Залізобетонна надійність: чому інвестиції в нерухомість не втрачають актуальності

Українці традиційно звикли розглядат­и нерухомість як надійний та вигідний інвестиційний інструмент. Тому Banker.ua вирішив розібратися, як працює ринок нерухомості України, які існують тренди, що відбувається з цінами і як вони змінюватимуться, а також які знакові об’єкти здаються в експлуатацію найближчим часом.

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Житлова нерухомість

Прибуткові продажі

Інвестиції в нерухомість —  мабуть, найтрадиційніший для багатьох спосіб отримувати пасивний дохід. Якщо з інвестиціями в цінні папери або криптовалюти потрібно розбиратися, то з купівлею нерухомості, на перший погляд, все зрозуміло.

«Будівельна галузь наразі залишається чи не найнадійнішим з усіх зрозумілих інструментів інвестування для українців. Вкладення коштів у первинну нерухомість на початковому етапі будівництва вже до моменту здачі об’єкта в експлуатацію може принести 30% доходу у валютному еквіваленті і більше. Тому немає нічого дивного в тому, що, за оцінками фахівців, приблизно 40% житла в Києві купується як інвестиція з метою подальшого перепродажу або здавання в оренду», — розповідає Banker.ua СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.

Він додає, що ситуація у 2022 році навряд чи суттєво зміниться, проте є кілька погано прогнозованих факторів, що можуть вплинути на неї. З одного боку, вартість житла, скоріше за все, й надалі зростатиме через ціну будматеріалів, збільшення заробітної плати будівельників тощо. З іншого — невідомо, що буде з коронавірусом, скільки буде локдаунів, якою буде політична ситуація та як все це відіб’ється взагалі на економіці та на будівельній галузі зокрема.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ), в 2021 році триває здорожчання квартир. За півроку житло на первинному і вторинному ринках вже зросло в ціні на 15-18% і 7-10% відповідно залежно від регіону.

За оцінками АФНУ, до кінця 2021 року вартість квартир може збільшитися ще на 5-7% на первинному та на 3-5% на вторинному ринках житла, і впродовж осені, до середини грудня, варто очікувати на суттєві цінові зміни. Цілком вірогідно, що за підсумками цього року вартість квартир на «первинці» може зрости до 25%, а на вторинному ринку — до 12%.

За словами Юрія Піти, президента Асоціації фахівців з нерухомості України, за 6 місяців рівень попиту зріс більш ніж на 20%, і наявні всі передумови для його подальшого зростання: «Ринок житла є фактично безальтернативним для того, щоб зберегти та примножити наявні кошти. Саме тому впродовж першого півріччя, незважаючи на два локдауни, попит на житло зростає на 3-5% щомісяця».

Впливають на зростання попиту і, відповідно, на цінову динаміку два об’єктивні фактори: розвиток іпотеки та більш лояльні програми розтермінування від забудовників.

За даними Піти, кількість інвестиційних угод із метою збереження коштів на первинному ринку зросла щонайменше на 15% порівняно з 2020 роком. А в загальній структурі продажів кількість інвестиційних придбань житла вже становить понад 60%.

Президент АФНУ зауважив, що на вторинному ринку ситуація дещо інша: житло, особливо в будинках радянської доби, зростає в ціні повільніше. І такі цінові зміни стосуються в основному одно- і двокімнатних квартир у належному стані та у вдалих локаціях.

«Такі квартири — найкращий спосіб для інвестицій, бо попит на малогабаритне житло площею 35-50 м² є надто високим зі щорічною динамікою до зростання в розмірі 2-5%. Іншими словами, малогабаритне житло провокує збільшення вартості квартир», — підкреслив Піта у розмові з Banker.ua та зазначив, що однією з важливих причин, яка збільшує вартість житла, є інфляційний стрибок й економічна непрогнозованість у країні.

СЕО ENSO Раміль Мехтієв розповів, що ціни на первинну нерухомість Києва стабільно зростають вже рік: «Якщо ще у вересні 2020-го середня вартість квадратного метра в столиці була на рівні $950, то вже зараз вона сягає $1200. Я не виключаю можливості, що до ІІ півріччя 2022-го ціни дійдуть до рівня докризового 2008 року».

Аналітики інвестиційно-девелоперської компанії City One Development підбили підсумки первинного ринку нерухомості столиці за перше півріччя й виділили деякі тенденції. За їхніми даними, здорожчання нерухомості відбулось у всіх класах, незалежно від місця розташування проєкту. Середня ціна по Києву зросла на 16,2% і склала $1705/м².

Якщо порівняти І та ІІ квартали 2021 року, то зростання вартості склало 9,3%. Наразі на первинному ринку столиці представлено 186 проєктів. Більше 40% з них — комфорт-класу, третина — бізнес-клас, менше 10% — преміум та еліт. Економ-клас займає лише 15% ринку і продовжує знижуватися.

