Іпотека готується до ривка: опитування банкірів

Фінансова криза, викликана епідемією коронавірусу, стимулювала розвиток іпотечного кредитування на житло на вторинному ринку. Сьогодні ставки за кредитами, в тому числі іпотечними, знизилися настільки, що придбати житло за кошти банку стало набагато простіше і вигідніше. Українці розглядають придбання вторинного житла в якості інвестиції з подальшою здачею нерухомості в оренду. Існуючі програми кредитування дозволяють створити пасивний дохід за рахунок оренди житла з мінімальними витратами і ризиками. Як сьогодні розвивається ринок іпотечного кредитування, Banker.ua дізнавався у вітчизняних банкірів.

Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами Глобус Банку:

Якщо порівнювати динаміку останніх 5 років, то в середині 2019 року почався новий етап розвитку іпотечного кредитування на вторинному ринку. Глобус Банк активно працює на ринку кредитування на покупку первинної нерухомості вже 5 років. У 2019 році клієнти стали активніше цікавитися покупкою нерухомості на вторинному ринку, що підштовхнуло банк до виходу на цей ринок з окремою програмою кредитування. Кредит на покупку квартири можна оформити на 20 років з мінімальним початковим внеском від 20%. Процентна ставка фіксується і залежить від терміну кредитування і суми початкового внеску. Хочу відзначити, що даний продукт банк запропонував своєчасно, так як в 2020 році зацікавленість з боку клієнтів до цього продукту зросла ще більше. Зараз перелік банків, яким цікаво працювати на ринку іпотечного кредитування, розширюється. Конкуренція позитивно впливає на розвиток іпотеки, так як стимулює банки пропонувати клієнтам більш вигідні умови кредитування і активізує ринок в цілому. Зі свого боку, Глобус Банк активно працює не тільки над умовами кредитування, а й над спрощенням процедури прийняття рішення. Так, при подачі кредитної заявки потрібен мінімальний пакет документів, а якщо сума кредиту менше 700 тис.грн., довідка про доходи не потрібна. Рішення про видачу кредиту приймається протягом декількох годин.

Відсоткові ставки за іпотечними кредитами на вторинному ринку безпосередньо залежать від вартості ресурсів. Зараз зберігається тенденція зниження процентних ставок за депозитами, що впливає на процентні ставки за кредитами в бік їх зниження. У Глобус Банку за програмою “ Житло в кредит ” (вторинний ринок) процентна ставка залежить від суми початкового внеску та терміну кредитного договору. Банк пропонує клієнтам процентну ставку від 14,99% річних при внеску від 40%. Ставки фіксуються і не змінюються протягом терміну дії кредитного договору.

Одним з факторів, який стимулює розвиток іпотечного кредитування, є поточна позиція керівництва країни щодо активізації кредитування на покупку нерухомості. Так, облікова ставка НБУ була знижена до 6%, що також вплинуло і на вартість залучених ресурсів. Однак говорити про істотне зниження процентної ставки можна буде тільки при довгостроковому збереженні динаміки зниження ставок за депозитами. Кредитувати під реальну ставку 10% річних банк зможе, якщо вартість депозитного портфеля буде 6-7%, або за допомогою додаткових державних інструментів, наприклад, часткової компенсації процентної ставки. Думаю, що державна програма, аналогічна «5-7-9», яка працює для кредитування бізнесу, була б актуальною і для розвитку іпотечного кредитування.

Ми очікуємо позитивну динаміку іпотечного кредитування в цілому по банківській системі. Зростає кількість пропозицій, збільшується попит з боку клієнтів по іпотечному кредитуванню. Глобус Банк планує приріст іпотечного портфеля на 10%, і зараз ми з цим завданням успішно справляємося.

Андрій Приходько, начальник відділу по роботі з інвесторами Банку Кредит Дніпро:

Вартість кредитування взагалі, а особливо іпотеки, що є найбільш довгостроковим сегментом і, відповідно, високочутливим до інфляційних, девальваційних, правових ризиків, залежить від ряду факторів: ціна і доступність ресурсів, рівень і прозорість доходів позичальників, якість кредитних портфелів банків і правова захищеність кредиторів, що формують в кредитній ставці складову частину, звану «плата за ризик».

Для кардинального поліпшення ситуації з іпотекою, зниження ставок і переходу відкладеного попиту в діючий необхідно одночасне дотримання комплексу умов:

• макроекономічна стабільність і передбачуваність як основа довіри до гривні, що дає можливості довгострокового фінансового планування банками і клієнтами;
• зростання і детінізація економіки, що сприяють збільшенню офіційних доходів потенційних позичальників;
• зниження ризиків ринку нерухомості, підвищення його прозорості;
• ефективне регуляторне поле і працююча судова система як гарантія цивілізованих правових відносин кредиторів і позичальників, захищеності банків в питаннях іпотечного кредитування.

Каталізатором запуску іпотеки може також стати активна робота Державного агентства іпотечного кредитування, аналога американських організацій Fannie Mae і Freddie Mac, що сприяє рефінансуванню іпотечних кредитів як безпосередньо, так і опосередковано через гарантування іпотечних цінних паперів. Такий механізм дозволить банкам знизити свої ризики за іпотечними кредитами і мінімізувати розриви ліквідності між короткостроковими пасивами і довгостроковими активами.

