З повагою до зобов’язань. Яким «Інтергал-Буд» бачить ринок нерухомості України

Banker.ua продовжує спецпроєкт «На своєму фронті», в якому ми зібрали історії українських банків і бізнесів про те, як вони функціонують від початку війни. Це повноцінні бізнес-кейси, які розкривають шлях окремих команд протягом всіх місяців після 24 лютого.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Сьогодні публікуємо кейс компанії «Інтергал-Буд». Текст наведений нижче.

Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики одного з найбільших забудовників України «Інтергал-Буд», про ринок нерухомості під час війни, ризики та переваги інвестицій в українське житло та перспективи після війни, спеціально для Banker.ua.

— Як війна вплинула на ринок нерухомості, і як розподілився попит на первинному і вторинному ринках?

— Кількість пропозицій і угод влітку, звісно, скоротилися. Восени, після запуску багатьох будівельних проєктів, ситуація з угодами має тренд до зростання. Забудовники хочуть будувати проєкти та продавати тут і зараз. Попит наразі розподіляється як 60 на 40 між первинним і вторинним житлом. З початком війни пропозиції на вторинному ринку впали на 50%. Влітку власники продавали квартири переважно через власні гострі потреби. Тоді ж на ринок Києва вийшли покупці з Дніпра, Запоріжжя, Херсона, Миколаєва, через що зріс попит на «вторинку» з бюджетом $40-70 тис. Це було логічно, бо у липні-серпні забудовники займалися відновленням продажів та будівельних робіт, вводили проєкти в експлуатацію, оформлювали документи на готові будинки.

Наразі більшість власників «вторинки» не хочуть її реалізовувати, бо розраховують на зростання цін після війни. У свою чергу, забудовники зараз продають багато сучасних проєктів з високою готовністю чи вже введені в експлуатацію.

Так, Інтергал-Буд увів в експлуатацію 4 будинки (ЖК Причал — 1 буд. 1-5 секції, ЖК Сирецькі сади — буд. 8, ЖК Озерний гай — буд. 7, ЖК Академ-Квартал — буд. 3). Це майже 300 готових квартир.

До війни різниця в ціні між «вторинкою» та новобудовами складала 30% у валютному еквіваленті на користь «первинки», але наразі різниця мінімальна. Плюс квартира у введеному будинку від забудовника має значно менше юридичних ризиків, ніж квартири вторинного фонду.

Люди зараз активніше цікавляться великими площами — у пріоритеті 2- та 3-кімнатні квартири.

У структурі продажів переважають 100% передоплата та розтермінування до 3 місяців — 70% угод.

— Наскільки вкладатися в нерухомість в Україні під час війни взагалі має сенс?

— Війна зачепила не тільки економіку України, але й Європи, і США. Світовий борг цьогоріч стрімко зростає — держборг усіх країн складає вже 80% світового ВВП. Це призведе до інфляційних процесів, девальвації багатьох валют світу. Ми вже бачимо знецінення євро, а інтервенції Японії призводять до послаблення долара.

Світові фінансові ринки завмерли в очікуванні рішень ФРС США на наступний бюджетний рік. І хоча після виборів у Сенат США є позитивні моменти на фінринках, більшість експертів кажуть, що це тимчасово, і надалі слід очікувати рецесії глобальної економіки.

Ринок криптовалют зазнав найбільшого історічного падіння у 2022 році — на 63%. Біткоїн тільки 8 листопада впав на 10%, а за 9 листопада — ще на 5,5% — до $17 656. Etherіum також досягнув найнижчого рівня з липня. Співзасновник біржі FTX і криптомільярдер Сем Бенкман-Фрід взагалі втратив 94% свого статку — біржу продаватимуть.

Через санкції, падіння фінринків, рецесії глобальної економіки з ринку України вийшов один з провідних брокерів фондового ринку Фрідом Фінанс — з ним українці, не маючи брокерської сертифікації, могли купувати цінні папери, формувати безризиковий портфель акцій за індексом S&P 500.

Ринок дорогоцінних металів також «лихоманить», але золото можна хоча б фізично зберегти до кращих часів.

Весь цей опис ситуації на ринках для того, щоб показати, що тримати кошти в матраці чи в банку зараз недоцільно, боятися інвестувати — також, бо євро та долар девальвують, їхня купівельна спроможність зменшується. Тож інвестиції у нерухомість — чи не єдина «тиха гавань», щоб перечекати шторм валютних та фінансових ринків, це точно має сенс.

По-перше, скоро рік, як забудовники не виводять нових проєктів, добудовують розпочаті. При цьому після завершення війни люди активніше інвестуватимуть. Але збільшений попит і зменшена пропозиція сприятимуть зростанню цін. Також програма ЄОселя сприяє зменшенню пропозиції готових квартир.

По-друге, розуміючи, що купівельна спроможність інвесторів не встигає за курсовим зростанням, більшість забудовників зафіксували курс долара на рівні 34-35 грн. Чи надовго це — не знає ніхто, але це гарна можливість — купити квартиру за $45 тис., яка півроку тому коштувала $65 тис.

