Олексій Ревін (DIM): «Ми вчасно усвідомили — заміська нерухомість буде трендом наступних років, і той, хто першим візьметься за цей напрям, продемонструє ринку новий підхід до такого житла»

Заміська нерухомість – це один із напрямів, який наразі активно розвивається. Тренд на дезурбанізацію, бажання людей жити в комфортних умовах серед природи, при цьому неподалік від міста, стимулюють девелоперів створювати унікальні пропозиції на ринку. Про те, в якому стані ринок нерухомості завершує цей рік, чому люди все частіше перебираються жити за межі столиці, і про новий житловий комплекс бізнес­класу в інтерв’ю Banker.ua розповів Олексій Ревін, генеральний директор групи компаній DIM.

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

— Олексію, чим зараз живе ринок нерухомості? Як би ви охарактеризували період, у якому знаходиться ринок української та, зокрема, київської нерухомості?

— Я запропонував би повернутися у 2020 рік, коли всіх нас застала пандемія. Вона, попри все, простимулювала зростання цін на нерухомість і підштовхнула покупців до більш виваженого вибору місця проживання. Якщо подивитися статистику продажів заміської нерухомості, то з квітня до жовтня ціни зростали як «на дріжджах». Люди почали розуміти, що пандемія — це надовго, потрібно шукати інші, комфортніші місця для своєї життєдіяльності — де є чисте повітря, окрема територія, і де немає великого скупчення людей. Все це призвело до різкого зростання ринку заміської нерухомості та приватного сектору.

У 2021 році поширювалися чутки про те, що в нерухомості чергова «мильна бульбашка» — ціни зростають непомірно, і ми побачимо ще приклади «Укрбуду». Але економічна ситуація говорить про протилежне: падіння цін точно не буде, адже з початку року вартість матеріалів та робіт подорожчала загалом від 15 до 25%, а на деякі матеріали, наприклад, сталь, ціна зросла у кілька разів. Звичайно, це призводить до того, що собівартість будівництва збільшується, а, значить, і ціна продажу теж зростатиме. Сьогодні спостерігається стійкий попит на нерухомість, і це знаходить своє відображення у пропозиції девелоперів на ринку житла.

Проте у жовтні всі девелопери відчули падіння продажів. Зіграла сезонність, плюс ми досягли того рівня цін, коли інвестиційна привабливість не така висока, як була раніше. Відповідно, кількість угод зменшилась. Я вважаю, що ця тенденція триватиме до початку наступного року. Різкого підвищення не буде. Швидше за все, розпочнеться рутинна робота з постійними клієнтами та кінцевими покупцями, які купують для себе. Девелопери вестимуть переговори з інвесторами, які до цього досить активно брали участь у купівлі та продажу активів.

Попри сезонний спад продажів, зараз спостерігається цікавий тренд — залучення іноземного капіталу. Багато європейських країн, у тому числі Ізраїль, формують свої приватні фонди та заходять великим пулом фінансування, викуповують певні об’єкти для подальшого перепродажу. Це продовжуватиметься доти, доки в Україні європейський інвестор матиме прибуток на вкладений капітал більше, ніж у себе.

У середньому в Європі дохід на нерухомість становить від 3 до 5% річних. У нашій країні він у два-три рази вищий, що й приваблює, створюючи бум. Великий плюс України в тому, що за останні кілька років ми навчилися будувати справді якісне житло, і європейці не бояться вкладати в нього. Вони бачать якість, стабільність, гравців, які на ринку вже понад 5-10 років, тому вони усвідомлюють свої інвестиційні ризики, розуміючи, заради чого це роблять.

І хоча цей канал поки що працює не в повну силу, упевнений, він розвиватиметься, а, значить, допоможе нам продавати та підтримувати той рівень цін, який є на ринку.

— Як оцінюєте попит на квартири бізнес-сегменту, його перспективи? Що можна сьогодні вважати бізнес-класом, якими є чіткі критерії, який об’єкт їм відповідає?

