Земля як інвестиція: примножиш чи втратиш

З 1 липня 2021 року в Україні з’явився новий напрямок для інвестування коштів — сільськогосподарська земля. Скільки грошей треба, щоб купити землю, скільки можна заробити на таких інвестиціях, з якими ризиками може зіткнутися інвестор — Banker.ua розбирався з експертами.

Матеріал підготовлений для друкованої версії журналу Banker.

Головний Telegram-канал банкірів

Підписатися

Трохи теорії.  Як купити земельну ділянку

До 1 липня 2021 року в Україні діяв мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Після його скасування необхідно враховувати певні правила, встановлені законом. Зокрема йдеться про обмеження за площею та особу покупця.

Так, до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільгосппризначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га. А вже відтоді у власності юридичної особи або громадянина України не може бути більше 10 000 га землі.

Крім того, купувати ділянки можуть громадяни України; юрособи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України; територіальні громади та сама держава.

Контроль статусу покупця та держреєстрація

Нотаріус перевіряє правильність поданих документів та проводить перевірку покупця, зокрема встановлює особу та перевіряє, чи не накладено на неї санкції, чи не розташована земельна ділянка поблизу держкордону (50 км зона), а також уточнює джерело поход­ження коштів та рахує граничну концентрацію (до 100 га/до 10 000 га).

Держреєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку в Державному земельному кадастрі. До того ж, це безкоштовна процедура. Подати документи та заяву можна у паперовому вигляді через Центр надання адмінпослуг за місцезнаходженням земельної ділянки або в електронному вигляді. І вже протягом 14 календарних днів з дня реєстрації заяви ділянку або реєструють, або надають мотивовану відмову.

Але і на цьому процедуру не завершено. Після затвердження документації із землеустрою потрібно звернутися до суб’єктів державної реєстрації прав (виконавчі органи сільських, селищних та міських рад), аби зафіксувати речові права власності на земельну ділянку.

В онлайн-маркет за землею

Купити або продати земельну ділянку в Україні тепер можна і в онлайн-маркеті.

У своєму Facebook Президент Асоціації «Український Клуб Аграрного бізнесу» Алекс Ліссітса написав, що спільно з партнерами запустив перший в Україні онлайн-маркет землі «Доброзем».

Основна ідея сервісу — дати людям можливість зручно купити або продати земельну ділянку. Розуміючи, що у багатьох власників землі можуть з’явитися труднощі при підготовці документів, команда «Доброзему» готова допомогти з їхною перевіркою та проконсультувати, що і де потрібно доробити. Можна подати інформацію про свою землю та отримати попередню оціночну вартість ділянки або ж перевірити документи на відповідність діючому законодавству. Цікаво, що це нічого вам не коштуватиме.

«На моє глибоке переконання, маркет землі «Доброзем» стане ефективним інструментом як для інвесторів, котрі бажають купити землю, так і для власників землі, які мають бажання продати її за ринковою ціною», — зазначив Алекс Ліссітса.

Ціна питання

Banker.ua запитав у експертів, скільки грошей треба, щоб купити в Україні землю.

Як розповів Іван Єрко, начальник відділу «Агрофабрика» ОТП Банку, для того, щоб купити землю, необхідно особисто сплатити 25% від ринкової вартості паю. Комісія банку при цьому складатиме 1,5%, але сплачується вона раз на 10 років.

Лариса Бондарєва, заступниця голови правління, відповідальна за корпоративний бізнес та МСБ Креді Агріколь Банку, переконана, що для досягнення балансу цін на ринку знадобиться певний час: «На першому етапі ціна на землю стартує в середньому з $2000 за гектар. Тож ті, хто очікує ціну $5000-6000/га, напевно, утримаються від продажу найближчим часом. Звичайно, в кожній області ціна на землю відрізняється. Тож ми не очікуємо значних інвестицій на перших етапах земельної реформи, доки ринок не сформує свій баланс природної ціни».

При цьому інвестиційний директор компанії КУА SI Capital Владислав Остапенко розповів про ситуацію з вартістю землі в Європі: «Ми не вважаємо, що в Україні земля буде коштувати скоро, як в Голландії, €75 тис. за 1 гектар, але досягти рівня Франції чи Польщі, тобто €7-11 тисяч за гектар у горизонті 5-7 років, має бути цілком можливо. Ті угоди, які йдуть зараз, відбуваються за ціною ближче до нормативної, тобто близько $1000».

Якщо грошей не вистачає

Банкіри також поділилися, які спеціальні продукти фінансування їхні банки надають агробізнесу та приватним особам.

