Буде вчасно, але за це варто заплатити: розвінчуємо міфи про житло преміум-класу

Столичний ринок нерухомості переживає процес відновлення, який можна назвати своєрідною розкачкою. Це ніби вже прокинувся, але вставати з ліжка ще не хочеться. Проте сегмент житла преміум-класу поступово, але дуже стабільно просувається вперед, тож попит на нього все більше зростає. Як наслідок, зростає і кількість міфів навколо такої нерухомості. Тож Banker.ua разом із Владиславом Максим’яком, комерційним директором компанії Seven Hills, вирішили розібратися, які існують основні міфи про житло класу «преміум», в чому їхня причина, чи можливо розвінчати ці міфи, а також як убезпечитися від викривлення інформації й обрати якісне житло у столиці.

Матеріал підготовлений для десятого номеру журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Нерухомість преміум-класу знову актуальна

Протягом 2022 року на ринку періодично укладались угоди з інвестування в нерухомість, але саме з весни поточного року ринок почав стабільно демонструвати відновлення як з боку попиту, так і пропозиції. Попит на елітну нерухомість  формується за рахунок внутрішньої міграції в країні — нові жителі Києва вже встигли визначитися щодо місця свого проживання у більш довгостроковій перспективі. Ще одна складова — це відкладений попит, який був зумовлений тим, що попри періодичні обстріли люди зрозуміли, що життя все одно триває. Цей тренд буде потроху, але стабільно зростати.

У той же час, якщо розглядати пропозиції в сегменті елітної нерухомості, то не всім учасникам ринку на сьогодні вдалося відновити будівництво.

Варто зазначити, що сегмент «преміум» недоречно порівнювати з житлом класів «комфорт» чи «економ» — насамперед через те, що в «економі» чи «комфорті» клієнти приходять у відділ продажу, аби закрити першочергову потребу у власному житлі, у той час, як у преміум-класі основною метою є саме покращення житлових умов. І тут визначальними параметрами вибору стають якість будівництва та технології, концепція та захищеність території, впевненість у реалізації того стилю життя, який був обіцяний клієнту у відділі продажу. Тому, очевидно, у преміум-сегменті буде менше пропозицій, але саме тому вони інвестиційно більш привабливі.

З 2022 року завершили першу чергу та готуємо до передачі другу

Компанія Seven Hills відновила будівництво проєктів доволі швидко після початку повномасштабного вторгнення, ще з квітня 2022 року, і наразі зберігає високий темп робіт. Наприклад, за ключовим проєктом — ЖК Triiinity — компанія-забудовник вже здала в експлуатацію перший будинок. І це попри те, що станом на лютий 2022 року було виконано всього 12 поверхів монолітних робіт. Зараз його жителі вже почали ремонти у власних квартирах. Наразі компанія активно будує другу чергу і планує завершити будівельні роботи навесні 2024 року, а також почала реалізацію третьої черги.

Що стосується покупців, їх у компанії поділяють на тих, хто купує тут і зараз, бо вони хочуть приступити до ремонту, і тих, хто не поспішає, обирає розтермінування у платежах і готовий очікувати наступного року або 2025-го.

Цільова аудиторія класу «преміум»  — це переважно ті, хто купує нерухомість для себе або дітей, тобто люди, які вже впевнились, де вони хочуть жити далі. Вони встигли провести певний час в ЄС і зробити свідомий вибір на користь України. Це зазвичай власники або керівники підприємств. Крім того, помітне повернення інвесторів, які розуміють тренди ринку.

Основні міфи про елітне житло  та звідки вони беруться

Попри актуальність житла класу «преміум» навколо цього сегмента наразі все ж існує певна кількість міфів. Вони виникають насамперед через велику кількість обіцянок від забудовників. Наприклад, девелопери столичного ринку нерухомості найчастіше обіцяють, що будинок буде введено в експлуатацію в один термін, а здають в інший. Обіцяють закриту територію та преміальну якість, а під час здачі будинку виявляється, що людям за обіцяне треба ще доплатити, оскільки вони вже отримали ключі на руки. Хоча при цьому якісь комунікації не підключені або підключені погано, чи в паркінгу не зроблена гідроізоляція тощо. Тож існує дуже багато нюансів і міфів. Про ключові ми запитали у Владислава Максим’яка, комерційного директора компанії Seven Hills.