Валерія Малахова, директор департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку:

Ощадбанк є лідером іпотечного кредитування, його частка на ринку становить 35%. Карантинні обмеження не завадили банку зберегти позитивну динаміку. Незважаючи на те, що в першому півріччі 2020 року на ринку спостерігалося зниження попиту на іпотеку майже в два рази, вперше за чотири роки в липні Ощадбанк вийшов на рекордні темпи іпотечного кредитування: за місяць було видано кредитів на загальну суму понад 82 млн грн. Загалом з початку 2020 року Ощадбанк видав 500 іпотечних кредитів на суму понад 300 млн грн. Розуміючи необхідність доступної іпотеки для українців, Ощадбанк систематично знижує процентні ставки за іпотечними кредитами і покращує умови кредитування.

Так, у липні з метою підтримки працівників державного сектору Ощадбанк розширив коло клієнтів, які можуть отримати кредит на житло під 9,99% в рамках програми «Звісно, 9,99» (раніше «Звісно, Док»). Скористатися програмою, яку банк запустив у квітні поточного року, крім працівників медичної сфери тепер можуть державні службовці, співробітники Національної поліції та Державної служби України з надзвичайних ситуацій, співробітники сфери освіти, державних організацій, а також фізичні особи, які планують купити квартири на вторинному ринку в ЖК від партнера банку KAN.

Крім цього, для всіх клієнтів знижена процентна ставка на 2 процентних пункти за стандартними іпотечними програмами. Залежно від початкового внеску ставки стартують від 13,49%.

Важлива перевага іпотечних програм Ощадбанку – фіксована процентна ставка протягом усього терміну користування кредитом. Клієнт спочатку може чітко оцінити повну вартість кредиту і визначити суму платежу за кожен місяць користування ним. Процентна ставка за кредитними договорами не буде переглянута через рік або два, вона не залежить від вартості депозитних ресурсів протягом терміну користування кредитом. Початковий внесок за певними програмами становить від 20%.

На процентну ставку впливають не тільки інфляція і курсові ризики, а й інші фактори, які є важливими складовими для розрахунку. Також враховуються умови залучення коштів банками. Беручи до уваги істотне зниження НБУ облікової ставки в 2020 році, тенденції до зниження процентних ставок за депозитами, обов’язкові резерви, прибуток банку, непроцентні витрати, ціну ризику та інші витрати, відсутність значних шоків на фінансових і валютних ринках, ставка за іпотечними кредитами може зменшуватися і далі.

Процентна ставка по кредиту, в тому числі іпотечному, є найбільш вирішальним фактором, який стимулює попит на кредити. Банки готувалися до цього протягом останнього року, поступово зменшуючи ставки залучення депозитів. Тому не можна говорити про різке зниження ставок за кредитами. За останні 15 років ми спостерігаємо як зниження, так і підвищення ставок. Хорошим стимулом для розвитку іпотечного кредитування стала б участь держави в програмах іпотечного кредитування шляхом компенсації процентних ставок.

Ринок під час карантину практично завмер. Невелике відновлення попиту почалося з кінця травня, але ринок далекий від докарантинних обсягів. Для цього знадобиться час і сприятливі економічні маркери.

Ольга Коломієць, начальник управління розробки продуктів департаменту роздрібного бізнесу банку «Південний»:

Іпотечне кредитування на вторинному ринку досить затребуване, так як на сьогоднішній день в динамічно мінливих умовах ринку нерухомості з великою кількістю будівельних компаній споживачу складно орієнтуватися і хочеться бути впевненим в отриманні заповітних ключів в найкоротші терміни. З цих же причин банк “Південний” у своїй політиці кредитування більше орієнтується на “тверду” заставу – об’єкти на вторинному ринку нерухомості, але оформити кредит на придбання об’єктів в новобудовах теж можливо при наданні в іпотеку нерухомого майна, зданого в експлуатацію, що належить, наприклад, сім’ї потенційного позичальника.

Ставки за кредитами, в першу чергу, залежать від вартості ресурсів – ставок за залученими коштами (депозитами юридичних і фізичних осіб), а також зміни облікової ставки НБУ. Подальше її зниження буде залежати від багатьох факторів, у тому числі бажання клієнтів оформляти депозити під 8-9%, а також може бути обумовлено економічними показниками при плаваючій процентній ставці або зміною ситуації на ринку кредитування, на ринку нерухомості в цілому, економіко-політичною ситуацією та ін. «Південний», слідуючи тенденціям, знижує ставки за іпотечними кредитами.

Безумовно, зниження ставок по іпотеці до 10% для населення позитивно вплине на платоспроможність населення. Тільки за підтримки уряду, НБУ, впроваджених законодавчих змінах, зниженні вартості ресурсів для банків за інших позитивних тенденцій ринку буде можлива реалізація зазначених ініціатив.

Національний банк анонсував, що в 2020 році іпотечне кредитування буде відновлено. В даний час уряд і НБУ за підтримки НАБУ (Незалежна Асоціація Банків України) приймає певні кроки для реалізації зазначених планів. Якщо облікова ставка НБУ продовжить знижуватися, клієнти приймуть зниження ставок за депозитами. За умови неповернення до жорстких карантинних заходів ставки будуть знижуватися і кредити стануть доступнішими, що дозволить розвиватися кредитуванню.