Тенденції ринку комерційної нерухомості в Україні у 2024 році: поступове відновлення та зацікавленість інвесторів

Ринок комерційної нерухомості України переживає низку випробувань через війну, що триває. Проте, попри значні виклики, він демонструє стійкість та адаптивність, з’являються нові тренди та перспективи розвитку. Banker.ua разом з експертами ринку розглянув ключові тенденції сегменту комерційної нерухомості в Україні у 2024 році, проаналізував вплив війни на ринок, а також розбирався у перспективах його відновлення та подальшого розвитку.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Поточний стан ринку комерційної нерухомості

Через бойові дії, тимчасову окупацію деяких територій та значну міграцію населення, попит на комерційну нерухомість в Україні скоротився. Це призвело до падіння орендних ставок, особливо в офісному та торговельному сегментах. А рівень вакантності приміщень значно зріс, адже багато компаній змушені були тимчасово або назавжди призупинити свою діяльність.

Крім цього, змінилися пріоритети орендарів щодо вибору нерухомості. Наразі більше мають попит приміщення, розташовані в безпечних місцях, з доступом до бомбосховищ, автономними джерелами енергії та генераторами.

Ринок комерційної нерухомості у східних та південних регіонах України суттєво постраждав через бойові дії. Багато приміщень було пошкоджено або зруйновано, що призвело до різкого зниження попиту та орендних ставок. Водночас західні регіони України стали більш привабливими для бізнесу через відносно безпечну ситуацію. Це призвело до зростання попиту на офісну та складську нерухомість в цій частині країни.

Київ залишається діловим центром України, але ринок комерційної нерухомості міста також зазнав впливу війни. Хоча наразі попит поступово відновлюється.

Важливо зазначити, що прогнози розвитку ринку комерційної нерухомості в Україні значною мірою залежать від подальшого розвитку військово-політичної ситуації в країні.

Попит і ціни на комерційні площі

Ринок комерційної нерухомості України в 2024 році продовжує відновлюватися після падіння, викликаного війною. Наразі ця сфера розвивається, і на неї впливає безліч факторів, як економічних, так і соціальних.

Сергій Шинкаренко, експерт у сфері девелопменту, маркетингу та управління проєктами, СЕО компанії Enhance Development стверджує, що на сьогодні сфера нерухомості, незважаючи на надскладні реалії, залишається однією з найбільш дохідних в Україні. Особливо це стосується Києва та Київської області, а також західних регіонів країни, а саме Буковеля. Найперспективнішими для інвесторів у 2024 році можуть стати напрямки торгівельної та курортної нерухомості в України. До торгівельної нерухомості слід віднести комерційну нерухомість на перших поверхах житлових комплексів, для розміщення будь-якого бізнесу чи здачі приміщення в оренду.

«Головне для майбутніх інвесторів – обирати вже здані в експлуатацію житлові комплекси або ті, що знаходяться на фінальній стадії будівництва. Ціна залежатиме від площі, все індивідуально, орієнтовно – від $150 000. З плюсів: вже готова клієнтська база – жителі будинку, — констатує Сергій Шинкаренко. — Ще один вид комерційної нерухомості, що може приносити прибуток через здачу в оренду номерів в готелі, будинків тощо».

Водночас, за словами керівника групи R&D та маркетингу А Девелопмент Броніслава Чумака, на комерційному ринку наявні невтішні свідчення стагнації, що фіксуються на ринках США та Європи, де рівень вакантності в бізнес-центрах та ТРК сягнув 17%, які не пройшли осторонь України. Але на відміну від передумов, що сформували поточну ситуацію в країнах заходу, триваюча війна досі є ключовим чинником, що впливає на локальний ринок.