Міф 1. Будівництво триває — пропозицій багато

Banker.ua: Перший міф — саме про обіцянки реалізовувати. Наразі дуже багато забудовників заявляють, що вони поновили будівництво проєктів, що пропозиція буде надлишковою, і тому будуть знижки. Але, якщо зазирнути у звіти з будівництва, то може виявитися, що там лише імітація діяльності.

В.М.: Далеко не всім на ринку вдалося відновити будівництво. На сьогодні це ще більше ускладнюється збільшенням собівартості, в тому числі здорожчанням палива та будівельних матеріалів, а також складнощами в логістиці. Є учасники ринку, які обирають концепцію фінансування будівництва без власних інсвестиційних коштів. Зрозуміло, що це не додає стабільності проєкту.

Ми ж будуємо наш житловий комплекс Triiinity чітко за графіком, зберігаючи високі темпи будівництва. Кожного місяця можна побачити, як змінюється картинка на нашому будмайданчику, як все оживає і зростає об’єкт.

Насправді, на ринку є компанії, які ведуть активне будівництво об’єктів сегмента «еліт». І в Seven Hills вважають, що це дуже гарно. Було б чудово, якби весь девелоперський бізнес в Україні виконував свої обіцянки і не підривав довіру покупців. На цьому тлі завжди важлива здорова конкуренція, адже це розвиває ринок. Коли ти бачиш, що конкуренти ввели якусь нову технологію, це спонукає шукати нові архітектурні чи технічні рішення, прискорювати роботу, вдосконалюватися. І потрібно рухатися в цьому напрямі.

Також тут варто згадати про інвестиційну складову. Наразі все ж деякі девелопери заморозили свої проєкти або будують їх надто повільно. За даними сайту ЛУН, темпи здачі житла у Києві знизились майже в 11 разів — з 1,96 млн м² у 2021 році до 0,17 млн м² у 2023-му.

Через це в найближчому майбутньому може бути не так багато нових пропозицій. А людям необхідний вибір, бо вони аналізують ситуацію і думають, наприклад, а чи можна буде через п’ять років цю квартиру продати, чи ні? Чи будуть актуальними певні технічні рішення? Тобто часто розглядають житло преміум-класу як інвестицію. І тому дуже важливо, щоб забудовники активізували зусилля.

Міф 2. Розмиті строки реалізації проєктів — це норма

Banker.ua:  Клієнт, який придбав житло на етапі будівництва, тобто інвестував свої гроші, завжди має знати чіткий строк здачі будинку в експлуатацію. Але буває, що забудовник починає відтягувати строки, при цьому каже, що проєкт буде добудований. Коли, в якій абстрактній перспективі — питання. Тому другий міф про те, що плаваючі строки — це нормально.

В.М.: Ні, це ненормально. Наприклад, якщо ми розглядаємо кейс саме інвестора, то він розраховує на вартість грошей у періоді. Люди, які зараз приймають рішення про інвестування в нерухомість, точно прорахували свої фінансові можливості і чекають чітких строків реалізації проєктів. І саме тому, що ми розуміємо ризики інвесторів, ми не можемо підвести їх по обіцяним строкам реалізації проєкту.

Seven Hills, наприклад, влітку цього року здали перший будинок ЖК Triiinity в експлуатацію — на квартал раніше, ніж було прописано в договорі, тож люди вже отримують ключі. Другий будинок буде збудований до кінця 2023 року — ми йдемо за цим затвердженим графіком, він буде добудований до кінця грудня, а введений в експлуатацію на початку 2024 року.

Міф 3. Житло класу «преміум»  має здешевшати через війну

Banker.ua: Останній, але точно не за важливістю і поширеністю, міф у нашому переліку стосується вартості житла преміум-класу. Дуже багато людей думають, що ціна такої нерухомості повинна зменшитись, адже йде війна. Наразі середня вартість на ринку, за даними ЛУН, складає близько $3000 за «квадрат» у сегменті «преміум». І люди часто питають забудовників: «Чому у вас така висока ціна?».