У ІІ кварталі цього року стартували продажі в 11 нових житлових комплексах. Заявлений об’єм нового будівництва — більше 4000 квартир.

«Як і раніше, найбільшим попитом у нових проєктах користуються однокімнатні квартири невеликої площі. Їх часто купують саме як інвестицію з метою здати в оренду. Також популярні  двокімнатні квартири. Їх беруть для власного проживання. Загалом покупець став значно вибагливішим, ніж кілька років тому. Вже не достатньо побудувати «коробку» біля метро та продати її задешево. Багато уваги при виборі приділяють внутрішній та зовнішній інфраструктурі комплексу, близькості до транспортних вузлів, екстер’єру, архітектурним та інженерним рішенням. Люди хочуть жити у будинку, який буде гарним, комфортним, цікавим та актуальним протягом тривалого часу», — розказав Раміль Мехтієв.

Ще однією помітною тенденцією на ринку української нерухомості експерти називають зростаючий тренд на екологічне будівництво, який прийшов до нас із Європи та США. Важливими також стануть питання оподаткування первинної нерухомості, розвитку іпотеки під купівлю «первинки», а також ухвалення законодавчих актів, спрямованих на захист покупців-інвесторів і вирішення питань довгобудів.

Затишне передмістя 

За даними АФНУ, в 2021 році заміська нерухомість, залежно від локації, площі, якості будівництва зросла в середньому на 10-15%. Найбільші цінові зміни сталися в сегментах новобудов класів «Комфорт+» та «Бізнес», що знаходяться в стадії зведення на відстані до 20 км від меж Києва. До кінця року, за прогнозами забудовників, вартість заміської нерухомості може зрости на 5-7%.

«Зростання цін у сегменті якісного заміського житла пов’язане з високою інвестиційною привабливістю. За весь цикл будівництва (до 2 років) вартість такого житла може зрости в середньому на 40‑50%», — зауважив Юрій Піта.

«Люди й надалі охоче вкладатимуть кошти в житлову нерухомість, зокрема, в передмісті Києва, як мінімум, для збереження наявних статків. Проте варто розуміти, що без економічного поступу, без зростання доходів громадян, є великий ризик, що ціни вже цьогоріч можуть досягти своєї «стелі», і це стане запорукою відносної цінової стабільності у першій половині 2022 року», — підкреслив президент АФНУ.

Чутлива оренда

Стосовно оренди житлової нерухомості, від початку року зафіксовано зниження темпів зростання її вартості.

Юрій Піта розповів, що ціни зросли найбільше на «соціальні» малогабаритні квартири старої забудови, розташовані поблизу станцій метро чи транспортних вузлів. Максимальне збільшення цін зафіксовано в найбільших містах України — Харкові, Одесі, Львові, Дніпрі та Києві — майже 15%. В інших обласних центрах зростання цін менш відчутне — від 5% до 10%.

Порівняно з минулим роком, попит на оренду зріс на 20-25%. До кінця року, на думку фахівця, за умови збереження теперішньої соціально-економічної ситуації, в цьому сегменті нерухомості малоймовірні якісь неочікувані події, здатні вплинути на ціноутворення. Все відбуватиметься поступово.

«Зростання орендної плати може максимально сягнути ще додаткових 15%. Тож за підсумками року вартість оренди квартир збільшиться на 25-30% і відповідатиме доковідним цінам», — зазначив Юрій Піта.

Експерт також зосередив увагу на можливих наслідках нового локдауну в сегменті оренди житлової нерухомості. Суворі пандемічні обмеження можуть одразу позначитися як на попиті, так і на вартості оренди. Піта вважає, що за зниження попиту в межах 20% цінові коливання будуть майже непомітними. Однак, якщо пропозиція буде на 40-50% більшою за попит, то варто очікувати зниження орендних цін на 20-25%.

«Сегмент оренди житла — найбільш чутливий до швидких суспільних та економічних змін. В ньому майже ніколи не спостерігаються інерційні процеси, як, наприклад, у сегменті купівлі-продажу квартир, коли на рівні падіння попиту тривалий час ціни можуть залишатися без змін», — підсумував очільник АФНУ.

Комерційна нерухомість

Офісні приміщення

Ситуація в сегменті офісних приміщень наразі стабільна. З початку року вакантність таких площ дещо скоротилася, проте досі пропозиція на 20-25% превалює над попитом. Вартість продажу й оренди офісних приміщень є більш-менш сталою, і найближчим часом зростання цін у цьому сегменті є малоймовірним.

«Затребуваність офісів залежить від кількох факторів, але найголовніший — постпандемічне налаштування бізнесу на віддалену роботу. За різними даними, кількість офісних працівників у Києві скоротилася на 20-30%, відтак бізнес оптимізує витрати на утримання офісів. Таким чином, до кінця року ціни продажу та оренди офісних приміщень навряд чи суттєво зміняться», — вважає Юрій Піта.