— Згадаймо, що якийсь час на ринку переважав комфорт-сегмент, а кілька років тому навіть була тенденція йти у «жорсткий економ», купували смартквартири до 20 м². Сьогодні дійсно йде зростання в бізнес-сегменті, і, згідно зі статистикою, зростання цін за рік в економсегменті не таке високе, як у бізнесі — 17-20% та 24-27% відповідно. Це пов’язано з тим, що у нас з’явився середній клас — амбітні співробітники IT-сфери з високим рівнем оплати праці, часто у валюті, які, у принципі, не звертають уваги на коливання курсу та інфляцію, можуть дозволити собі обирати. Для IT-фахівців дуже важливою є інфраструктура. Їм необхідне свіже повітря, закрита територія, внутрішній сервіс 24/7, карти доступу, діджиталізація всередині житлового комплексу, умови для занять спортом, наявність парку тощо.

Жоден економсегмент під ці критерії не підходить. А оскільки девелопер повинен слідувати запитам, робити ті проєкти, які потрібні, тому й розвивається бізнес-клас.

Важко провести чітку грань і дати точне визначення бізнес-класу, враховуючи також наявність «комфорту» та «комфорту+», преміумкласів. Але крім тих критеріїв, про які я вже сказав, для бізнес-класу також важливі: висота стелі, а це не менше 3 м; якісна шумоізоляція, наприклад, для нівелювання шуму з ліфтових шахт ми робимо подвійну шумоізоляцію; наземний та підземний паркінги — це must have, навіть у комфорт-класі.

— Наскільки пріоритетним є напрям заміської нерухомості для вас? І чи можна вважати проєкт Park Lake City певним флагманом того, яким компанія хоче бачити сегмент бізнес-класу, особливо у форматі заміських комплексів?

— Park Lake City безумовно є флагманом. Початок шляху був складним, але сьогодні зворотний зв’язок від покупців говорить нам про те, що ми все робимо правильно. Тому на наступних етапах реалізації проєкту ми додамо додаткові переваги для ще більшого комфорту наших резидентів, яких тут досить багато.

Резиденти матимуть бажання комфортно жити та відпочивати, не виходячи за територію комплексу, і ми будемо готові їм надати таку можливість. На наступній стадії розвитку у нас з’явиться комерційна та офісна нерухомість, адже треба забезпечити комплекс максимально розвиненою інфраструктурою.

– Як народилася ідея комплексу? Якої мети хотіли досягти?

— Тут зійшлося багато чинників, але головне те, що ми вчасно усвідомили — заміська нерухомість буде трендом наступних років, і той, хто першим візьметься за цей напрям, продемонструє ринку новий підхід до такого житла.

Увесь проєкт Park Lake City, який ми розвиватимемо далі, займає близько 80 га. Зараз роботи йдуть на 25 га, але в перспективі все буде в кілька разів масштабнішим. Ми хочемо показати, що локація, яка знаходиться за 10-15 хвилин їзди від Києва, у чистому полі, за допомогою благоустрою та правильних концептуальних рішень може перетворитися на чарівне місце, де кожна людина знайде для себе щось корисне.

На старті проєкту тут уже було озеро. Ми вичистили його, поглибили, заселили живністю та зробили однією з головних переваг комплексу. Крім цього, ми регулярно інвестуємо у благоустрій: залучили професіоналів із бюро Beloded Landscaping для створення унікального ландшафтного дизайну з рідкісними породами рослин, проєктуємо й реалізуємо велику кількість публічних просторів і місць для відпочинку.

Спочатку не всі наші потенційні покупці розуміли переваги заміської нерухомості. Нам доводилося пояснювати їм переваги проживання тут. Сьогодні не потрібно цього робити — ті, хто приїжджають до нас купувати квартири, вже знають, як багато тут переваг. Наприклад, дістатися до центру Києва дуже просто та швидко, попри те, що ви знаходитесь за містом. Навколо проєкту є вся необхідна інфраструктура: продуктові магазини та розважальні центри, лікарні, аптеки та інше. Плюс усі ці послуги та сервіси будуть згодом представлені у самому комплексі.