«І хоча ринок демонструє стримане відновлення в показниках ключових ставок оренди та незначні зрушення в сегменті інвестицій, мова щодо виходу навіть на довоєнний (до повномасштабного вторгнення – ред.) рівень наразі не йде. Цьому не сприяє і фактор того, що девелопери відтермінували старт реалізації нових обʼєктів, подекуди завершуючи будівництво виключно тих, що були розпочаті до 2022. Останні місяці 2024 ознаменувалися ж виходом на певне цінове плато: досягши поточної позначки, коливання балансують в межах несуттєвих 1-2%», — стверджує Броніслав Чумак.

Керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд» Анна Анісімова повідомила, що у поточному році компанія фіксує зростання попиту на комерційні площі. Минулого року попит був нижчим, до того ж сфокусованим здебільшого на невеликих приміщеннях.

«Зараз у Києві збільшився інтерес до площ від 150 квадратних метрів. Таку комерцію купують під дитячі навчальні заклади, ресторани, супермаркети. І ми радіємо цим тенденціям, адже це означає, що бізнес пожвавився, попри війну підприємці готові вкладати кошти у власний розвиток, це позитивний показник для економіки країни. Для розуміння обсягу інвестицій, вартість приміщення площею 150 квадратів починається від 300 тисяч доларів США. Чималі суми. І бізнес, зваживши усі ризики, готовий їх інвестувати», — розповідає Анна Анісімова.

Перспективні регіони

Ринок комерційної нерухомості – це складний механізм, який складається з різних учасників, кожен з яких відіграє свою роль: від конкуренції до плідної співпраці. Орендарі та орендодавці є основними учасниками ринку, а посередники допомагають їм знайти один одного. Взаємодія цих гравців формує попит і пропозицію на ринку комерційної нерухомості, а також впливає на ціни, умови оренди та інші фактори.

«Географія активних бойових дій спровокувала підвищення попиту, а з нею — і обʼєму пропозицію на ринках торгівельно-складської нерухомості в центральних та західних регіонах України. Внаслідок цього відбувся й перерозподіл в логістичних потоках і розвиток нових транспортних хабів. Також, активними були й представники категорії рітейлу, зокрема в 2023 активно відкривали нові представництва в Івано-Франківській, Львівській, Волинській областях (Fozzy Group, АТБ, Таврія, представники FMCG, droggery, dollar stores, мережеві магазини електроніка та побутової техніки). Відкриття нових ТРЦ в 2024 р. заявлено в Хмельницькому, Вінниці, Одесі», — каже Броніслав Чумак, А Девелопмент.

За його словами, зберігається тренд на українські бренди, не дивлячись на повернення в Україну міжнародних гравців (Inditex, H&M, LPP). ТРЦ все активніше поповнюють свій tenant mix (ред. пул орендарів) локальними гравцями ритейлу. Водночас Київ, та деякі менші міста, майже досягли показників довоєнної відвідуваності. Але через зростання вартості будівництва, брак робочої сили та безпекові ризики, нових гравців на ринку ТРЦ Києва не з’явилось і нових обʼєктів не слід очікувати раніше 2025-2026 рр.

За словами Сергія Шинкаренка, Enhance Development, зважаючи на воєнні реалії, одним з найпопулярніших напрямків інвестування у 2023 році була саме курортна нерухомість. Особливо – у Львові та Буковелі. У наступних роках тенденція обіцяє лише посилитися.

Інвесторам варто звернути увагу на апарт-готелі, а також будинки в котеджних містечках. Часто в таких вже наявні управляюча компанія та якісний готельний сервіс.

Можна купити будинок чи готельний номер та отримувати пасивний дохід, не докладаючи особливих зусиль. Ціна на готельні номери в Буковелі сьогодні в середньому становить від $70 000 до $120 000 за номер.

Водночас найчастіше орендарями великих комерційних площ виступають мережевий ритейл, освітні проєкти (приватні садочки та школи), ресторани, салони краси.