В.М.: Надійний забудовник має бути дуже прискіпливим до якості будматеріалів і роботи підрядників. У випадку з житлом еліт-класу має бути висока якість у всьому, бо саме з цим приходить клієнт. Наприклад, якщо у нас запроєктовані панелі бренду LAMINAM, ми маємо використовувати саме їх. Якщо прописані вікна Schüco — одні з найкращих за якістю, то мають бути тільки вони. Якщо у проєкті зазначені надійні ліфти Schindler, то ми  встановлюємо їх. Ми обираємо найкращі компоненти для наших мешканців.

Невже якийсь покупець захоче, щоб забудовник оптимізував свій бюджет на будівництво і почав використовувати більш дешеві матеріали? Навряд. Більше того, це не відповідатиме запиту наших клієнтів. Ми не передбачаємо здешевлення житла  класу «преміум».

Преміум-клас — це високий рівень сервісу

«Кожен клієнт компанії Seven Hills є для нас особливим. Ми завжди використовуємо персоналізований підхід до покупців. Насамперед обов’язково проводимо екскурсію на будівництво», — зазначає Владислав Максим’як.

Клієнту показують вже збудований перший будинок, гарне лобі, тобто створюють таку атмосферу, щоб людина відчула, як воно — жити в такому комплексі, як ЖК Triiinity.

Крім того, комплекс має свою обслуговуючу компанію. «Ми намагаємося, щоб наш Сервіс 360 був розрахований саме на мешканців, відповідав усім їхнім вимогам, тому надаємо широкий та продуманий комплекс послуг», — додає експерт.

Наприклад, мешканці можуть скористатися послугами хімчистки на дому та пральні. Також у комплексі є власна дизайн-студія, де дизайнер допоможе створити стильний і гарний дизайн-проєкт, а забудовник зможе його одразу реалізувати. Таким чином, клієнти отримують готову квартиру з ремонтом.

Також для всіх людей завжди важлива безпека, особливо, під час війни. Комплекс має свій дворівневий паркінг і повністю закриту територію, яку додатково покриває сучасна система відеонагляду, забезпечуючи високий рівень безпеки. Seven Hills як забудовник намагається мінімізувати будь-які ризики для своїх мешканців.

Ще одним із ключових стандартів класу «преміум» є коефіцієнт співвідношення кількості паркомісць до кількості квартир у житловому комплексі на рівні 1,4. Наприклад, у ЖК Triiinity налічується 588 паркомісць на 408 квартир, що повністю відповідає вимогам сегмента.

Загалом компанія опрацювала свій багаторічний досвід роботи з преміум-класом, який мала у своєму ЖК Park Avenue, і втілила все найкраще в новому житловому комплексі Triiinity.

Як запобігти появі міфів про житло класу «преміум» і де шукати правду

Репутація для девелоперів — це найголовніше. Але не тільки та, яка була до війни, а саме та, яка формується протягом повномасштабного вторгнення. Кожен день забудовник повинен доводити клієнтам, що будівництво триває, а обіцянки виконуються.

Покупцям варто моніторити темпи будівництва — для цього можна завітати на сам будмайданчик або відслідковувати новини на сайті забудовника. Також варто ретельно ознайомитися з дозвільною документацію на сайті.

Крім того, важливо почитати відгуки реальних покупців та мешканців про компанію та проєкт у соцмережах або на форумах. Тобто потрібно читати дуже багато інформації про бажаний об’єкт нерухомості і робити це систематично, щоб розуміти, чи виконує забудовник свої обіцянки.

При цьому, дуже важливим є комплексний підхід до будівництва. Має значення не тільки, що компанія будує, а й як дбатиме про свого клієнта надалі. Якщо мова йде про преміум-клас, у цьому сегменті люди дуже прискіпливі й обирають якість. Тож необхідно дивитись, як в подальшому обслуговуватимуть зданий будинок. Якщо є велика прибудинкова територія, поцікавтеся тим, чи буде трава через рік така ж зелена, чи буде вашій дитині, де гратися, чи збережеться дорожнє покриття в ідеальному стані, чи є керуюча компанія у цього будинку і наскільки вона допомагає вирішувати всі ці питання.