Запуск українського ринку землі — це одна з найбільш важливих реформ і шлях до нових банківських послуг, на думку Лариси Бондарєвої (Креді Агріколь Банк): «З 1 липня для невеликих господарств (фізосіб) ми пропонуємо кредити на придбання землі сільгосппризначення на строк до 10 років. Процентна ставка становить від 12% річних, а земельна ділянка слугує заставою. Є очікування від клієнтів, що держава братиме участь у здешевленні відсоткових ставок за кредитами на землю, щоб зробити їх доступнішими».

Експерт додає, що на земельному ринку сформувалися дві цільові аудиторії покупців: фізичні особи, які купують землю та віддають її в оренду більшим компаніям, та власники невеликого фермерського бізнесу. Адже на першому етапі земельної реформи купівля-продаж землі дозволена лише фізичним особам-громадянам України.

«Сподіваємося, що відкриття ринку землі стане потужним драйвером розвитку економіки. Сподіваємося, що у перші роки після відкриття ринку на продаж буде запропоновано 3-5% розпайованої землі. У 2024 році ринок стане відкритим для юридичних осіб, яким дозволятимуть купувати до 10 000 га.  Це історія про зовсім інші об’єми кредитних угод та інший рівень інвестиційних проєктів у галузі», — запевняє Лариса Бондарєва.

Агропросперіс Банк буде надавати кредити на купівлю с/г землі тим, хто працює на цій землі. Наприклад, власникам фермерських господарств, які хочуть придбати землю, яку обробляють.

«Наша мета — надавати всебічний сервіс саме аграріям, тож фінансувати спекулятивні угоди, коли землю купують із метою заробити на перепродажу, ми наразі не будемо, — заначив Сергій Козлов, член правління Агропросперіс Банку. — Відкриття ринку землі призведе до появи в аграріїв якісної застави у вигляді земельних ділянок, що в цілому позитивно вплине на покращення умов фінансування й агропідприємств-юросіб — від продовження строків до поступового зниження відсоткових ставок для лімітів або частин лімітів, які будуть покриті якісною заставою».

Він підкреслює, що саме це і роблять в Агропросперіс Банку, коли пропонують малим і середнім агровиробникам зручні кредитні продукти, адаптовані до специфіки їхнього бізнесу, зокрема аграрні розписки. До того ж більше ніж 30 партнерських програм пільгового фінансування купівлі с/г техніки, яку, до речі, і зараз можна придбати без першого внеску, замінивши суму першого внеску іншою прийнятною заставою, тож у випадку, наприклад, оформлення земельних ділянок навіть техніку можна буде придбати на ще вигідніших умовах.

Іван Єрко, начальник відділу «Агрофабрика» ОТП Банку, у свою чергу зазначає: «ОТП Банк запустив фінансування юросіб-агровиробників, власники яких викупили паї, які обробляють, у своїх пайщиків. Іншими словами, ми фінансуємо бізнес, який використовує землю для вирощування. Термін фінансування — 10 років. Розмір фінансування — 75% від оціночної вартості паю».

Скільки можна заробити  на інвестиціях

Владислав Остапенко (КУА SI Capital) розповів, що потенційний дохід буде  складатися з двох складових: дохід від оренди та від зростання вартості активу.

За його словами, маючи середню вартість с/г землі від $1000 до $1500 за 1 га (у привабливих для ведення агробізнесу регіонах) та орендну плату у $100-150 за гектар, не важко вирахувати орендну дохідність, що складає від 6,7% до 15% річних. Однак, якщо відняти транзакційні витрати (нотаріус, грошова оцінка, комісії банку), то в перший рік добре буде, якщо орендний дохід бодай компенсує ці витрати.

«Дохід від зростання вартості активу ви отримаєте лише в момент продажу земельної ділянки, якщо приймете таке рішення. Зараз є багато спекуляцій на тему, скільки ж має коштувати українська с/г земля. Якщо коротко, то потенціал зростання при терміні інвестування в 5-10 років дійсно значний і вимірюється декількома разами, а не відсотками, — пояснює Владислав Остапенко. — На наш погляд, відкрився унікальний ринок, і вкладатися в с/г землю «граючи в довгу» має сенс, адже ще Марк Твен казав —  «інвестуйте в землю, її більше не виробляють».

Іван Єрко (ОТП Банк) зазначає: «Ми фінансуємо лише агровиробників. При цьому не фінансуємо спекулятивні угоди, де клієнт хоче купити за сьогоднішніми цінами, а продати через певний проміжок часу, коли він очікує на зростання вартості активу. Банк не може бути впевнений, що так дійсно буде, адже ціна активу залежить від грошових потоків, які він генерує, а грошові потоки залежать від маржі с/г бізнесу в Україні. Маржа може зменшитись через зростання собівартості або зменшення цін на продукцію, відповідно, ціна активу впаде, і клієнту буде вигідніше віддати його в банк, ніж платити за кредитом.  А що буде робити банк з дешевим активом?».

