Земля – новий актив із дохідністю понад 10% на рік

Які можливості відкриває перед інвестором запуск ринку землі сільсько­господарського призначення?

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Алекс Ліссітса,  засновник інвестиційного об’єднання Land Club, президент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», гендиректор агрокомпанії ІМК

Нещодавно до клубу земельних інвесторів Land Club вступила бізнесвумен, яка живе та працює на три країни: Україну, Монако та ПАР. Зокрема, в ПАР разом із чоловіком вони займаються алмазним бізнесом. Подружжя має багатий досвід інвестування в різні класи активів, в тому числі нерухомість, коштовності, стартапи, цінні папери. «Досі шкодую, що свого часу не придбав сільськогосподарську землю в Нідерландах: ціни там за кілька років зросли на 70%. Це могло бути одним з найбільш вдалих вкладень у нашій практиці,  — зізнався чоловік потенційної інвесторки під час нашої зустрічі. — Вірю, що на Україну чекає той самий сценарій, і цього разу ми не проґавимо шанс».

1 липня в Україні запрацював ринок сільськогосподарської землі. І поки малодосвідчені дрібні інвестори приглядаються до землі як активу і вагаються, їхні підкуті колеги активно скуповують ділянки в Чернігівській, Сумській, Полтавській та низці інших областей, де зосереджені найпривабливіші землі. Дехто з них за два місяці вибрав визначену законодавством квоту — 100 га в одні руки. Хто ці люди? — інколи питають мене. Представники інвестиційного класу на кшталт нової членкині Land Club, в основі фінансової стратегії яких лежить принцип: «Гроші повинні працювати». Вони знаються на активах і дивляться на кілька кроків уперед.

Як саме працюють гроші на українському ринку сільгоспземлі, і які фактори впливають на його функціонування?

Основний фактор — законодавчі обмеження, згідно з якими землю сільськогосподарського призначення можуть купувати тільки фізичні особи-громадян­­и України, не більше 100 га в одні руки. З 2024 року доступ на ринок землі отримають юридичні особи, а фізичні особи зможуть купувати вже до 10 000 га землі. Іноземці ж так і залишаться табуйованою категорією інвесторів у цей актив.

Другий фактор — високий рівень розвитку агробізнесу в Україні. Більше півтора десятка учасників рейтингу українського Forbes — власники агрохолдингів. Тож земля за таких обставин — не просто нерухомість, а стратегічно важливий ресурс в агровиробництві, який через свою цінність для бізнесу та обмеженість буде дорожчати і залишатиметься високоліквідним активом. Про яку обмеженість мова? Із близько 30 млн га землі, що поступово буде виведено на ринок, дійсно інвестиційно привабливими є 7 млн га, розташованих у сприятливих для ведення ефективного агробізнесу регіонах та в оренді у найбільших агрокомпаній.

Цей ринок навіть не підліток, а немовля. Повинен минути певний час, щоб він хоча б устав на ноги. Правила та інфраструктура на ньому тільки формуються. Зокрема, на початку липня тільки 12%  нотаріусів потенційно мали можливість здійснювати угоди купівлі-продажу відповідно до процедури. Далеко не у всіх пайовиків, зацікавлених у продажі своєї землі, в порядку документи, що також значною мірою затягує укладання угод. Земля — явно недооцінений актив: від $600 до $2500 за гектар залежно від регіону. Адекватна ціна на неї тільки починає формуватися, і цей процес розтягнеться мінімум на два роки.

Тим не менш, досвідчені інвестори добре розуміють, що означає ловити рибу в каламутній воді. Поки земля дешева, а правила несформовані, вони активно заходять на ринок. Для цього на сьогодні є принаймні три доступні моделі.

1. Майданчики для масових транзакцій купівлі/продажу землі на кшталт OLX.  Вони дають змогу одночасно залучити велику кількість продавців та покупців, сформувати ціну. На такій площадці, як, наприклад, «Доброзем», у приватному онлайн-кабінет­­і покупець і продавець можуть домовитися про форму розрахунку, обрати нотаріуса та обговорити інші деталі угоди. Один пай — приблизно 4 га. За умови великої кількості пропозицій інвестор може поступово підібрати непоганий пул ліквідних ділянок. Такі майданчики можуть бути цікавими тим, хто вже займається або планує зайнятися агробізнесом: фермерам, що розширюють свій земельний банк, приватним землевласникам, дрібним інвесторам, які тільки починають займатися бізнесом тощо.
2. Бутікові компанії, такі як Land Club, пропонують інвесторам ліквідні землі, які перебувають в оренді в агрохолдингів. Вони підбирають лоти, орієнтуючись на побажання та цілі клієнтів, закривають угоду «під ключ». Клієнти таких компаній націлені на масштабні капіталовкладення: від $20 000 до кількох мільйонів. Тут, як ми розуміємо, вже не йдеться про масовість. Серед інвесторів є й агробізнесмени, але землю вони купують не для ведення сільського господарства, а як спосіб диверсифікації інвестицій та отримання пасивного доходу. Сільське господарство й інвестування в  сільськогосподарську землю — це в корені різні бізнеси.

Як виглядає бізнес-модель у даному випадку? Інвестор купує землю, орендовану агрокомпаніями, які стабільно та справедливо розраховуються із власниками ділянок. На сьогодні орендна плата складає близько $200-250 за гектар на рік. Дохідність — на рівні 7-10% у доларах. Досить непогані показники у порівнянні з іншими інструментами інвестування, доступними в Україні. Крім того, саме ці землі мають найвищий потенціал зростання ціни. Спираючись на міжнародний досвід, земельні експерти прогнозують зростання ціни  на 15-20% на рік.

У сусідній Румунії сільськогосподарська земля сьогодні коштує $7000 — 9000 за гектар.  У Болгарії за 10 років вартість активу зросла вдесятеро — до $10 000 за гектар.  У Польщі ринок відкрився 2006 року зі стартовою ціною на землю €2000.  У 2019 році гектар коштував вже €11 000. В  України є всі шанси повторити динаміку сусідів.

Як і в роботі з будь-яким іншим активом, для пасивного інвестора в землю на старті важливо розуміти не тільки точку входу, але й точку виходу. З 2024 року, коли агрокомпанії отримають право купувати землю, вони активізуються в переговорах із власниками. Таким чином, нинішній орендар землі за 2,5-3 роки виступатиме вже в ролі потенційного покупця, готового викупити орендовані ділянки із премією 40-60% на вкладений інвестором капітал. Продати можна всю землю або її частину. Або ж «посидіти» в інвестиції та почекати кращої цінової кон’юнктури — все за аналогією до фондового ринку.

3. Ще один варіант роботи із землею як активом — участь у фонді колективного інвестування. Таких фондів є кілька, і вони позиціонують себе як інструмент отримання доходу від пасивних операцій в українському АПК. Придбання землі сільськогосподарського призначення на внески учасників фонду з метою подальшого здавання землі в оренду та отримання ренти — насправді гарна ідея. Але наразі, поки ринок закритий для юридичних осіб, її складно реалізувати. Можливо, в майбутньому, починаючи з 2024 року, вона себе виправдає та принесе дивіденди тим, хто в неї повірив. Тоді ж з’являться компанії-власники паїв, і вже можна буде говорити про ленд-менеджмент, цивілізоване ціноутворення і в цілому правила гри на цьому ринку.

Повторюся: я не радив би довго чекати на ідеальний штиль. Золоте правило інвесторів: дохід — премія за ризик.