Житло – важливий фронт у війні за людей

Євген Фаворов, голова правління Української асоціації девелоперів, cпеціально для Banker.ua

2024-й став роком нових викликів. Минулого року було багато шансів, які, хоча й не були повністю реалізовані, залишаються потужним потенціалом для наступних кроків вперед. Підбиваючи підсумки року, хочеться не стільки озирнутися на події, скільки звернути увагу на нереалізовані можливості, які мають стати стимулом для майбутнього розвитку. Ми живемо у період, коли кожен наш крок — чи то активна дія, чи можливість, яка поки що чекає на втілення, — формує фундамент завтрашнього дня.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

2024 рік, на жаль, не став роком очікуваних змін на ринку житлового будівництва. Питання розвитку галузі та забезпечення квартирами людей, які втратили житло, і досі залишається без чіткої стратегії. На третій рік війни країна продовжує керуватися застарілим радянським Житловим кодексом, без сучасної дорожньої карти з конкретними кроками, обсягами будівництва та реалістичними термінами виконання.

Ситуація непроста: обсяги будівництва у порівнянні з довоєнними роками скоротилися вдвічі, що чітко відображає нинішній стан ринку. До цього додається той факт, що росія зруйнувала 1,5 мільйона квартир — за даними KSE. Що ще більше ускладнило і без того критичне становище з житлом, адже ще у 2021 році Україна посідала останнє місце в Європі за кількістю квадратних метрів на одну людину.

Матеріал підготовлено для новорічного номера журналу Banker, який можна придбати тут.

Сьогодні це не просто економічна чи соціальна проблема, а важливий фронт у війні за людей, і, на жаль, ми на ньому поки що програємо. Понад мільйон громадян змушені залишатись на прифронтових територіях, сотні тисяч повертаються в окуповані міста через відсутність житла. Проблему озвучують, але реальних дій з боку держави поки що не видно.

Водночас створення фонду соціального житла, запуск соціальної оренди, оренди з правом викупу, спеціальної субсидії на оренду житла поки існують лише у вигляді проєктів документів, щодо яких вже доволі довго не приймаються рішення. Проєкт щодо субсидії кілька місяців як «фіналізується» для подання Уряду, решта інструментів передбачена законопроєктом «Про основні засади житлової політики», робота над яким досі триває. І тривати може ще дуже довго — законопроєкт розробляється відповідно до вимог програми Ukraine Facility і може набрати чинності аж наприкінці 2025-го. А з законодавством щодо житлового фонду соціального призначення взагалі допускається тягнути до кінця 2026-го.

Успіхи єОселі

Якщо ж повертатися від бажань до дійсності — 2024-ий для ринку житла пройшов під знаком іпотечної програми єОселя. Вона зазнала істотних змін, і ця робота продовжується в тому числі за активної участі нашої асоціації. Ця програма, звісно, не замінить системну масову іпотеку, але єОселя наростила оберти, залишаючись єдиним драйвером будівельної сфери. Цього року за програмою вже видано понад половину всіх кредитів з початку її запуску — майже на 14 мільярдів гривень. Придбано понад 8 тисяч осель, з яких майже чверть — у забудовників. Водночас квартир на стадії будівництва купують лише 5%.

Імовірно, в наступному році можна очікувати на збільшення цієї динаміки. Голова «Укрфінжитла» Євген Мецгер вже повідомив, що компанія планує залучати кошти для фінансування програми від міжнародних фінансових інститутів. А в держбюджеті-2025 на неї додатково закладено 9,4 мільярди гривень.

На будівельному фронті без змін

Загальна ситуація на ринку нерухомості за рік істотно не змінилася: він у кризі, але тримається. Жоден з великих системних девелоперів не пішов з ринку, хоча динаміка робіт у всіх різна залежно від можливостей. Повну статистику по ринку за підсумками року ми отримаємо лише навесні 2025-го, але вже можна зробити більш-менш фінальні висновки за наявними даними Держстату. Обсяги будівництва у 2024 році залишаються на тому самому рівні, що і в 2023 році. Девелопери виконують зобов’язання перед інвесторами і знаходять можливості для добудови розпочатих до війни проєктів навіть в умовах збільшення собівартості, дефіциту кадрів, обмеженого попиту та відсутності підтримки з боку держави.

Разом з тим, нові проєкти стартують все рідше — через ті самі причини. Їхня кількість впала в 2 рази порівняно з довоєнним роком, навіть порівняно з минулим роком зберігається негативний тренд. Якщо ця тенденція продовжиться, вже незабаром ми зіткнемося з руйнівними наслідками падіння темпів будівництва — дефіцитом нового житла та неминучим зростанням його вартості. Вже зараз можна побачити, що в середньому по країні первинка подорожчала за рік на 14,1%, і поки що це помірне зростання, на рівні 2023 року. На мою думку, тренд на збільшення вартості буде зберігатись і в 2025 році, а враховуючи великий відкладений попит, та за умови покращення настрою споживачів, він може бути значно динамічнішим.

Що далі

Замість прогнозів хочеться побажати нашій державі в 2025 році активніше працювати над забезпеченням житлом мільйонів громадян, які його потребують. Люди не стануть чекати роками — якщо нічого не робити, вони будуть шукати кращої долі деінде.

Я не хочу довго говорити про проблеми, ми багато про них писали протягом 2024 року: це і застарілі генеральні плани, і не­ефективне законодавство у сфері охорони культурної спадщини, яке не сприяє її збереженню, але дає можливість маніпулювати громадською думкою,  і мітингувальники-псевдоактивісти, які роками «пасуться» навколо законних будівництв, ускладнюючи роботу девелоперів та відлякуючи від України потенційних міжнародних інвесторів… Це доволі довгий перелік, тож давайте краще зосередимось на тих речах, які можуть сприяти розвитку галузі.

По-перше, сьогодні як ніколи потрібне лідерство з боку держави, послідовна та проактивна позиція, яка результує в конкретні плани: обсяги та строки будівництва хоча би на найближчі років 10. І найголовніше — з відповідальними за виконання поставлених цілей. На мою думку, саме потреба держави у досягненні поставлених цілей може стати першим кроком на шляху до подолання проблем та створення нових можливостей.

По-друге, це сучасні фінансові інструменти — як-от про­єктне фінансування будівництва та масова іпотека, які в нас наразі відсутні. Це можливість залучення довгострокового позикового фінансування для великих проєктів. Наявність таких інструментів — це передумова забезпечення стабільності бізнесу та безпеки покупців.

Окрім цього, цифровізація: в нас досі немає єдиної цифрової системи житлового будівництва, яка б була орієнтована не просто на створення реєстрів, а давала прозору та вичерпну інформацію про об’єкти будівництва, пропозиції на ринку, компанії, мала сучасні аналітичні функції та була орієнтована на забезпечення довіри до ринку та взаємодію з кінцевим покупцем.

Наостанок, зараз як ніколи бракує кваліфікованих працівників. Потрібно, щоб держава, навчальні заклади та бізнес працювали разом, щоб створити навчальні програми, які відповідатимуть потребам ринку та допоможуть підготувати достатню кількість фахівців.

Роботи попереду ще дуже багато, і ніхто за нас її не зробить. І як голова асоціації, яка об’єднує більшість девелоперів столиці та значну частину будівельних компаній України, запевняю: наші члени, які попри всі виклики продовжують працювати, готові включатися в процес та підставити плече у відбудові найкращої країни для всіх.