Банкір каже, що зовсім інша ситуація, коли земля — це актив, що використовується в бізнесі. Зменшення її вартості внаслідок зниження маржі не критичне, адже при аналізі виробника проводиться стрес-тест, і банк розуміє, як це вплине на клієнта і на обслуговування боргу.

З якими ризиками може зіткнутися інвестор

Липень 2021 року виявився найспекотнішим місяцем в історії з усіх раніше зареєстрованих, за даними Національного управління океанічних і атмосферних досліджень США (NOAA). Зміна клімату, викликана діяльністю людей, спостерігається в усіх регіонах планети і стає все більш інтенсивною.

Подальші зміни температурного режиму на планеті можуть призвести до того, що 2/3 території України стануть зоною ризикованого землеробства, заявив Міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко під час публічного обговорення в рамках Національного діалогу «Трансформація продовольчих систем: український контекст».

Посадовець зазначив, що сільське господарство дуже вразливе до кліматичних змін, і вже сьогодні в Україні кліматичні зони землеробства зсуваються на північ «на сотні кілометрів».

Звичайно, такі новини викликають стурбованість, у тому числі, у потенційних інвесторів: а чи не перетвориться земля, в яку я вкладаю гроші, на пустелю? З якими ризиками я можу зіткнутися як інвестор?

Інвестиційний директор КУА SI Capital Владислав Остапенко вважає, що Україна з її найбільшими у світі запасами чорнозему має значні перспективи зростання ціни с/г землі. Але інвестиція у вигляді самостійної купівлі окремої земельної ділянки з метою отримання прибутку від здавання в оренду має декілька обмежень та ризиків: «Це, в першу чергу, ризик вибору правильної ділянки з врахуванням кліматичних ризиків: посуха, заморозки, аномально висока температура або повені. Якщо ви хочете заробляти на орендних платежах від агровиробника, що буде обробляти вашу землю, — земля має бути дійсно якісною».

Проте додає, що в неї низька ліквідність — якщо вам знадобляться гроші і ви захочете вийти з інвестиції, то знайти покупця на земельну ділянку за гарною ціною не так просто і швидко.

Але не все так сумно. Кожен охочий може інвестувати у землю, скориставшись перевагами спеціалізованих інвестфондів, які призначені для придбання с/г землі і здавання її в оренду. У цьому випадку всі ризики та організаційні питання вирішує компанія з управління активами, яка керує Фондом. Наприклад, у лінійці КУА SI Capital це фонд «Земельні активи».

Лариса Бондарєва, заступниця голови правління, відповідальна за корпоративний бізнес та МСБ Креді Агріколь Банку, каже: «Ми вже понад 10 років є стратегічним партнером для агрокомпаній і постійно моніторимо тенденції ринку. Зокрема, фермери зацікавлені у впровадженні зрошення — останніми роками проблема засухи загострилася в Україні. Окупність таких проєктів довгострокова, і на орендованих землях мало хто візьметься їх реалізовувати. А земля у власності — це зовсім інша історія як для фермера, так і для банку, який буде фінансувати такі проєкти», — розповідає експерт.

Тож одним із головних пріоритетів, ймовірно, будуть інвестиції в іригаційні системи, продовжує пані Лариса. Лише за минулий рік банк підписав 3 партнерські угоди з міжнародними виробниками та місцевими дистриб’юторами іригаційного обладнання, аби запропонувати українським клієнтам більш привабливі фінансові умови як, наприклад, відсоткові ставки, вимоги до авансового платежу, строку фінансування тощо.

Якщо говорити про альтернативні інструменти в інвестиційному фінансуванні, то минулого року Креді Агріколь  запропонував агрокомпаніям придбання сільгосптехніки у лізинг.

Та попри все це, за словами Івана Єрка, начальника відділу «Агрофабрика» ОТП Банку, головний ризик для інвестора — ціна, яка буде зростати. І таке може бути.

Чи є перспективи?

За прогнозами експертів, істотних зрушень на ринку земель сільськогосподарського призначення найближчим часом не очікується. За перший місяць від старту ринку землі український чорнозем не вивезли вагонами за кордон, а агрохолдинги не відібрали землю у селян.

Але Міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко зазначив, що ринок землі в Україні сьогодні повноцінно функціонує — він прозорий, дієвий, і кожен може реалізувати своє право розпоряджатися землею: продати, передати у спадок, здавати в оренду чи самому господарювати на цій землі.