Перше півріччя цього року відзначилося поступовим поверненням працівників до роботи в офісах. Порівняно з 2020 роком, компанії більше адаптувались до нових реалій, тож потрясіння, пов’язані з COVID-19, глобально не вплинули на ситуацію на ринку офісної нерухомості.

Про це зокрема йдеться в дослідженні міжнародної компанії Colliers Ukraine, провідного консультанта на ринку комерційної нерухомості України. Серед ключових тенденцій фахівці виділили такі:

• якісні офісні приміщення, що відповідають новим реаліям, будуть й надалі затребувані. Підприємства почали розробляти стратегії щодо зміни концепції своїх офісів відповідно до потреб світу після COVID-19;
• враховуючи конкуренцію на ринку офісної нерухомості, девелопери виходять за рамки будівництва звичайних офісних стін та створюють екосистеми для продуктивного робочого середовища. Гарними прикладами є інноваційний бізнес-парк NUVO в центральному діловому районі Києва та розширення бізнес-парку UNIT.City.

За перші 6 місяців поточного року було введено в експлуатацію 5 офісних центрів у Києві з сумарною орендною площею близько 71 000 м²:

– БЦ LUWR (GLA 27 000 м²);

– БЦ біля ст. м. Тараса Шевченка (GLA 21 200 м²);

– два БЦ на вул. Зоологічній (GLA 11 820 м² і 6 000 м²);

– БЦ River Mall (GLA 5 000 м²).

Це майже 35% від загального обсягу приміщень, заявлених девелоперами на 2021 рік.

 «Крім якості самого проєкту, місцезнаходження та інших критеріїв, роль керуючої структури бізнес-центру набуває все більшого значення. Саме грамотне управління, створення максимального комфорту для нових орендарів і підтримка лояльності з боку існуючих партнерів впливають на фінансовий успіх об’єкта, зокрема на підвищення показника заповнюваності, рівня орендної ставки,  і відповідно, на збільшення грошового потоку для інвестора», — наголошує Олександр Носаченко, керівний директор Colliers International (Україна).

Сегмент стріт-рітейлу

Як розповів Юрій Піта, найбільші цінові зрушення — до 5% — відбулися на «фасадні» приміщення площею 70-150 м² під кав’ярні, салони краси, аптеки тощо у велелюдних локаціях.

«При цьому популярність приміщень для стріт-рітейлу в новобудовах і старому житловому фонді практично однакова. Однак в сегменті оренди саме в новобудовах вона складає понад 65% від усього попиту», — уточнює експерт.

За його даними, орендні ставки на комерційні приміщення залишаються стабільними попри те, що попит поступово зростає. Але до кінця року можливе збільшення ставок до 7%. Президент АФНУ повідомив, що від початку року попит на комерційні приміщення під продаж для малого та середнього бізнесу зріс щонайменше на 15% з проєкцією подальшого зростання на 3% щомісяця.

СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв зазначає: «Оскільки комерцію продати значно складніше, ніж житло, то купляють її більш просунуті інвестори — ті, хто розуміє, як її здавати в оренду, кому і на яких умовах. Вони розуміють ті ризики, які продовжує нести з собою коронавірус, тому нові площі беруть із обережністю».

Ринок торговельної нерухомості демонструє пожвавлення, реагуючи на поліпшення купівельної спроможності та настроїв населення. За даними Colliers Ukraine, власники ТРЦ і ритейлери все більше уваги приділяють еко-ініціативам, емоційному зв’язку з покупцем, шукають і розробляють нові концепції, формати, додаткові сфери для розвитку, прагнуть відображати тренди, щоб відповідати потребам і запитам сучасного покупця.

Фуд-ритейлери продовжують активно розвивати власні служби доставки товарів. З’являються нові гравці, які впроваджують тенденцію роботи лише в онлайн-форматі, без фізичної наявності закладу (dark kitchen). У сегменті розваг, за прогнозами експертів, площі операторів не скорочуватимуться. Такі центри можуть змінюватись концептуально, але продовжуватимуть розвиток у рамках ТРЦ.

Інвестиційний потенціал

Попри всі негаразди в Україні будуються нові будинки та об’єкти бізнес-нерухомості. Наприклад, 26 жовтня в Києві відбудеться урочисте відкриття одного з найбільших ТРЦ країни — Respublika Park. Киян та гостей міста чекає простір нового покоління для шопінгу та розваг з унікальною зеленою зоною відпочинку, яка більш за все стане популярним інста-спотом для відвідувачів, а гідравлічна сцена в Оазисі дозволить проводити видовищні івенти та інші BTL-активності. За словами гендиректора ТРЦ Respublika Юлії Щасливої, компанія вже має домовленості з більш ніж 70% потенціальних орендарів.

До речі, цього року Київ покращив свої позиції у міжнародному рейтингу Best Cities Reports 2021, тож наша столиця нарешті потрапила до першої сотні списку найкращих та інвестиційно привабливих міст світу.