції від державних банків на можливість акредитації забудовників із житлом, що будується. Комерційні банки реагують більш оперативно. Наприклад, Sky Bank акредитував Alliance Novobud ще у червні. На кінець літа це партнерство вже дало значні результати.

Експертка прогнозує, що загалом, якщо фінансування програми триматиметься хоча б на такому ж рівні, як сьогодні, восени матимемо споживацький бум. Ті, хто вже встиг укласти угоду за програмою «єОселя» під 3% або 7%, проводитимуть перші оплати, накопичуватимуть досвід із користування програмою і передаватимуть його іншим потенційним споживачам.