Зазначу, що поки будівля у процесі будівництва, забудовник має зобов’язання її відновити в разі пошкодження. Хоча зараз темпи виконання робіт можуть бути довші, адже багато співробітників вступили до Сил оборони.

— Наразі існує багато ризиків, пов’язаних із війною, — чи є варіанти застрахувати нерухомість?

— Щодо страхування від влучання ракети в нерухомість, тут саме зобов’язання забудовника є основним гарантом. Тож слід обирати забудовників із високими рейтингами і репутацією. Бо навіть якщо ви отримаєте виплату за свою квартиру, все одно не зможете відбудувати будинок самотужки в разі пошкодження.

Завдяки розтермінуванню від забудовника або іпотеці можна зменшити ризики щодо втрати своїх коштів. З іпотекою клієнт не прив’язаний до валютних ризиків, бо відсоткова ставка у гривні. Більшість банків надають пільговий період під час війни. До того ж, тут є обов’язкове страхування житла та життя.

— Як бути тим, хто інвестував гроші в нерухомість до війни?

— Із розумінням ставитися до того, що забудовник може переносити терміни здачі, та своєчасно сплачувати розтермінування. Всі забудовники виконають свої зобов’язання, у крайньому випадку, після війни. Але 90% новобудов Києва наразі відновилися, інші будуть відновленні найближчим часом.

— Дехто зараз розглядає можливість придбання житла в Європі. Що ви про це думаєте?

— За ці кошти можна придбати готове житло площею до 40 м² у містах, де є робота. У Києві ж за цю суму ви купите 3-кімнатну квартиру в готовому ЖК.

Майже у всіх пограничних з Україною країнах ЄС наявність нерухомості не дає привілеїв щодо отримання громадянства чи постійного виду на проживання. 

Серед інших, Польша і Румунія — найперспективніші країни для наших громадян. Але краще обирати мегаполіси, де є робота, а не провінційні містечка.

Для купівлі нерухомості у країнах ЄС треба підтвердити походження коштів, якщо сума перевищує €15‑20 тис., мати відкритий рахунок у банку в місцевій валюті.  Сьогодні майже немає легального способу сплатити з України €80 тис. за купівлю нерухомості за кордоном. Дехто намагається вивозити готівку, але через держкордон без підтверджувальних документів можна перевезти €10 тис.

Процес купівлі нерухомості у Польщі триває до 6 місяців, хоча українці там мають однакові права з поляками в цьому питанні. Українець може отримати іпотеку, але довго перевірятимуть довідки з місця роботи, розмір зарплати тощо. Також у Польщі, як і в інших країнах ЄС, загальне кредитне навантаження не може бути більше 25-30%. Плюс високі комунальні платежі: наприклад, за квартиру в 65 м² треба сплачувати 150-160 €/міс.

Румунія наразі має аналогічний до нашого рівень цін на нерухомість. Від €40 тис. можна придбати непогану квартиру в Бухаресті. Але пам’ятаємо про вимоги до підтвердження платоспроможності, і додатково за купівлю новобудови доведеться сплатити 8% податків та сборів. До того ж, румунська мова, без якої складно знайти роботу, важка для вивчення.

У Німеччині вартість прийнятної квартири у 40 м² стартує від €140 тис. Комуналка в середньому складає 3 €/м². Наявність нерухомості в Німеччині не надає права на громадянство чи постійного виду на проживання.

Тож зараз придбання нерухомості в ЄС є, скоріше, дорогою схованкою, ніж перспективною інвестицією. Якщо ж придбати квартиру як інвестицію під оренду, то річна дохідність складе в середньому 4% проти 8-9% в Україні.

— Чи має «Інтергал-Буд» цікаві пропозиції для клієнтів?

— Ми пропонуємо наразі фіксований курс 34 грн/$, додаткову знижку 3% для ВПО, військових, медиків та вчителів, розтермінування до 5 років із першим внеском 20-30%. У ЖК, будівництво яких відновили в листопаді, пропонуємо навіть знижки при розтермінуванні до 3 років у розмірі 5-10% (ЖК Паркові озера-2, ЖК Голосіївський). При розтермінування до 3 місяців зберігаємо умови як при 100% оплаті; до 2 років — фіксуємо ціни. Активно співпрацюємо з Ощадбанком, Глобус Банком, ПриватБанком, Скай Банком та Укргазбанком щодо іпотеки єОселя. Навіть маємо розтермінування на ремонти на 1 рік без першого внеску.

— Які перспективи у ринку нерухомості найближчим часом?

— Помірне відновлення та зростання, оскільки є такі стримуючі фактори, як робоча сила, інфляція, виробництво будівельних матеріалів. Але покупці повертаються до ринку української нерухомості. Забудовники перелаштували власні бізнес-процеси і готові до будь-яких викликів.