«Львів має дещо іншу структуру попиту. Там цікавляться меншими площами й не з метою купівлі, а саме оренди. Комерційні приміщення шукають переселенці, бізнес в релокації. А у Києві, навпаки, понад 60% угод — це місцеві, — запевняє Анна Анісімова, Інтергал-Буд. — З цікавих кейсів компанії — оренда приміщення школи в одному з наших столичних житлових комплексів. Це бізнес із Харкова. Вони переїхали до більш безпечного Києва та відкривають тут навчальний заклад. Йдеться про окреме просторе приміщення, збудоване для освітньої діяльності. Будівля відповідає абсолютно всім сучасним вимогам щодо безпеки та комфорту».

Чи вигідно інвестувати в комерційну нерухомість

Попри виклики, пов’язані з війною, ринок комерційної нерухомості України все ж таки зберігає інвестиційний потенціал. Зацікавленість потенційних інвесторів у ринок комерційної нерухомості в Україні є помітною, особливо в ключових регіонах.

За словами Броніслава Чумака, А Девелопмент, на ринок України виходять нові міжнародні гравці: польський HalfPrice, американський Kitchen Aid, відкрились перші бутіки EA7, DKNY. З відновленням попиту споживачів, який вже показує позитивну динаміку, буде рости пропозиція, а отже і зацікавленість потенційних інвесторів. Логічним наслідком цього процесу стане і поступово відновлення девелоперами реалізації призупинених проєктів.

«Так, нашою компанією продовжується реалізація ТРЦ в мультифункціональному комплексі White Lines, де якірними орендаторами будуть Сільпо, Multiplex, Energym та інші, — каже Броніслав Чумак. — Щодо інвестицій у комерційну нерухомість, то попри ризики, з-поміж українців є категорія тих, хто готовий вкладатися в цей сектор, включаючи інвестиції в здані офісні центри з дійсними контрактами на оренду. Але що цікаво, що характерним для всіх підкатегорій, став запит на лоти з ремонтом, а подекуди й з меблями. Певна частина цих об’єктів відновили ціни довоєнного рівня, принаймні в гривні. Проте така ситуація може призвести до спекуляційного розвитку сектора, який стане виключно дорогою «стоянкою» для грошей, які не можливо вивести за кордон. Без появи нових площ, навіть незначні інвестиції можуть призвести до підвищення цін, які навіть зараз знаходяться на доволі високій планці».

Анна Анісімова з Інтергал-Буд додає, що зацікавленість до комерційної нерухомості є й вона обумовлена потенційним дефіцитом якісних комерційних площ.

«За останні два з лишком роки у столиці майже не з’явилося нових девелоперських проєктів. Будують мало. Тому хорошої комерції, здатної задовольнити сучасні вимоги до площ під ведення бізнесу, бракуватиме. Це все відбувається на тлі лояльності власників приміщень, девелопери все ще досить гнучкі у перемовинах, готові надавати знижки. Але це триватиме недовго. У міру скорочення пропозиції комерційної нерухомості ціни зростатимуть, на це варто зважати», — продовжує вона.

Ще один фактор, що підживлює попит, — це іпотечні програми для купівлі комерційної нерухомості.

«Поки що це не дуже поширена практика. Однак вона є. До прикладу, раніше вигідних кредитних рішень на цей сегмент нерухомості не було. Зараз вони почали з’являтися. У партнерстві з Банком «Львів» реалізується угода на придбання великої комерційної площі на території ЖК «Паркові Озера». Це чудова нагода для підприємців, що планують масштабуватись. Саме тому фінустанова пропонує позики на купівлю комерції на досить вигідних умовах у гривні або доларі США. Є можливість отримати кредит без застави. Тобто пропозиція справді цікава для бізнесу», — підсумовує Анна Анісімова.

Вона також зазначила, що є й державні кредитні інструменти, як от пільгова програма «5-7-9%». В рамках неї можна взяти позику на нерухомість для здійснення підприємницької діяльності. Звісно, йдеться про не дуже великі суми, а відтак — невеликі площі. Проте зважаючи, що це гривнева іпотека під знижений відсоток, пропозиція є дуже привабливою.