Продаж столичної нерухомості бізнес-класу під час війни: місія здійснена

Ірина Міхальова, CMO Alliance Novobud, спеціально для Banker.ua

Столичний ринок житла бізнес-класу з самого початку повномасштабного вторгнення був одним із найскладніших сегментів. Влітку 2022-го, хоч і невеликий, але попит спостерігався. Обумовлений він був великими курсовими коливаннями та наявністю гривневої виручки й запасів, які клієнти намагалися конвертувати у стійкіші активи, наприклад, у нерухомість. Восени попит різко зупинився через регулярні ракетні обстріли, відключення електроенергії тощо. Прийшло розуміння, що війна триватиме довго.

Певний оптимізм з’явився зі звільненням Херсону. Тоді спекулянти зрозуміли, що то було «дно ринку», і є можливість повернутися, але вони стикнулися з тим, що ті забудовники, які реально продовжували будувати житло бізнес-класу, були не готові продавати метри за демпінговими цінами. Тож цей попит вщух аж до травня 2023 року.

На початку літа 2023-го, разом з очікуваннями контрнаступу і швидких звільнень територій, обережно підняв голову й попит на нерухомість бізнес-класу. Сприяло цьому і повернення платоспроможних українців, які мали надію на швидкий заробіток чи вигідне інвестування за кордоном, та це не справдилося. Змирившись із ситуацією та пересвідчившись, що в Україні дохідність врешті буде достатньою й покриватиме можливі ризики, інвестори потроху почали повертатися.

Матеріал підготовлений для десятого номеру журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Долаючи страхи

З огляду на складну економічну та безпекову ситуацію сьогодні інвестори прискіпливіше вивчають пропозиції на ринку та обирають об’єкти, які мають високий ступінь готовності — від 50% і вище, або взагалі готові проєкти. Беруть до уваги й те, як змінювалася готовність проєктів протягом останніх півтора років. Девелопери, які імітували відновлення робіт, а не будували реально, залишаються «за бортом».

Інвестори не просто самостійно слідкують за тим, як ідуть справи у забудовників, а й активно залучають рієлторів, більша частина яких на початку вторгнення теж виїздила за кордон. Вони намагалися працювати в ОАЕ чи продавали нерухомість північного Кіпру, маючи до 30% комісії, попри те, що за низькою якістю ці лоти були дуже схожі на кримські проєкти. Сьогодні рієлтори теж повертаються в Україну, адже розуміють, що саме тут їхній основний клієнт, а війна рано чи пізно закінчиться. 

В Alliance Novobud вбачають великий потенціал у співпраці з рієлторами. Як ніколи раніше, сьогодні важливо об’єднувати зусилля на шляху переконання інвесторів, які мають сумніви.  Зі свого боку девелопер намагається бути гнучким та лояльним, генерувати обопільно вигідні пропозиції, шукати шляхи перетину інтересів, заспокоювати та переконувати в надійності інвестицій.

Нині робота з нерухомістю бізнес-класу — це робота зі страхами, яка полягає у дотриманні позитивної динаміки будівництва та в інвестуванні забудовником власних коштів в будівництво проєктів. На жаль, сьогодні ми не можемо вільно знімати відеообльоти коптерами, які з висоти пташиного польоту показують не просто динаміку будівництва, а й як проєкт вписується в канву місцевості. Натомість ми практикуємо щомісячну детальну фотофіксацію робіт на будмайданчиках, знімаємо відео для соцмереж, проводимо онлайн-екскурсії тощо. Навіть залучаємо відомих людей і майбутніх резидентів до фото- та артпроєктів, які ми створюємо безпосередньо на будмайданчиках. Вже цієї осені на Подолі засяє клубний будинок Illinsky House — перший реалізований нами проєкт бізнес-класу у столиці. А невдовзі сподіваємося завершити і другий проєкт — атмосферний Montreal House, який зводиться у самому серці бурхливого культурного та ділового столичного життя.

Просто будувати сьогодні замало

Наша робота з потенційними інвесторами та покупцями дає плоди. Сьогодні спостерігаємо повернення покупця з метою придбання нерухомості бізнес-класу як для себе, так і з метою інвестування. Інвестори перебувають в очікуванні «розтиснення пружини ціни» на високоліквідні об’єкти, як це зазвичай і відбувається у світовій практиці — після значної кризи пружина ціни має розтиснутися набагато більше, ніж за звичайних умов, наприклад, після завершення будівництва об’єкта та введення його в експлуатацію.

Деякі з наших інвесторів купують лоти та просто чекають на збільшення ціни, щоб потім вигідно продати їх, деякі планують зробити оздоблення, меблювання, й розпочати орендний бізнес. Ми готові долучатися до «упакування» таких об’єктів, розглядаємо можливість участі в проєкті з управління нерухомістю тощо. Просто будувати сьогодні замало. Потрібно вибудовувати комунікацію з потенційними клієнтами на рівні надання їм можливостей, вислуховувати ідеї, включатися в діалог. Словом, пропонувати більше, ніж звичайний сервіс із супроводу укладання угоди.

У серпні, до старту сезону весіль, ми виділили пул квартир у наших столичних проєктах, які можна придбати за широким спектром спеціальних умов. Назвали цю пропозицію «Весільна колекція». Кількість запитів від молодих сімей, які хочуть придбати окреме житло, зростає, тож ми готові їм у цьому допомогти. Для спекулятивного попиту, який набирає обертів, також підготували низку продуктів. Зокрема,  колекцію квартир з дуже особливою ціною за «квадрат» для найсміливіших інвесторів, які готові вкладатися вже сьогодні. Активно працюємо з рекомендаціями, рієлторською спільнотою тощо.

Все більше саме з боку рієлторів маємо запитів на Montreal House, що не дивно, адже розташування, концепція та якість виконання проєкту гарантують високу ліквідність активу. Основна аудиторія цього комплексу — люди, які поїздили світом, пожили у США, Канаді тощо, й прагнуть мати в Україні оселю, яка буде максимально схожа за духом та настроєм на їхній закордонний досвід.