Ще однією перевагою є відчуття простору та свободи, завдяки невеликій висотності будинків — максимум 4 поверхи. На території комплексу люди повинні відчувати захищеність, безмежність переміщень і, у гарному розумінні, вседозволеність.

Наш проєкт можна умовно розбити на 4 черги. Перша — Park Lake City VITA, в якій 14 будинків. Більшість з них сьогодні вже практично розпродані. Два будинки ми ввели в експлуатацію влітку, ще два введемо до кінця цього року, і поетапно вводитимемо наступні будинки.

Park Lake City AQUA — друга черга. Має більш преміальний формат. Тут також заплановано 14 будинків, але перевагою буде те, що ми робимо там біоводойми й також надаємо резидентам своє озеро. Можна буде спокійно порибалити, помилуватися красою природи. AQUA буде в іншому ціновому сегменті, ніж VITA. Тут використовуватимуться інші матеріали та технології. Наприклад, панорамне скління із застосуванням алюмінієвих конструкцій, які створять більше комфорту для мешканців комплексу.

Третя та четверта черги — це таунхауси Park Lake City TERRA. У кожному до 50 будинків. Вони відрізнятимуться організацією громадських просторів, але обидва матимуть свої парки, канали, дизайнерське озеленення територій.

Якщо порахувати всі черги, то це близько 95 тис. м² житла. Ми плануємо розвивати цей проєкт протягом 5-7 років, але, дивлячись на плідну співпрацю з партнерами, можемо вже сьогодні припустити, що проєкт ще масштабуватиметься.

— Які квартири пропонуєте? Дво-, три-, чотирикімнатні?

— На вибір споживача квартири від одно- до п’ятикімнатних, від 40 м² до 200 м². Також у Park Lake City VITA є два ексклюзивні будинки, де використовуються інші технології та розташовані лише дві квартири на поверсі. Крім цього, на верхніх поверхах передбачається можливість розміщення камінів, а внутрішнє оздоблення місць загального користування значно відрізнятиметься від решти будинків шляхом застосування дорогих ексклюзивних матеріалів.

Сьогодні проєкт надає покупцеві широкий вибір планувальних рішень. Кожен зможе знайти те, що шукає. Крім того, всі квартири у кварталах VITA та AQUA з терасами, щоб, не виходячи з дому, милуватися природою та дихати свіжим повітрям. У квартирах на перших поверхах є ще й власні зелені галявини.

— Крім IT, де ще ви бачите потенційних покупців?

— Перша група — це молоді амбітні бізнесмени, які працюють у стабільних компаніях, мають середній дохід від 3 до 7 тис. доларів та можуть собі дозволити житло бізнес-класу.

Друга цільова аудиторія — старші люди, які розглядають заміське житло як друге, тобто у них є квартира у столиці, але на вихідні вони хочуть вибратися на природу.

Третя — іноземці, які розуміють, що заміська нерухомість — це щось преміальне. Поки що не всі мешканці столиці розуміють цей тренд, тож іноземці хочуть бути першими. Вони купують житло для себе або для перепродажу.

І четверта, як я вже казав, це просунуті фахівці в IT-індустрії, які можуть дозволити собі працювати віддалено, але з можливістю бути ближчими до природи, тиші та комфорту.

– Що може отримати потенційний інвестор у середньостроковій перспективі, купуючи житло у даному комплексі?

– Окрім житла ми збудуємо апарт-готель, усередині якого буде великий SPA-комплекс. Він працюватиме не лише для мешканців кварталу VITA, а й для AQUA та TERRA.

Крім того, ми починаємо вивчати ринок комерційної нерухомості. На перших поверхах вже викуплено багато квартир та комерційних приміщень для організації торгівлі. Плюс у нас є велика ділянка, на якій розвиватимемо комерцію, — тут з’являться торговий центр, фітнес-клуб, офісні приміщення, супермаркет тощо.

