Квадратні метри проти частки фонду: як зміниться інвестування в нерухомість в Україні

71

28.08.26

0 Коментувати

Український ринок інвестицій у нерухомість поступово відходить від класичної моделі прямого володіння об’єктом і рухається до моделі доступу до професійно керованого дохідного активу, повідомляє Banker.ua з посиланням на Мінфін. Про це під час дискусії на онлайн-конференції InvestFest 2026 сказав комерційний директор S1 REIT та амбасадор REIT-фондів в Україні Віктор Бойчук.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

За словами експерта, в українців досі домінує уявлення, що найкраща інвестиція в нерухомість — це «однушка біля метро». Проте ринок уже працює за іншою логікою: щоб мати дохід від нерухомості, інвестору не обов’язково купувати цілий об’єкт. Зміну підходу Бойчук порівняв із переходом від супутникової антени, якою людина фізично володіла, до підписки на стримінгові сервіси: сьогодні достатньо отримати доступ до контенту, не володіючи інфраструктурою. Так само й з нерухомістю — потреба мати власні квадратні метри поступається потребі мати доступ до якісного активу, яким професійно управляють.

Чому інвестору більше не потрібен цілий об’єкт

Наступний крок, до якого рухається Україна, — купівля не квартири чи комерційного приміщення повністю, а лише частки в об’єкті, тоді як здачею в оренду й поточними ремонтами займається професійна керуюча компанія. Для порівняння: у США модель REIT-фондів працює з тисяча дев’ятсот шістдесятого року, і зараз акціями таких фондів прямо або опосередковано володіють сто сімдесят мільйонів американців.

Ключовою перевагою фондової моделі експерт назвав доступність. Сама ідея REIT-фондів полягала в тому, щоб зробити нерухомість доступною для кожного американця, і в українських умовах вона працює так само: від тисячі гривень інвестор може стати співвласником торговельного центру біля метро, не накопичуючи капітал на купівлю цілого об’єкта.

Серед інших плюсів — диверсифікація, доступ до складних активів і професійного управління, а також мінімальна операційна залученість: витрати часу зводяться до того, щоб проінвестувати, отримати дивіденди чи вийти з інвестиції. Незалежно від суми інвестор може розподілити кошти між різними проєктами й таким чином розкласти ризики. Діяльність фондів至 перебуває під наглядом Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, яка контролює все — від реклами до фінансової звітності.

З чого складається дохідність фонду

Інвестор має розуміти, як формується заявлена дохідність. Якщо активом фонду є готова нерухомість, результат складається з орендного доходу та зростання вартості активу. Якщо об’єкт ще будується, до початку оренди дохідність формується переважно за рахунок подорожчання активу.

На прикладі фонду з готовою нерухомістю запланована середньорічна дохідність становила 8,2%, де близько 75% мала забезпечити оренда і приблизно 25% — зростання вартості активу. Фактично станом на липень показник вийшов на рівні 16,4% через подорожчання нерухомості в Києві у 2025 році. Окремим плюсом фонду експерт назвав гуртову купівлю: коли фонд бере не одну квартиру, а десять і більше, він отримує знижку, яка далі працює на капіталізацію для інвестора.

Читайте також: Бронювання через «Дію» може обірватися 1 вересня: що треба зробити бізнесу

У фінальній частині виступу Бойчук зробив акцент на диверсифікації: через фонди в Україні вже можна вкладати кошти в житлову й комерційну нерухомість, землю та енергетику, розподіляючи їх між різними активами. Водночас, на його думку, в портфелі інвестора обов’язково мають бути ОВДП як інструмент із хорошою гривневою дохідністю — як у короткому, так і в довгому горизонті.