Також ведемо переговори з тенісними школами та клубами щодо організації тенісних кортів на території комплексу. Вже є попередні домовленості, з ким це можна зробити. Спорт для нас також у пріоритеті.

Велику увагу ми приділили паркінгу та кількості місць для паркування. Крім місць навколо комплексу, у нас будуть дві багаторівневі парковки у VITA та AQUA, які почнемо будувати найближчим часом. Кожна з них вміщуватиме до 100 паркомісць і матиме 2 або 3 рівні. У планах досягти співвідношення 1:1 за кількістю паркомісць і квартир. Також у дворах будуть передбачені гостьові місця для паркування, плюс місця, викуплені резидентами. І, звичайно, буде можливість підзарядки електрокарів.

– Який формат оздоблення та ремонту квартир пропонує компанія? Це завжди WhiteBox чи дизайнерський ремонт, перепланування під смаки замовника? Наскільки ви гнучкі у цьому?

– Ми спробували все. Спочатку продавали приміщення під чистове оздоблення, потім почули побажання ринку та запропонували WhiteBox. У питанні перепланувань ми теж досить гнучкі, але наразі юридично це робити складно. Ми, звичайно ж, не дозволяємо зносити опорні конструкції, але вносити зміни в розташування санвузлів цілком можливо. Ми йдемо назустріч інвесторам, домовляємося з ними, під нашим контролем та піклуванням вони можуть спокійно робити те, що можливо. Також працюємо над партнерським проєктом із дизайнерськими студіями, який передбачає реалізацію квартир «під ключ» із повним ремонтом та розміщенням меблів.

– Яким буде формат організації дозвілля та освіти для мешканців комплексу? Чи ведете переговори з приватними школами?

– Звичайно, ми працюємо і в цьому напрямі. На території комплексу передбачається дитячий садок загальною площею до 3 тис. м² і школа. Сьогодні ми ведемо переговори із трьома операторами, це має бути приватна школа високого рівня. Вона буде однією з найкращих шкіл у передмісті.

Також ми ведемо переговори з операторами, яким було б цікаво робити різноманітні клуби за інтересами, наприклад курси робототехніки. Спілкуємося з приватними клініками, які зможуть забезпечити якісне медобслуговування.

– Чи існує кредитна програма придбання житла у співпраці з українськими банками? І чи буде відділення банку у вашому комплексі?

– На території комплексу однозначно з’явиться банківське відділення. Ми ведемо переговори з банками щодо співробітництва у розрізі кредитування, розробляємо кілька нестандартних для ринку України інвестиційних продуктів. Ми готові надати приватним інвесторам кілька способів зайти на наші об’єкти, хочемо допомагати зберігати інвестиції під певні гарантії як з боку банку, так і забудовника.

Сьогодні ми вже надаємо розстрочку від забудовника, а, отже, людина, яка хоче купити об’єкт у нашому комплексі, може розраховувати на те, що початковий внесок буде від 30%. Далі стандартні умови, як в інших девелоперів.

– Park Lake City через 5 років — яким він буде?

– Park Lake City в майбутньому — це зразок заміської нерухомості. Ми хочемо, щоб, придбавши квартиру сьогодні, наш клієнт через 5 років сказав: «Як добре, що я обрав цей комплекс!». Адже через 5-7 років житло тут коштуватиме набагато дорожче. Це буде вже преміальний сегмент із винятковими перевагами та можливостями. Ми як соціально відповідальний та прогресивний девелопер ЗА високу якість продукту та унікальні концепти. Ми завжди на боці клієнта, чуємо його потреби та намагаємось швидко реагувати на трансформацію ринку — це те, що відрізняє групу компаній DIM від інших девелоперів.

Нове позиціювання «Живи більше», яке ми презентували нещодавно, повністю про цей проєкт. Ви не просто купуєте квадратні метри, а продовжуєте собі життя завдяки нашим можливостям та турботі про кожного клієнта!